Рынок жилья и ипотечного кредитования в РФ на современном этапе

Рис. 2.2. Ставки по ипотечным  кредитам в рублях, выданным в течение  месяца (2009 – 2012 гг.), %

 

Это отражает напряжённость  на финансовых рынках, в т.ч. относительно стоимости внутреннего фондирования (максимальная процентная ставка по вкладам  в российских рублях десяти кредитных  организаций, привлекающих наибольший объём депозитов физических лиц, выросла с 7,9% в июне 2011-го до 9,5% на конец 1-го квартала 2012-го). В свою очередь это оказало повышающее давление на ставки по ипотечным кредитам: по оценкам Аналитического центра АИЖК, за 1-й квартал 2012-го года не менее 18-ти активных игроков ипотечного рынка повысили ставки. Среди них Абсолют Банк, Банк Жилищного Финансирования, ВТБ24, Возрождение, Газпромбанк, ДельтаКредит, НОМОС-Банк, РосЕвроБанк и Банк Уралсиб.

Вместе с тем, динамика изменений ставок была неравномерна, и, по оценкам Аналитического центра АИЖК, не менее девяти банков в течение 1-го квартала снизили процентные ставки. В их числе есть банк, который  ранее повысил ставки, а также  игроки, которые повышали и понижали ставки по разным продуктам.

Однако данные о росте  ставок по выданным рублёвым кредитам в течение трёх месяцев подряд на +0,5 п.п. позволяют говорить о тенденции  к повышению ставок, при этом на фоне снижения доли просроченной задолженности.

По данным Банка России, на начало апреля 2012 года доля задолженности  по ипотечным жилищным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа, либо срок просрочки  не превышает 30 дней, составила 95,6%* от общей накопленной ипотечной  задолженности, что показывает заметное улучшение по сравнению с соответствующим  уровнем 2011 года (92,8%).

       

Рис. 2.3. Годовая динамика структуры задолженности по ипотечным  жилищным кредитам по срокам –задержки платежей*, %

 

Рис. 2.4. Месячная динамика структуры  задолженности по ипотечным жилищным кредитам по срокам задержки платежей*, %

 

Отметим, что на конец 1-го квартала 2012 года доля задолженности по ипотечным жилищным кредитам без просроченных платежей достигла максимального значения (94,2%) с начала 2010 года - момента публикации данных Банком России. Соответственно доля просроченной задолженности (5,8%) достигла минимального значения (суммарно по всем срокам задержки платежей). Важно подчеркнуть, что рост ипотечного портфеля, сопровождался снижением просроченной задолженности также и в абсолютном выражении (суммарно по всем срокам задержки платежей) – со 140 млрд руб. на 01.04.2011 до 89 млрд руб. на 01.04.2012. В частности, положительным является снижение доли дефолтной просрочки (со сроком 90 дней и выше): если на конец 1-го квартала 2011 года она составляла 5,7% (66 млрд руб.), то на конец февраля текущего года она снизилась до 3,9% (59 млрд руб.), а на конец марта – до 3,7% (57 млрд руб.).

Данное улучшение структуры  портфеля сопровождалось снижением  совокупной доли просроченных платежей в общем объеме просроченной задолженности.

Рис. 2.5. Доля просроченной задолженности  в 2010 – 2012 гг.

 

Общая доля просроченной задолженности  в суммарном объеме накопленной  ипотечной задолженности снизилась  на 01.04.2012 до 2,9%, что, как показывает график, вплотную подошло к уровню конца 2009-го – начала 2010-го.

Важно отметить, что доля просроченной задолженности по валютным кредитам продолжает расти, т.к. объём  просроченной задолженности в абсолютном выражении остаётся на высоком уровне либо медленно растёт, а суммарная  задолженность плавно снижается - на 01.04.2012 объём просроченной валютной задолженности вырос до 19 млрд руб., а объём суммарной валютной задолженности по выданным кредитам снизился до 141 млрд руб., таким образом доля просроченной задолженности по валютным кредитам достигла 13,5%. В основном просроченная валютная задолженность сконцентрирована в крупнейших городах - из 19 млрд руб. суммарной валютной просрочки на г. Москву приходится 9,5 млрд руб, на Московскую область - 5,6 млрд руб., и ещё 0,9 млрд руб. – на г. Санкт-Петербург.

Отдельные показатели рынка  ипотечного жилищного кредитования в разрезе федеральных округов  по состоянию на 01.04.2012 года (накопленным  итогом с начала года) представлены в приложении 1.

 

2.2 Анализ деятельности  АИЖК и АРИЖК на рынке ипотечного  кредитования

 

За 2011 год Агентством было рефинансировано 40 255 ипотечных кредитов на сумму 51,3 млрд рублей. За четыре месяца 2012 года АИЖК рефинансировало 12 017 кредитов на сумму около 15,5 млрд рублей. Уровень ставок по продуктам АИЖК – один из самых низких на рынке. Ставка выкупа АИЖК за первые четыре месяца 2012 года составила 10,5% (по сравнению с рыночной средневзвешенной в 12,0%, по данным Банка России на 01.04.2012).

Минимальная ставка рефинансирования Агентства по программе «Стандарт» составляет 8,9%, а по продукту «Материнский капитал» для вторичного рынка жилья - 8,65%.

По программе «Новостройка»  и продукту «Малоэтажное жилье» (первичный  рынок жилья) базовая минимальная  процентная ставка выдачи по кредитам в рублях составляет 7,9% годовых, с  учетом общей суммы специальных  вычетов ставка может снижаться  до 6,15%. По программе «Материнский капитал» для первичного рынка минимальная  ставка кредитования составляет 7,65%.

Наряду со стандартными кредитными продуктами АИЖК развивает специальные  кредитные предложения для отдельных  категорий граждан, ставки по которым  существенно ниже среднерыночных. На 01.05.2012 г. АИЖК рефинансировало около 18 тыс. ипотечных кредитов, выданных по программе «Военная ипотека», на общую сумму около 34,6 млрд рублей, а также около 5,6 тыс. кредитов с использованием материнского (семейного) капитала на общую сумму около 6,8 млрд рублей.

В конце 2011 года стартовал  пилотный продукт Агентства по кредитованию молодых ученых. Заем был выдан  в рамках пилотного проекта Агентства. Главной особенностью нового продукта является низкий размер ежемесячных  платежей в начале срока возврата кредита и последующий рост платежей, учитывающий увеличение в будущем  доходов молодого специалиста. При  этом сумма ипотечного кредита практически  в два раза выше, чем максимальная сумма при стандартном расчёте  с аннуитетным графиком платежей.

В рамках программы «Стимул», реализуемой Агентством совместно  с Внешэкономбанком, АИЖК продолжает активно решать задачу сглаживания  последствий кризиса на первичном  рынке жилья и снижения дефицита предложения.

С 1 декабря вступили в  силу новые условия предоставления займов по программе АИЖК «Стимул». Для банков, кредитующих строительство  жилья по программе Агентства, ставки целевых займов стали более дифференцированными  и находятся в пределах от 6,6 до 9,5% годовых в рублях (ранее - от 7% до 8,75%). Кроме того, до 36 месяцев увеличен и максимальный срок предоставления займов.

Программа «Стимул» («Программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья») разработана ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»  в 2009 году в соответствии с поручением Правительственной комиссии по повышению  устойчивости развития российской экономики. Задачи программы «Стимул» - стимулирование кредитования стройки через финансирование банков, участвующих в проектах строительства жилья, а также использование дополнительных Ежемесячный отчёт, выпуск №4 Аналитический центр АИЖК 8 Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)  механизмов, снимающих ряд рисков с банков (процентный, риск нереализации построенного жилья). Программа направлена и на активизацию кредитования физических лиц, покупающих квартиры в новостройках или строящихся в рамках Программы «Стимул» домах. Ключевыми преимуществами программы являются:

• в рамках программы банкам-участникам предоставляется возможность доступа к целевому займу Агентства по фиксированным параметрам от 6,6% до 9,5% годовых в рублях в течение всего периода кредитования строительного проекта (до 3 лет);
• квартиры, нереализованные по окончании проекта, выкупает Гарант сбыта;

АИЖК гарантирует рефинансирование закладных физических лиц, кредитование которых ведется по стандартам Агентства. Кроме того, Агентство готово выкупать закладные юридического лица (Гаранта  сбыта).

По состоянию на 1 мая 2012 года АИЖК приняты обязательства  по 180 соглашениям о фондировании на общую сумму 63,6 млрд руб. (объем строительства жилья - 2,9 млн кв. м), в т.ч. 127 соглашений на сумму 55,2 млрд руб. c действующими обязательствами, по 53 соглашениям на сумму 8,4 млрд руб. обязательства исполнены полностью. В рамках программы выдано займов на общую сумму 18,2 млрд рублей. При этом общая сумма кредитования банками проектов строительства жилья в рамках данной программы – 33 млрд рублей.

ОАО «АИЖК» Статистика и  прогноз по ипотечному жилищному  кредитованию (2008-2012 гг.) отражена в приложении 3.

Глава III. Пути развития ипотечного кредитования в Российской Федерации

3.1 Основные проблемы  на рынке ипотечного кредитования

 

В настоящее время, как  заявляет председатель правления "ДельтаКредит" Озеров, одним из самых негативных моментов на рынке российской ипотеки является популизм политиков в отношении величины процентной ставки по кредитам.

В реальности, настаивает банкир, этот параметр отражает общеэкономические  условия в России.

"Величина ставки –  это популярная тема, при этом  в обсуждениях подчеркивается, что  ставки по ипотеке на Западе  значительно ниже, чем российские. Однако следует понимать, что  стоимость долгосрочного фондирования  в США и Европе значительно  ниже, чем в России, а инфляция  также меньше 3%", - считает Озеров.

Семенюк согласен, что основная проблема российского ипотечного рынка по сравнению с западными – это отсутствие "длинных" денег. Банки, сетует замгендиректора АИЖК, в основном финансируют выдачу ипотечных кредитов за счет вкладов физических и юридических лиц, а это довольно дорогой и не слишком стабильный источник фондирования, поскольку стандартные сроки депозитов гораздо короче, чем длина ипотечных кредитов.

По его мнению, одна из основных задач на сегодня для  институтов развития ипотеки в РФ – работа с секьюритизацией ипотечных кредитов, являющейся одним из главных инструментов поддержания конкуренции и устойчивого развития рынка.

В свою очередь, Озеров к  отрицательному фону для рынка российской ипотеки относит агрессивность  Роспотребнадзора по штрафованию банков за предложения заёмщикам программы страхования при ипотеке.

"Заёмщики должны иметь  право застраховать себя на  момент получения ипотечного  кредита, если они этого желают. Условия или отказ от сопровождающих  ипотеку платежей и сборов  скорее должна приводить рыночная  конкуренция, а не прямое вмешательство  государства", - уверен он.

Также эксперт отмечает удорожание ипотеки в связи с законодательным  запретом моратория на досрочное  погашение кредитов.

В силу специфики ипотечного кредитования существуют определенные параметры для ипотечных портфелей, среди них, например, должен быть предсказуемый  уровень досрочных погашений, чтобы  кредитор мог предложить наилучшую  ставку, рассуждает Озеров.

"Граждане должны иметь  право выбрать период моратория  по досрочному погашению, если  они этого желают и, таким  образом, могут получить более  низкую процентную ставку", - подчеркивает  он.

Как напоминает Семенюк, в США и Европе люди обычно берут ипотечные кредиты на очень долгие сроки и постепенно погашают их в течение всей жизни, а в России средний срок жизни кредита – 5-7 лет, так как основная масса заемщиков гасит кредиты досрочно.

"В других странах,  долгосрочные кредиты давно являются  нормой, и для заемщиков абсолютно  естественно жить в доме и  в течение десятилетий постепенно  гасить за него кредит. В нашей  стране заемщики, по возможности,  стараются как можно быстрее  рассчитаться с банком. Кроме  того, в западных странах досрочное  погашение почти всегда связано  с определенными ограничениями:  действует либо полный мораторий,  либо – довольно большие штрафы", - признает он правоту точки  зрения главы "ДельтаКредита".

Наконец, Озеров называет в  качестве проблемы российской ипотеки  и безответственность ряда банков при  урегулировании дефолтных ситуаций, а также неготовность программ поддержки и рефинансирования для проблемных заемщиков.

А вот опасения Аксакова из ассоциации "Россия" вызывает закон о банкротстве физических лиц, который сейчас внесен в Госдуму  и распространяется на ипотечное  кредитование.

"Ипотека – это залог  недвижимости, а фактически принятие  этого закона отменяет ипотеку,  ликвидирует залог жилья. А  он для чего существует? Для  того чтобы реализовать этот  залог в случае невыполнения  обязательств заемщиком. Получается, что фактически нет залога  и нечего реализовывать. Я опасаюсь, что если в таком виде закон  будет принят, то ипотечное кредитования  начнет сходить "на нет", - считает эксперт.

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Ограниченный платежеспособный  спрос населения.

По оценкам Минэкономразвития  России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется  на 15 лет величиной 70% от стоимости  жилья при цене одного квадратного  метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности  для населения России составит не более 10%.