Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

В научной литературе существуют различные точки зрения на сущность кредита. Ряд экономистов (Э.А. Вознесенский, А.Г. Зверев) считают кредит подчиненной категорией, призванной формировать денежные ресурсы. Другая группа экономистов выделяет кредит в самостоятельную категорию, функционирующую параллельно финансам (М.А. Пессель, И.В. Левчук, B.C.Захаров).

Кредит - это  стоимостная экономическая категория, неотъемлемый элемент товарно-денежных отношений. В современных условиях практически все кредиты предоставляются  в денежной форме, а кредитные  отношения являются частью денежных отношений, связанной с предоставлением и возвратом ссуд, организацией денежных расчетов, кредитованием инвестиций, использованием государственного кредита. То есть кредит - особая форма движения денег [10, c.25].

По мнению B.C. Захарова, «кредит - это общественное отношение по поводу стоимости, передаваемой во временное пользование»⁵. Однако приведенные выше определения подчеркивают только наиболее существенные черты кредита (передача стоимости, форма движения и факт возвратности), не давая ответ на вопрос, почему кредит носит императивно-возвратный характер, а также не указывают на участников процесса передачи стоимости [19, c.65]. Я согласна с данным высказыванием.

Существует  и другой подход к определению  сущности кредита, который содержится в работах экономистов, считающих, что кредит - это форма движения ссуженной стоимости. По их мнению, кредит - это отношение между кредитором и заемщиком по поводу возвратного движения ссуженной стоимости [17, c.58].

Однако данный подход не объясняет возвратного  характера кредита, в то время  как возвратное движение стоимости отличает кредит от других форм денежных отношений.

Методологический  подход К. Маркса к исследованию сущности кредита, с которым солидарны  такие российские экономисты, как  З.В. Атлас, И.А. Дымшиц, В.М. Батырев и  др., подводит к тому, что кредит является формой аккумуляции и распределения временно свободных денежных средств. Данный подход к определению сущности кредита наиболее полно отражает сущность кредита как самостоятельной экономической категории и вскрывает причину обязательности возврата кредита, в то же время он дает слишком общее понятие о принципах движения ссуженной стоимости.

После сопоставления  и сравнения различных подходов, И.В. Павлова считает [35, c.98], что «наиболее целесообразным при раскрытии сущности кредита придерживаться методологических принципов»⁶, поскольку их использование позволит наиболее всесторонне проанализировать сущность ипотечного жилищного кредита:

 • все  разновидности кредита должны  отражать его сущность независимо  от той формы, в которой он выступает;

 • вопрос  о сущности кредита надо рассматривать  по отношению к совокупности  кредитных сделок;

• анализ сущности кредита предполагает раскрытие  ряда его конкретных характеристик, которые показывают сущность в целом, а именно: структуры кредита, стадий его движения, основы.

Законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами. Удовлетворение прав кредитора по возврату долга может осуществляться как за счет средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости на торгах, так и на основе соблюдения принятых процедур передачи титула собственности кредитору (подход, используемый в США).

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической  системы необходимо выделить три  наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости  выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна  обеспечить реализацию имущественных  прав на объекты, когда другие  формы (например, купля-продажа) в  данных конкретных условиях нецелесообразны. 

3. Создание с  помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом  отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Сущностью ипотеки  являются отношения по поводу кредитования под залог недвижимости, при котором  кредитор-залогодержатель имеет  право в случае неисполнения должником-залогодателем  обязательства получить удовлетворение своих требований за счет заложенной недвижимости.

Нет единства взглядов и по вопросу ипотечного кредитования. Одни авторы рассматривают ипотечное  кредитование в узком смысле как  разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. Другие авторы дают более широкое определение ипотечного кредитования, как целостного механизма, который выражает не только интересы заемщиков и кредиторов, но и инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховых компаний и других субъектов рынка. Во втором случае, правильнее говорить о системе ипотечного кредитования, включающей: сам процесс выдачи ипотечных кредитов; механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов; операции на рынке недвижимости. Несмотря на существование второго, ее основу составляют непосредственно кредитные отношения. Поэтому рынок ипотеки необходимо рассматривать как часть кредитного и, в частности, рынка ссудных капиталов. Хозяйственная практика показывает, что именно такой системный подход к ипотечному кредитованию наиболее соответствует сегодняшнему уровню развития рыночных отношений. В большинстве публикаций основное внимание уделяется практике ипотечного кредитования, не раскрывая при этом особенности теории ипотечного жилищного кредитования.

По мнению академика  О.И. Лаврушина, кредит, независимо от его формы и вида, выполняет две основные функции [17, c.66]. Первая — перераспределительная функция кредита - означает передачу временно высвободившейся стоимости во временное пользование. Второй функцией кредита выступает замещение действительных денег кредитными операциями. По мнению О.И. Лаврушина, «не существует каких-то особых функций той или иной разновидности кредита, поскольку функцию порождает не форма или разновидность кредита, а его сущность как единой экономической категории»⁷.

Соглашаясь  с вышеприведенным мнением, не выделяя  каких-либо особых функций ипотечного кредита, свойственных только данной экономической  категории, мы полагаем, что ипотечный  кредит, как одна из разновидностей кредита, выполняет функцию возвратного перераспределения денежных средств. Большинство экономистов признает наличие перераспределительной функции у кредита, однако некоторые считают необходимым делить эту функцию на две самостоятельные - функцию аккумуляции средств и функцию размещения аккумулированных средств.

Нет основания  для разделения этой функции на две  самостоятельные, так как из этого  вытекает, будто аккумуляция нужно  сама по себе. Ведь аккумуляция временно свободных денежных средств не является завершенным процессом, производится не сама по себе, а для удовлетворения временных потребностей субъектов экономики. Следовательно, аккумуляция является первой частью единого процесса возвратного перераспределения денежных средств, и кредит здесь выполняет не две, а одну функцию.

Аккумуляцию средств и их распределение осуществляет кроме кредита бюджет. И если при характеристике кредита не указывать на возвратный характер этого процесса, то отличие его от бюджета не улавливается. В связи с этим мы формулируем эту функцию как возвратное перераспределение денежных средств.

Итак, возвратное перераспределение как функция  ипотечного кредита означает аккумуляцию  средств и их последующее размещение в форме кредитов населению на покупку недвижимости под залог  существующей или приобретаемой  недвижимости. В данном определении функции ипотечного кредита проявляются все сущностные свойства кредита. В частности, указание на то, что средства размещаются в форме кредита, подразумевает возвратный характер этого процесса, а также такие общие свойства кредита, как срочность и платность. Указание на то, что средства предоставляются населению на покупку недвижимости под залог существующей или приобретаемой недвижимости показывает такие специфические свойства ипотечного кредита, как целевое использование и обеспечение кредита.

В процессе своего функционирования система ипотечного жилищного кредитования должна выполнять  две функции:

- обеспечивать  мобилизацию средств на финансирование  жилищных кредитов;

- предоставлять  и обслуживать кредиты. 

В отечественной  научной литературе понятие системы ипотечного жилищного кредитования еще недостаточно исследовано. Во многом это связано с тем, что в России система ипотечного жилищного кредитования начала функционировать сравнительно недавно. Так, М.Ш. Сагитдинов предлагает понимать под системой ипотечного кредитования совокупность специализированных ипотечных институтов, функционирующих в стране (ипотечных банков, ипотечных компаний и корпораций)⁸. Можно встретить и боле широкое определение данного понятия, когда систему ипотечного кредитования трактуют не только как совокупность ипотечных институтов, но и приписывают ей функции вторичного рынка [38, c.20]. По мнению Гариповой З.Л., «ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств»⁹ [15, c.45]. Я полностью согласна с мнением автора.

Отличное от других мнение высказал В.М. Будилов  в своей монографии «Залоговое право  России и ФРГ»: «система ипотечного кредитования - это, во-первых, законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества, во-вторых, организации, обслуживающие оборот недвижимости, в первую очередь те, которые осуществляют регистрацию этого оборота»¹⁰.

При возникновении системы ипотечных отношений появляется множество различных институтов, принимающих участие в ее организации.

К ним можно отнести, прежде всего, кредитные организации, которые берут на себя функции как предоставления кредита заемщику, так и его обслуживания на протяжении всего срока погашения.

Кроме того, существование системы ипотечных отношений опосредовано уровнем развития рынка недвижимости и страховых услуг, организацией системы государственной регистрации объектов недвижимости.

Нельзя обойти вниманием существование и других взглядов на ипотеку. В соответствии с одними она рассматривается как источник инвестиций. Такой точки зрения придерживается В.Пономарев, который считает, что «ипотечное кредитование - это кредитно-финансовый механизм, позволяющий привлечь деньги населения, внебюджетные средства с целью активизации рынка жилья и  стимулирования платежеспособного спроса населения»¹¹.

В целом я согласна с мнением Пономарева.

В соответствии с другими ипотека служит механизмом, призванным разрешить противоречия между высокой стоимостью объектов недвижимости и уровнем текущих доходов потенциальных приобретателей недвижимости. Такого мнения придерживается С.Н.Максимов¹².

Неотъемлемой составляющей ипотеки является понятие залога в связи с тем, что залог служит одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного им обязательства; обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг.

В узком смысле ипотечное кредитование является одним из сегментов ссудного рынка¹³. Роль кредита в экономике трудно переоценить. Кредит обеспечивает трансформацию денежного капитала в ссудный, а также он выражает отношения между кредиторами и заемщиками. При его помощи свободные денежные капиталы и доходы предприятий, личного сектора и государства аккумулируются, превращаются в ссудный капитал, который передается за плату во временное пользование.

Ссудный капитал перераспределяется между отраслями, устремляясь с учетом рыночных ориентиров в те сферы, которые обеспечивают получение более высокой прибыли или которым отдается предпочтение в соответствии с общенациональными программами. Причем, кредитование под залог жилой недвижимости экономисты считают наиболее развитой и важной формой ипотечного кредитования. В результате в современной российской практике чаще всего под ипотечным кредитованием понимается «предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья» ¹⁴, либо «ссуды, которые выдаются под строительство или приобретение жилья, обычно под залог недвижимого имущества - земли, дома, квартиры». Г.А.Цылина рассматривает ипотечный кредит как долгосрочную ссуду с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок, с выплатой процентов по кредиту и обеспечением выплаты данного обязательства залогом недвижимости¹⁵. Я согласна с мнением Г.А. Цыгалина.

Экономическую сущность ипотечного жилищного кредитования, как отмечают Ю. Воробьев, А. Смолянников, В. Горемыкин¹⁶, выражают следующие функции, которые оно выполняет в экономике:

• инвестиционная - формирование и функционирование механизма привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства и в целом материального производства;
• стимулирующая стимулирование развития строительной отрасли, оборота и перераспределения жилья;
• финансовая формирование финансового капитала, функционирующего на вторичных ипотечных рынках;
• социальная - предоставление возможности населению для улучшения своих жилищных условий, а также создание дополнительных рабочих мест [13, с. 39].