Способы обеспечения возвратности кредита. Залоговые операции

     Залог представляет собой дополнительное право, являясь лишь способом обеспечения основного требования. Для банка основным требованием при кредитовании должно быть обеспечение своевременности и полноты возврата кредита.                                                                                                                                                       

     При принятии конкретного имущества в залог следует учитывать следующие моменты

      • Предметом залога не могут быть требования, носящий личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен законом (например, передача в залог имущества, находящегося на праве оперативного управления).

     • Предметом залога может быть всякое имущество, которое залогодатель вправе отчуждать, т.е. все, что может быть продано, заложено или отчуждено другим законным способом.

     Если на отчуждение определенного имущества необходимо получить разрешение (лицензию) соответствующих государственных органов или лиц, то эти правила распространяются на залог. Поэтому лицензия должна быть у залогодателя как к моменту заключения договора залога, так и к моменту исполнения основного обязательства, обеспеченного залогом.

     Законодателем может быть только лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности полного хозяйственного ведения. Имущество, передаваемое в залог, должно быть четко обозначено и выделено из остального имущества залогодателя.

     Залог имущества, находящегося в совместной (общей) собственности, требует согласия всех других собственников. Но в случае реализации своей доли одним собственником остальные собственники имеют право на приобретение этой доли.

      Если залогодатель не сообщил залогодателю о предшествующих залогах имущества, договор о последующем залоге считается действительным, но возможность полного удовлетворения требований за счет заложенного имущества значительно ссужается.

    Чтобы избежать этого неведения, следует требовать книгу записи: залогов, ведущуюся у залогодателя; выписки из реестров от органов, осуществляющих государственную регистрацию имущества.

     Взыскание на предмет залога осуществляется по решению суда или третейского суда, если иное не установлено законом.

     Поэтому недопустимо в соответствии с Законом РФ «О залоге», чтобы в случаях невыполнения обязательств должником, кредитор обращал заложенное имущество в свою собственность без решения суда. Залог не является способом приобретения права собственности, а лишь удовлетворения требований кредита из стоимости заложенного имущества.

    Договор о залоге должен быть совершен в письменной форме. Нотариальное удовлетворение договора залога требуется в случаях:            Когда это прямо предусмотрено законом. Когда договор об основном обязательстве, которое обеспечивается залогом, требует нотариального удостоверения.

     Удостоверение договора залога могут совершать нотариусы государственных нотариальных контор, а также занимающиеся частной нотариальной практикой в соответствии с имеющейся лицензией. Удостоверение договоров залога имущества, подлежащего последующей регистрации в государственных органах, нотариусом производится при условии предоставления залогодателем документов, подтверждающих его право собственности на имущество. Один экземпляр договора о залоге имущества остается у нотариуса.

    В случаях, когда законом установлена государственная регистрация договора залога, орган, осуществляющий регистрацию, обязан выдать залогодателю и залогодержателю свидетельства о регистрации, по запросу заинтересованных лиц – выписки из реестра.

     При принятии в залог здания, сооружения, строения следует внимательно изучить учредительные документы залогодателя, выписки из которых следует прилагать к договору, а также документы, подтверждающие права собственности и непорочности предлагаемого в залог имущества (т.е. свобода его от ареста, залога и др).

     В случае если, передаваемое в залог здание (строение, сооружение) является арендуемым третьим лицом, следует изучить договор аренды и только после этого принять решение о заключении договора залога на данное нежилое помещение, например, нет ли в договоре запрета на передачу в залог здания, нет ли договоренности приобретении здания в дальнейшем в собственность арендатора и др. препятствий.

     Закон устанавливает обязательное нотариальное удостоверение и государственную регистрацию ипотеки. Государственная регистрация залога предусмотрена ст. 11 Закона РФ «О залоге» и при залоге иного имущества, подлежащего государственной регистрации в органе, осуществляющем такую регистрацию. Так, договор залога автомашины регистрируется в органах ГАИ, договор залога жилых домов регистрируется в БТИ с отметкой в соответствующем государственном реестре.

 

2.2 Реализация залогового права в процессе обеспечения возвратности ссуд.                                                                                                                                                                                                                                             

     Залог – как способ обеспечения возврат кредита означает, что кредитор (банк) приобретает право первоочередного удовлетворения требования погашения ссуды и получения причитающихся процентов из стоимости заложенного имущества, в случае если заемщик не выполняет свое обязательство в срок, предусмотренный кредитным договором. Чтобы залог мог стать реальной гарантией возврата кредита, необходимо соблюдение ряда экономических и юридических требований. Это тем более важно, что хотя закон имеется, но полноценного механизма его реализации пока нет.

  К экономическим требованиям относятся: правильный выбор объекта залога, оценка его стоимости, определение вида залога, организация в необходимых случаях контроля за сохранностью предметов залога.

  Юридические требования  следующие: четкое определение  прав и обязанностей залогодателя  и залогодержателя, парильное  оформление залоговых документов  в соответствии с видом залога, порядок регистрации и хранения  залоговых документов. Тем самым  выстраивается несколько важнейших  этапов реализации залогового  права.

    Выбор объекта (предмета) залога – первый и наиболее ответственный этап.

   Общие требования к предметам залога:

• наличие у залогодержателя права собственности на предмет залога или   права полного хозяйственного владения
• отсутствие претензий со стороны других кредиторов на тот же предмет залога
• соответствие определенным критериям качества, дифференцированным в зависимости от вида закладываемого имущества
• достаточность стоимости залога для удовлетворения соответствующего обязательства клиента
• обязательная регистрация в специальной книге

  В качестве покрытия ссуд банки могут использовать самое разнообразное имущество:

• недвижимость
• ликвидные (легко и быстро реализуемые товары)
• различные ценные бумаги (достаточно ликвидные)
• денежные средства, включая инвалютные
• другое имущество
• имущественные права

  Самым ликвидным объектом, имеющий наивысший рейтинг качества, являются, конечно, денежные средства (наличие и остатки средств на срочных депозитах, сберегательных вкладах, валютных счетах). Так, чтобы остатки средств на счетах можно было принять в качестве залога, нужно, чтобы эти счета были открыты в том же банке, что выдает ссуду. В случае, когда банк выдает рублевый кредит, используя в качестве залога средства на валютном счете заемщика, он должен предусмотреть возможность при необходимости заблокировать указанный счет на сумму, эквивалентную величине выданного кредита.

      Оценка стоимости залога – важный и очень непростой этап, непосредственно следующий за определением достаточной (т.е. необходимой с точки зрения банка-кредитора) стоимости залога. Оценка стоимости залога его адекватности сумме кредита осуществляется в большинстве случаев более, чем приблизительно, «на глазок». Дело не только в том, что залогодатели, как правило, заявляют завышенную стоимость своего имущества.

     Так как существует ценовой риск, а также риск не продажи отдельных объектов залога, то оценка стоимости залога, предполагает применение маржи. Это означает, что стоимость принятых в залог ценностей должна быть больше, чем величина кредита и плата за него.

    Уровень маржи – в процентах от стоимости заложенного имущества – устанавливается при заключении договора залога и зависит от качества имущества, спроса на него, порядка хранения, вида примененного залога. В договоре залога отражается право залогодержателя изменять величину маржи при изменении конъюнктуры и возникновении новых обстоятельств.

     Определение(выбор) вида залога – не менее ответственный и тонкий этап.   Здесь цель состоит в том, чтобы из разных возможностей избрать такой вид (вариант) залога, который наиболее полно отвечает условиям конкретной кредитной сделки.

 Во-первых, выбор можно  сделать между обычным залогом  и закладом. В последнем случае  у залогодержателя (банка) появляются  некие особенные обязанности  и права. 

   Имеются в виду следующие обязанности:

     • принимать меры по обеспечению сохранности предмета залога (заклада), не допускать его порчи

     • застраховать предмет в объеме его стоимости за счет и в интересах залогодателя

     Одновременно по договору банк может приобрести право пользования предметом заклада. Приобретенные таким образом имущественные выгоды должны направляться на покрытие расходов по содержанию указанного предмета или засчитываться в счет погашения процентов по кредиту или самого кредита.

    Во-вторых, выбор следует сделать между вариантами залога по способу владения предметом залога (вариант оговаривается в договоре):

       • без права продажи;

        • с правом продажи;

        • с правом сдачи в аренду.

     В третьем случае следует предусмотреть в договоре пункт об обязанности залогодателя уведомить залогодержателя о совершенной арендной сделке.

    В-третьих, следует сделать выбор между вариантами залога по способу (месту) хранения и пользования предметами залога (товарно-материальными ценностями):

      • твердый залог

      • залог товаров в обороте

   Первый вид залога означает, что по соглашению сторон предмет остается у залогодержателя, но хранится под замком и печатью залогодержателя, т.е. сам залогодержатель не имеет права ни пользоваться им, ни израсходовать его. В этом случае нотариальное удостоверение режима хранения посредством наложения определенного знака.

    При втором виде предмет залога может оставаться во владении, пользовании и распоряжении залогодателя. В этом случае последний вправе заменять товары другими экземплярами подобного же рода, но таким образом, чтобы масса стоимости товаров не стала меньше указанной в договоре. Другими словами, предметом залога здесь оказывается не товарная масса, а некая сумма стоимостей.

   Контроль за сохранностью объекта залога – также неотъемлемый этап реализации залогового права. Проводится он в предварительном и последующем порядке относительно заключения кредитной сделки. Предварительный контроль имеет целью проверить соответствие предложенного заемщиком залогового материала необходимым требованиям.

  Главными направлениями банковского контроля на этой стадии являются:

      • проверка права собственности (полного хозяйственного ведения) потенциального заемщика на предлагаемый объект залог;

      • определение качества, стоимости, места и порядка предстоящего хранения объекта залога, способов обеспечения его сохранности.

    Сложно, но необходимо проверить, не заложено ли предложенное имущество по другому договору залога. В результате проведенной проверки банк может отклонить заявление клиента на предоставление ссуды, если указанные требования не выполняются или не могут быть выполнены в дальнейшем.

    Последующий контроль нужен для того, чтобы:

• следить за точностью выполнения залогодателем условий договора;
• своевременно получать достоверную информацию о составе и стоимости реально имеющихся предметов залога;
• наблюдать за рыночной конъюнктурой, показывающей возможности продажи предметов залога.

    Последующий контроль включает в себя также проверку банком порядка ведения залогодателем специальной книги записи залогов.

  Обращение взыскания  на предмет залога – заключительный  этап реализации залогового права  при невыполнении заемщиком своих  обязательств перед банком.

     Договор залога обязательно должен содержать пункт, касающийся того, когда и как банк может воспользоваться правом обращения взыскания для обеспечения возврата ссуды. Кроме того в нем может быть оговорен льготный срок (30 дней), в течении которого клиент может и должен принять дополнительные меры для изыскания необходимых источников погашения своего долга. Только по истечении этого срока, если результат не изменился, можно обращаться в арбитражный суд или суд. Именно они определят, каким образом будет продаваться заложенное имущество.

  В арбитражный суд (или суд) банк должен представить всю необходимую документацию:

      • исковое заявление;

      • кредитный договор

      • договор залога (залоговое обязательство).

    Если сумма, вырученная от продажи заложенного имущества, недостаточна для погашения долга банку, последний имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества должника, но уже на общих основаниях, не пользуясь преимуществом залогодержателя.