Сущность и особенности ипотечного кредитования

Потоки платежей для секьюритизации должны быть, во-первых, отделимыми от инициатора секьюритизации, во-вторых, прогнозируемыми по срокам и объемам, в-третьих, более или менее регулярными и, в-четвертых, однородными, если таких потоков много. Исходя из данных требований, можно сказать, что кредитный портфель банка – идеальный актив для секьюритизации.

Рассмотрим классическую схему секьюритизации портфеля кредитов, то есть схему, в которой имеет  место реальная продажа активов  банком-оригинатором специально созданному юридическому лицу.

 

Схема 1. Классическая схема секьюритизации портфеля (пула) кредитов.

При классической секьюритизации первичный кредитор (оригинатор) формирует пул кредитов, однородных по некоторым признакам, и переуступает (продает) его специально созданному юридическому лицу (Special purpose vehicle – SPV), которое финансирует покупку с помощью эмиссии ценных бумаг, обеспеченных будущими платежами по кредитам.

Таким образом, оригинатор получает капитал, привлеченный от инвесторов на фондовом рынке. В сделке секьюритизации также участвует обслуживающий агент (servicer), который принимает платежи от должников, ведет работу с теми из них, у которых возникла задолженность по кредиту, а также обращает взыскание на залог по обеспеченным кредитам. За эту работу servicer получает от SPV комиссию. В роли сервисного агента может выступать и сам оригинатор.

SPV обычно создается  как бесприбыльная организация,  однако, если в процессе его  работы прибыль образуется, она передается оригинатору по заранее определенной схеме. В сделках секьюритизации SPV юридически не зависит от оригинатора, и не несет ответственности перед его кредиторами, что обеспечивает независимость выплат по ценным бумагам от финансового состояния оригинатора. Это может способствовать получению выпуском ценных бумаг рейтинга выше рейтинга оригинатора, а иногда даже выше странового рейтинга.

Для защиты интересов  инвесторов в сделках секьюритизации также участвуют специальные  трасты, которые контролируют распределение денежных потоков от секьюритизируемых активов. Кроме того, может назначаться резервный сервисный агент на случай неисполнения основным сервисным агентом своих обязательств по обслуживанию пула кредитов.

Таким образом, можно сформулировать основные принципы классической секьюритизации:

1) действительность  продажи активов;

2) защищенность  специально созданного юридического  лица от банкротства;

3) жесткий контроль  инвесторов над денежными потоками.

Кроме классической схемы секьюритизации существует также так называемая «синтетическая» секьюритизация, при проведении которой пул кредитов не продается специальному юридическому лицу, а лишь выделяется на балансе банка-оригинатора. При синтетической секьюритизации происходит передача риска, связанного с активом, а не самого актива. Изоляция секьюритизируемых активов от риска банкротства банка-оригинатора в этом случае происходит путем отделения пула кредитов от общей конкурсной массы при банкротстве оригинатора и закрепления в законодательстве первоочередного права держателей ценных бумаг секьюритизации (инвесторов) на данный пул активов по сравнению с другими кредиторами оригинатора.

Положительные моменты, которые влечет за собой  секьюритизация для банка-оригинатора:

1) привлечение  дополнительного финансирования;

2) улучшение  показателей баланса (при классической  секьюритизации):

- повышение доходности на собственный капитал банка при соблюдении требований к достаточности капитала;

- снятие рисков с баланса банка;

- перевод долгосрочных кредитов на другое юридическое лицо;

3) диверсификация  источников финансирования путем  получения доступа к рынкам  капитала;

4) расширение  круга потенциальных инвесторов;

5) снижение стоимости  финансирования по сравнению  с выпуском обыкновенных облигаций,  если кредитное качество секьюритизируемых активов выше кредитного качества баланса банка в целом;

6) улучшение  имиджа банка.

Преимущества  ценных бумаг секьюритизации с точки  зрения инвесторов:

1) ценные бумаги  изолированы от риска банкротства  первичного кредитора;

2) снижение информационных  издержек (если при приобретении  обычных ценных бумаг инвестору  необходимо найти и проанализировать  информацию о менеджменте компании, перспективах бизнеса и истории,  то при покупке ценных бумаг  секьюритизации инвестор может  ограничиться анализом информации о структуре сделки, о пуле кредитов и об обслуживающих данную сделку лицах);

3) распыление  рисков при объединении небольших  по размеру активов в огромный  пул;

4) ценные бумаги, обеспеченные активами, меньше подвержены  ценовым колебаниям по сравнению с корпоративными облигациями.

Вышеназванные преимущества приводят к снижению ставки процента, которую оригинатор платит за привлекаемый капитал.

Основным недостатком  секьюритизации как способа рефинансирования кредитов для банка является сложность организации сделки и, как следствие, ее высокая стоимость. Это обуславливает недоступность секьюритизации для мелких банков и необходимость формирования крупного пула кредитов (более $50-100 млн.) для достижения экономической эффективности сделки. Кроме того, из объективной сложности сделки вытекает ее зависимость от законодательства страны, в которой она осуществляется, что приводит к т.н. «конкуренции юрисдикций». В странах с континентальной системой права проведение секьюритизации, как правило, невозможно без принятия соответствующих законодательных актов.

Секьюритизация  активов была впервые осуществлена в США в 70-е гг. ипотечными банками, которые в тот период времени  страдали от острой нехватки средств  в связи с жесткой конкуренцией на рынке ипотечных кредитов. При этом для проведения первой сделки в США не понадобилось принимать дополнительных законодательных актов. Сейчас по модели секьюритизации, когда капитал фактически является оборотным, работают большинство американских ипотечных банков.

Таким образом, первыми в истории были секьюритизированы  наиболее надежные кредиты – ипотечные, позднее такой механизм рефинансирования был распространен и на все  остальные виды кредитов, а в настоящее  время применяется для всевозможных более или менее регулярных будущих платежей.

Секьюритизация  кредитных портфелей коммерческих банков в России началась в 2005 году. Сделки по выпуску обеспеченных ценных бумаг российскими банками до 2005 года нельзя назвать традиционной секьюритизацией, так как не были соблюдены основные принципы.

Первым в 2005 году провел секьюритизацию банк «Союз». Он секьюритизировал портфель автокредитов, выданных в долларах США на покупку  новых иномарок в Москве и Московской области через зарегистрированное в Нидерландах специальное юридическое лицо – Russian Auto Loans Finance B.V. Сумма размещенных ценных бумаг составила 50 млн. долл. Создание резервного фонда в размере 750 тыс. долл. и назначение банка «Русский стандарт» резервным сервисным агентом, позволили выпущенным еврооблигациям получить рейтинг Baa3 (по шкале Moody’s), а купонный доход составил LIBOR+1,75%. Такие условия привлечения капитала, безусловно, были бы недоступны банку при обычном выпуске облигаций.

Позже были проведены  две сделки по секьюритизации потребительских кредитов банками «Home Credit & Finance Bank» и «Русский стандарт», выпуски ценных бумаг в рамках которых получили рейтинги выше рейтингов оригинаторов.

Секьюритизация  в России началась не с ипотечных  кредитов, традиционно являющихся наиболее надежными и подходящими для подобной сделки, из-за существенных недоработок в законодательстве. Только в 2006 году Внешторгбанк стал первым банком в России, который секьюритизировал ипотечные кредиты, его примеру в том же году последовал «Городской ипотечный банк». Таким образом, закон «Об ипотечных ценных бумагах» заработал лишь через 3 года после его принятия.

Необходимо отметить, что секьюритизация кредитных портфелей  российскими банками до конца 2006 года проводилась исключительно  в иностранной валюте через оффшорные SPV. Такая секьюритизация подходит лишь для привлечения финансирования под валютные активы. При этом уже давно у российских банков созрела потребность секьюритизировать рублевые кредиты внутри страны, что опять же из-за законодательных проблем практически невозможно. Только в конце 2006 года банком «Совфинтрейд» была проведена первая сделка по секьюритизации ипотечных кредитов внутри страны. «Совфинтрейд» является дочерним по отношению к «Газпромбанку», который и выступал сервисером в данной сделке. Многие эксперты говорят, что цель этой сделки была скорее политическая – показать, что секьюритизация внутри страны возможна. Недоработки в законодательстве по-прежнему делают этот способ рефинансирования кредитов малоэффективным при реализации его внутри страны.

Если секьюритизация ипотечных кредитов внутри страны, как показал пример «Газпромбанка», теоретически может быть произведена, то секьюритизировать таким образом  неипотечные кредиты без принятия новых законодательных актов  невозможно.

Таким образом, основными проблемами в развитии секьюритизации в России являются законодательные. Для их решения был составлен проект федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в части регулирования секьюритизации финансовых активов), который должен решить следующие вопросы:

1. расширение перечня прав требований, которые могут уступаться;
2. определение организационно-правовой формы SPV;
3. введение нового способа обеспечения обязательств;
4. отмену лицензирования SPV;
5. установление порядка нологообложения сделок по секьюротизации активов;
6. определение особенностей процедуры банкротства юридических лиц, участвующих в процессе секьюротизации;
7. установление особенностей валютного регулирования сделок по секьюротизации;
8. установление возможности залога прав требований для обеспечения ценных бумаг при секьюротизации;
9. 9) определение функций и полномочий федерального органа исполнительной власти по государственному регулированию и государственному контролю на рынке ценных бумаг, выпущенных в процессе секьюритизации.

Кроме законодательных  условий, развитие секьюритизации в  России сдерживают другие проблемы, в  том числе экономического характера, большинство из которых связаны  с молодостью российского рынка, такие как:

- недостаточное развитие крупных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний, инвестиционных фондов), которые обычно являются целевыми группами при размещении ценных бумаг секьюритизации;

- неготовность российских инвесторов к новым инструментам;

- короткая кредитная история России и российских банков;

- отсутствие статистики по досрочным погашениям;

- отсутствие судебной практики реализации залогов.

Перспективы развития российского рынка секьюритизации кредитов, в первую очередь, будут  зависеть от решения законодательных проблем.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Практическое  задание

 

 

Заемщик получил  в коммерческом банке ипотечный  кредит в сумме 852 тыс. руб. сроком на 10 лет на строительство жилья. Годовая процентная ставка по кредиту фиксирована на весь срок и составляет 10%. Погашение кредита производится один раз в год. Досрочное погашение не допускается. Рассчитайте график погашения ипотечного кредита при условии, что выдан:

1. аннуитентный ипотечный кредит
2. пружинный ипотечный кредит

 

 

Решение 1

 

Таблица 1

Расчет графика погашения аннуитентного ипотечного кредита, тыс. руб.

 

 

№ п/п	Остаток основного  долга	Процентный  платеж  за год	Платеж по погашению  основного долга	Общий платеж  за год
1	852,0	85,2	53,5	138,7
2	798,5	79,9	58,8	138,7
3	739,7	74,0	64,7	138,7
4	675,1	67,5	71,2	138,7
5	603,9	60,4	78,3	138,7
6	525,6	52,6	86,1	138,7
7	439,5	44,0	94,7	138,7
8	344,8	34,5	104,2	138,7
9	240,6	24,1	114,6	138,7
10	126,1	12,6	126,1	138,7
Всего:	0,0	534,6	852,0	1386,6