Особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации

2 Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлтерской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями  договора залога) риэлтерская фирма  реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения  между банком и риэлтерской фирмой на реализацию в случае необходимости  закладываемого жилья.

Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности  связанной риэлтерской фирмы  гарантирует, что в случае необходимости  её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания  сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так  как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя  в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи  квартиры заёмщиком риэлтеру будет приближена к рыночной.

3 Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.

Данная схема заключается в  следующем:

1) Клиент берёт в банке ипотечный  кредит и закладывает недвижимость  с оформлением закладной, которая  переходит к банку;

2) Банк выпускает ипотечные облигации,  которые работают на вторичном  рынке (для этого необходимо  жёстко закрепить за ипотечными  облигациями залоговое обеспечение  недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);

3) На вырученные от реализации  облигации средства банк может  выдать очередной ипотечный кредит  и т.д.;

4) Клиент гасит кредит банку,  а банк гасит соответствующую  облигацию её нынешнему держателю;

5) Ипотечные облигации, в случае  банкротства банка-эмитента, не будут  включаться в конкурсную массу,  и недвижимость переходит в  собственность инвесторов (нынешних  обладателей облигаций), либо её  хозяину при полном погашении  им облигации. 

Однако какая бы схема ипотечного жилищного кредитования ни была выбрана, всегда возникает залог приобретенного или имеющегося жилья, который подлежит обязательной государственной регистрации.

Регистрационный орган в определенных случаях может отказать в регистрации  ипотеки, в частности:

- если за регистрацией ипотеки  обратилось ненадлежащее лицо;

- если документы, предоставленные  на регистрацию, не соответствуют  требованиям действующего законодательства;

- если правоустанавливающий документ  на объект недвижимого имущества  свидетельствует об отсутствии  у заявителя прав на данную  недвижимость;

- если не предоставлены документы,  необходимые для государственной  регистрации прав в соответствии  с законом;

- если имеются противоречия  между заявленными правами и  уже зарегистрированными.

Государственная регистрация в  соответствии со ст. 21 ФЗ «Об ипотеке» может быть отложена в случаях:

- непредставления в орган, осуществляющий  государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, необходимых  для государственной регистрации;

- несоответствия договора об  ипотеке и закладной и приложенных  к ним документов требованиям  законодательства Российской Федерации;

- необходимости проверки подлинности  представленных документов;

- наличия судебного спора по  поводу прав на имущество, являющегося  предметом ипотеки, до разрешения  спора в суде.

Таким образом, ипотечное жилищное кредитование, особенно долгосрочное, оказывает огромное влияние на общественные процессы, происходящие в государстве, формирует у человека, взявшего ипотечный  кредит, новую мотивацию, направленную на повышение эффективности труда  и уровня доходов своей семьи, заинтересованность в устойчивом развитии общества. В конечном итоге институт ипотеки способствует ускорению  формирования среднего класса - социальной основы гражданского общества.

2.3 Риски ипотечного кредитования

Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам.

Ипотечные риски могут  быть вызваны разными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками  ценных бумаг, рисками неполучения  прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие - пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияющими друг на друга.

Внедрение операций по долгосрочному  жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками, требующий принятия особых мер по управлению рисками и заключающийся, прежде всего в долгосрочном характере кредита, обеспечении возвратности кредитных средств, способе погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита.

Наиболее характерными рисками, присущими данным кредитным  операциям являются следующие:

• кредитный риск;

• риск процентных ставок;

• риск ликвидности;

• рыночный риск;

• риск изменения валютного курса;

• риск досрочного погашения кредита;

• риск утраты или снижения дохода;

• имущественные риски.

Кредитный риск - это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа.

В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить:

- уровень развития законодательной  базы, ее адекватность задачам  развития системы жилищного ипотечного  кредитования населения;

- социально-экономическая  стабильность в стране, уровень  развития жилищного рынка, наличие  платежеспособного спроса на  ипотечные кредиты.

Вопросы кредитного риска  решаются комплексно, это государственная  политика, политика кредитных учреждений области первичного взноса. И здесь  большая роль принадлежит правильному  выбору кредитных технологий и инструментов как составная часть андеррайтинга или банковской политики.

Существует целый ряд  показателей, определяющих важность (и  доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается крупный  первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Повышение рыночного кредита  над суммой кредита и определяет степень защищенности на всех стадиях  кредитования. Это является важнейшим  фактором повышения ликвидности  предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная  часть кредита, тем легче продать  этот кредит. Следовательно, риск уменьшается  в прямом соответствии с выплатами  как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и  с выплатами по основной части  кредитного долга.

Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей.

Доходы заемщика также  напрямую ограничивают максимальную сумму  кредита. В то же время процент  по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через  максимальную сумму кредитного долга  или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму  и составляющие обычно его большую  часть.

В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости  недвижимости на 30 % и выше, с предоставлением  также дополнительных гарантий.

Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока  и размера кредита (основные параметры  кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также  оценка соответствия стоимости цене).

Цена и стоимость  недвижимости играют важную роль в  части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные  показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом  будут зависеть от предмета ипотеки (залога)

Таким образом, практически  самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят  все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости  недвижимости приводит к завышению  или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а  также платы за кредит (которая  в сумме обычно больше одной стоимости  недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильная оценка стоимости кредита - это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении  страховых случаев и определении  ущерба, при налогообложении.

В мировой практике существует еще один важный показатель надежности и доступности ипотечного кредита, который выражает отношение стоимости  недвижимости к годовому доходу семьи. В странах сбалансированной рыночной экономики это показатель в пределах 3-4, а в высокоразвитых странах 2-3,5. В целом считается, что рынок  жилья и ипотечного кредита могут  нормально функционировать, если это  отношение не превышает 4,5.

Коэффициент, характеризующий  отношение стоимости жилья к  совокупному семейному годовому доходу в России, астрономически высок  из-за искаженной стоимости жилья, достаточно сильно приближенной к западным ценам  и в ряде случаев превышающей  их, и крайне низких доходов граждан. В настоящее время данный показатель не может выдержать критики, так  как он более чем в десять раз  выше средних рыночных показателей. Более точно этот показатель рассчитывается исходя из средней стоимости приобретаемой  недвижимости, которая варьирует  в пределах 1:10.

Управление кредитным  риском со стороны банка определяет необходимость проведения постоянного  контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.

Контроль и регулирование  кредитного портфеля включают в себя:

1) контроль за качеством предоставляемых кредитов;

2) распределение и мониторинг  кредитов по группам рисков  в соответствии с требованиями  ЦБ РФ и внутренними инструкциями  банка;

3) создание резервных фондов  на возможные потери по ссудам;

4) своевременное выявление проблемных  кредитов и разработанный план  мероприятий по работе с ними;

5) разработка программ по возврату кредитов.

Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки - это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов, как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другим причинам.