Ипотечное кредитование

3. Схема ипотечного  кредитования, разработанная Центральным  Банком России, через выпуск банками  ипотечных облигаций.

 Клиент берёт в банке  ипотечный кредит и закладывает  недвижимость с оформлением закладной,  которая переходит к банку;

 Банк выпускает ипотечные  облигации, которые работают на  вторичном рынке (для этого  необходимо жёстко закрепить  за ипотечными облигациями залоговое  обеспечение недвижимостью, при  продаже облигации права на  залог должны будут переходить  к новому владельцу автоматически);

 На вырученные от  реализации облигации средства  банк может выдать очередной  ипотечный кредит и т.д.;

 Клиент гасит кредит  банку, а банк гасит соответствующую  облигацию её нынешнему держателю;

 Ипотечные облигации,  в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную  массу и недвижимость переходит  в собственность инвесторов (нынешних  обладателей облигаций), либо её  хозяину при полном погашении  им облигации.

 

Глава 1.4 Проблемы ипотечного кредитования в РФ

Процесс подготовки и совершения ипотечного кредитования не всегда проходит гладко для потенциальных заемщиков. Основные проблемы ипотечного кредитования, с которыми они сталкиваются, как  правило, заключатся в следующем:

1. Проблемы с банком. Самая распространенная проблема заключается в затягивании сроков рассмотрения кредитной заявки (особенно в случае новостроек, а именно в ипотеке на строительство дома). Следующим минусом является то, что в качестве подстраховки собственных рисков банк снижает сумму кредита, а заемщик при этом не может дотянуть до рыночной стоимости квартиры и отказывается от жилья, теряя единовременный сбор банка. К тому же банком могут предъявляться к заемщику дополнительные требования, которые заключаются в оформлении временной регистрации или гражданского брака. Достаточно часто бывает, что трудно самостоятельно оформить ипотеку без первоначального взноса.
2. Проблемы с риэлтором (ипотечным брокером). Безусловно, главная проблема заключается в дополнительных расходах заемщика на услуги ипотечного брокера или риэлтора, комиссия которых достигает восьми процентов от стоимости кредита. В тоже время профессиональная помощь специалистов помогает заемщику выбрать правильную ипотечную программу банковского учреждения и получить гарантированное положительное решение от залогодержателя.
3. Выбор объекта. Основная проблема заключается в ограниченности выбора недвижимости. Данные ограничения появляются из-за перестраховки банка, при которой он накладывает запрет на некоторые объекты недвижимости. Следующая проблема заключается в том, что не все продавцы хотят работать по ипотечной программе кредитования, поэтому заемщику приходится выбирать жилье из базы данных ипотечных кредитов банка.
4. Согласование. Данная проблема заключается в согласовании найденного варианта со страховой компанией и банком. Если на каком-то этапе произойдет сбой цепочки, сделка будет признана недействительной.

Но это лишь те проблемы, которые связаны непосредственно  с кредитором и заемщиком. В 2008 году молодой российский рынок ипотеки пережил самый сложный период своего развития. Краткие итоги кризиса еще недавно были таковы: часть банков ушла с рынка, ставки выросли, условия кредитования ухудшились, объемы кредитования снизились, а уровень задолженности россиян по займам резко вырос.

Экономический кризис оказал существенное влияние на платежеспособность заемщиков по ипотечным кредитам, что имело следствием увеличение доли просроченных ипотечных кредитов.

 Для граждан, которые  оформили ипотечные кредиты, кризис 2008 года стал серьезным испытанием. Многие были лишены работы, а  как следствие, источника погашения  задолженности. Кроме того, тем,  кому удалось сохранить место  работы, могли испытать серьезные  перебои с выплатами заработной  платы, что существенно осложняло  выполнение обязательств перед  кредитором.

 Наибольший удар пришелся  на тех заемщиков, которые оформили  валютный ипотечный кредит, в  кризис произошло сильнейшее  колебание валюты, курс доллара  и евро как основной валюты  ипотечных займов значительно  вырос, что привело к тому, что  выплата по ипотечному кредиту  увеличились в несколько раз.  Ведь по условиям оформления  ипотеки в валюте заемщик обязуется  вносить платежи в счет ее  погашения в той же валюте, приобретая ее по курсу. Большое  число пострадавших от роста  курса валюты объясняется тем,  что условия кредитования в  валюте были намного привлекательнее,  процентная ставка значительно  ниже, кроме того, предположить столь  серьезного колебания стоимости  валюты было на определенном  этапе просто невозможно.

  Учитывая сложность  ситуации, некоторые заемщики смогли  уладить ее путем получения  отсрочки по погашению ипотечного  займа или использования материнского  капитала. Для некоторых заемщиков  вариантом решения проблемы стала  новая возможность продажи ипотечного  кредита, которая была введена  банками после кризиса.

 На сегодняшний день ситуация на ипотечном рынке стабилизировалась, однако проблемы, связанные с предоставлением ипотечных кредитов в момент кризиса, показали слабые места в их оформлении. Поэтому многие банки учитывают плачевный опыт, стараются избегать проблем, предлагая кредиты по более жестким условиям, с более тщательной проверкой заемщика.

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом основных факторов:

1. Ограниченный платежеспособный  спрос населения. По оценкам  Минэкономразвития России, даже  при самых "либеральных"  параметрах, максимальная граница  доступности для населения составит  не более 10%.

Стимулирование покупательской способности населения за счет ипотеки, без симметричных мер по стимулированию строительства жилья ведет к  росту цен на жилье и затрудняет решение жилищной проблемы. Из-за роста  цен на жилье возможно значительное смещение интереса заемщиков к продуктам, предоставляемым на цели индивидуального  жилищного строительства. Основными  негативными факторами останутся  снижение предложения на рынке жилья  и рост цен на него.

2. Низкие темпы разработки  и совершенствования законодательства  о недвижимости и несогласованность  правовых актов между собой.  Так, например, очевидно, какое большое  значение для развития рынка  жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс РФ  на момент его принятия в  2000 году содержал не менее чем  в 29 статьях отсылки на законы  или нормы, которые еще предстояло  создать. В 2003 году положение  мало изменилось. Только в июле 2003 гола Правительство РФ внесло  крайне важный для развития жилищного строительства законопроект "О переводе земель из одной категории в другую".

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.

3. Неразвитость инфраструктуры  рынка жилья и жилищного строительства.  Традиционными участниками жилищного  рынка являются строительные  компании, банки, производители строительных  материалов, страховые компании, риэлтерские  и оценочные агентства. При  фактическом наличии данных структур  в России не отлажена технологическая  схема их взаимодействия и,  как следствие, невысока эффективность  системы в целом, завышены расходы  при совершении сделок.

4. Психологические факторы,  главным из которых является  национальная особенность большинства  населения - нежелание жить в  долг.

5. Большое количество  административных барьеров. Строительные  компании, заемщики и ипотечные  компании сталкиваются с существенными  административными препонами. Например, строительные компании должны  получить не менее 40 согласований  и разрешений для регистрации  нового проекта, что влечет  за собой большое количество  издержек.

6. Неразвитость организационно-технологической  и финансовой инфраструктуры  в системе ипотеки. На сегодняшний  день в России пока нет работающей  и решающей проблемы населения  ипотеки. Об этом свидетельствует  статистика ипотечных сделок, размер  и структура доходов населения.  Только 4% жилья было куплено на  банковские ипотечные займы.

7. Высокие процентные  ставки на ипотеку для большинства  россиян, в связи с чем, ипотечное  кредитование в России не становится  массовым, и большинство россиян  не могут воспользоваться ипотекой  для решения своих жилищных  проблем.

8. Непрозрачные источники  доходов граждан, значительный  удельный вес не декларируемых  доходов граждан. Документально  подтвердить свои доходы могут  не более 10-12% потенциальных заемщиков.

9. Недостаток долгосрочных  финансовых ресурсов банков. Проблему  привлечения кредитных ресурсов  для долгосрочного ипотечного  кредитования с полным основанием  можно считать наиболее актуальной  для развития системы ипотечного  кредитования в России. Ни один  банк не в состоянии формировать  свой кредитный портфель из  долгосрочных кредитов, опираясь  при этом на краткосрочные  источники. Несоответствие банковских  активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или  поздно приводит банк к потере  своей ликвидности.

Тем не менее, несмотря на очевидные  и завуалированные проблемы отечественной  ипотеки, наблюдаются огромные перспективы  развития ипотечного кредитования в  России, при которых любой желающий гражданин РФ сможет навсегда разрешить  свои жилищные проблемы.

Глава 1.5Перспективы  развития ипотечного кредитования

Недавно были опубликованы официальные статистические данные, которые ярко свидетельствуют о  том, что востребованность ипотеки  в России неуклонно увеличивается. Примерно 15 % всех сделок по купле-продаже  недвижимости осуществляются при помощи кредитных средств. Аналитики подвели  итоги работы ипотечных организаций, а также определили некоторые  перспективы развития ипотеки в  России.

За семь месяцев 2012 года было выдано 353 252 ипотечных кредита на общую сумму 516,9 млрд. рублей, что  в 1,5 раза превышает уровень семи месяцев 2011 года в количественном и  в 1,5 в денежном выражении. После  некоторого замедления темпов роста  выдачи ипотечных кредитов в июне, в июле они вернулись к уровню предшествовавшего периода.

 Сегодня на ипотечном  рынке работают более 20 кредитных  организаций. За последний год  произошло несколько существенных  изменения. Теперь стало реальным  получение кредита не только  на покупку первичного жилья, но и приобретения гаража, дачи или участка под застройку. Запросы заемщиков зачастую бывают специфическими, и банки стараются идти им навстречу, предлагая, к примеру, несколько видов ипотечных программ или кредитование альтернативных сделок.

Совершенствование ипотечного кредитования является одной из приоритетных задач внутренней политики. Подтверждением сему факту могут служить значительные денежные средства, выделенные на развитие этого сектора экономики с  начала года. Уже не единожды понижалась ставка рефинансирования Банка России, АИЖК сейчас предлагает ипотеки на максимально выгодных условиях. Пик  развития ипотечного рынка пришелся на 2007-2008 года, но теперешние общие показатели развития уже вплотную подбираются  к тем величинам. Банки постоянно  снижают размер первоначального  авансового платежа, расширяют возрастные рамки и продлевают период ипотечного кредитования.(конкретный пример будет приведен в главе 2).

На сегодняшний день самой востребованной является ипотека с первоначальным взносом в 10-20 %, с процентной ставкой не выше 13 % годовых и сроком от 15 до 20 лет. При этом очень популярны альтернативные сделки, когда одновременно с покупкой нового жилья происходит реализация старого. Большинство сделок приходится на покупку вторичного жилья или квартир в новостройках.

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2.Анализ ипотечного кредитования на примере «СбербанкаРоссии»

Очевидно, что Сбербанк - самый крупный Российский банк. Именно Сбербанк имеет наибольшую филиальную сеть по стране. Сбербанк одним из первых начал выдавать ипотечные кредиты. Ипотека в Сбербанке возможна по самым различным программам. Ипотечные  кредиты Сбербанк также начал  выдавать одним из первых, и даже во время кризиса, Сбербанк не прекращал  выдачу ипотечных кредитов.

Таблица 1

Ипотечные программы Сбербанка

Программа кредитования	Краткое описание	Первоначальный взнос	Ставка в рублях, %	Срок кредита
Ипотека с государственной  поддержкой	Кредит на приобретение строящегося  или построенного жилого помещения  у юридического лица под залог  кредитуемого или иного жилого помещения.	От 20% . От 0%  в случае оформления в залог иного жилого помещения	11%	До 30 лет
Жилищный кредит на рефинансирование	Кредит на погашение кредита, полученного в другом банке на приобретение или строительство  жилого помещения.	0%	от 13,25%	До 30 лет
Военная ипотека	Кредит на приобретение готового жилья под залог кредитуемого жилого помещения.	От 10%	9,50%	До 20 лет
Загородная недвижимость	Кредит на приобретение загородной недвижимости (за исключением жилого дома) под различное обеспечение, одобренное Банком.	От 15%	от 13%	До 30 лет
Гараж	Кредит на приобретение или  строительство гаража или машино-места  под различное обеспечение, одобренное Банком.	От 10%	от 13,5%	До 30 лет
Ипотека плюс материнский  капитал	Кредит на приобретение готового жилья под залог кредитуемого жилого помещения	От 10%	от 9,5%	До 30 лет