Ипотечное кредитование в РФ

 

Таблица 3 – Динамика ипотечного портфеля Сибирского Банка Сбербанка РФ

Показатель	2003 г	2004 г	Темп роста 2004/2003	2005 г	Темп роста 2005/2004
Объем ипотечного портфеля, млрд. руб.	30,6	45,2	147,7	74,5	164,8
Остаток срочной ссудной задолженности  физических лиц, млрд. руб.	7,1	14,6	205,63	27,1	185,61

 

Остаток срочной ссудной задолженности  физических лиц Сибирского банка  Сбербанка РФ по состоянию на 01.01.04 составлял 7,1 млрд. руб., на 01.01.05 – 14,6 млрд. руб., на 01.01.06 – 27,1 млрд. руб. (рис. 2)

Рисунок 1 Динамика кредитного портфеля Сибирского Банка Сбербанка РФ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 2 - Остаток срочной ссудной  задолженности физических лиц Сибирского банка Сбербанка РФ

 

Остаток ссудной задолженности по кредитам, выданным жителям Новосибирской, Кемеровской и Томской областей, превысил 27 млрд. руб. Кредитный портфель по кредитам физическим лицам вырос за 2009 год почти на 12,5 млрд. руб. Доля Сибирского банка на рынке кредитования населения по трем регионам на 01.10.2009 составила 57,74%, превысив данный показатель на 01.01.2009 в целом по обслуживаемому региону на 3,45 процентных пункта.1 В 2009 году Сибирский банк значительно увеличил количество точек кредитования населения — с 92 (01.01.2009) до 146 (01.01.2010).

Анализируя ипотечный портфель банка можно также отметить, что в 2004 году удельный вес просроченных ссуд составлял 1,45 %, в 2009 году – 1,65 % (табл. 4).

 

Таблица 4 – Удельный вес просроченных ссуд в структуре ипотечного портфеля Сибирского банка Сбербанка РФ

Показатель	2007		2008		2009
	Сумма, млрд. руб.	Уд. вес, %	Сумма, млрд. руб.	Уд. вес, %	Сумма, млрд. руб.	Уд. вес, %
Текущие кредиты	30,2	98,68	44,54	98,55	98,77	98,35
Просроченные ссуды	0,40	1,32	0,65	1,45	1,23	1,65
Итого кредитов клиентам	30,6	100	45,2	100	74,5	100

 

Сибирский банк Сбербанка России предлагает 16 видов кредитных продуктов целевой и нецелевой группы. Два наиболее популярных кредитных продукта — кредиты на цели личного потребления и жилищные кредиты. Их доля в суммарном кредитном портфеле физических лиц по состоянию на 01.01.2010 составила 95,5%.

В 2009 году, как видно из рис.2 доля жилищных кредитов, предоставляемых Сибирским банком Сбербанка РФ значительно увеличилась.

Наибольший вес в структуре  жилищных кредитов Сибирского Банка  Сбербанка РФ занимают Ипотечные  кредиты.

Безусловно, процентные ставки данного  вида кредитования на современном этапе  еще высоки, ипотечное кредитование доступно лишь людям с доходами не ниже среднего уровня, кроме того, в  настоящее время много недоработок  в данной области кредитования, как в банковских технология кредитования, так и с законодательной точки зрения. Однако стоит отметить, что данный вид кредитования постоянно развивается, условия его улучшаются и это значит, что с каждым годом благодаря ипотечному кредитованию решить свои жилищные проблемы сможет все большее количество граждан.

 

Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

3.1. Проблемы  ипотечного кредитования в РФ  на современном этапе

 

В настоящее время  в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на  приобретение жилья должен быть  долгосрочным, на 10-15 лет, как это  было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых  кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

3. Трудности оценки  кредитоспособности заёмщика. Как  известно, оценка платёжеспособности  физического лица базируется  на сопоставлении доходов (заработной  платы, дивидендов, арендных платежей  и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях.

5. Неадаптированность  ряда ипотечных программ, финансируемых  зарубежными инвесторами, к российским  условиям. Например, программа ипотечного  кредитования российских банков  совместно с Американским инвестиционным  фондом слишком «идеальна» для  отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.

 

2. Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования в России

 

Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Государственная жилищная политика должна ориентироваться не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение  жилищных проблем основной части  работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и  имеющими жильё в собственности в результате приватизации. Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. В связи с этим Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением Правительства от 11 января 2008 г. № 28, в которой были определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учётом российского законодательства и существующих социально-экономических условий, намечены конкретные направления деятельности.

Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной  поддержки:

• принятие нормативных правовых актов;
• оптимальное налогообложение;
• совершенствования проектирования и технологий строительства;
• государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;
• адресные жилищные субсидии гражданам.

Действительно, строительный комплекс страны в состоянии сегодня увеличить объёмы жилищного строительства лишь в 2,5-3 раза, в то время как платёжеспособный спрос на жильё за счёт введения механизмов ипотечного кредитования увеличится не менее чем в 5 раз.

Поэтому без государственного регулирования это жильё будет выкуплено гражданами с высокими доходами.

Анализ доходов населения  и сложившихся цен на рынке  жилья показывает, что сегодня (без  ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения  обладают платёжеспособным спросом  для приобретения жилья; ещё 0,3-0,5% населения обеспечиваются жильём за счёт средств бюджетов всех уровней.

Развитие массового  ипотечного кредитования (без какой-либо государственной поддержки) увеличивает  платёжеспособный спрос населения  в 5-6 раз для приобретения жилья  по социальным нормам и в 10-12 раз – для улучшения жилищных условий.

В то же время на рынке  жилья наблюдается острый дефицит  предложений.

Существующий вторичный  рынок жилья не может быть основой  массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в Российской Федерации катастрофически стареет. В значительной степени он уже не соответствует современным представлениям о комфортности. Тем более не будет соответствовать им через 10-15 лет. Это ведёт к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надёжность ипотечных ценных бумаг.

В странах, где развито  ипотечное кредитование, государство  не только создаёт законодательно-нормативную  базу, но так или иначе активно  участвует в качестве субъекта ипотечных  отношений. На этапе формирования ипотечной политики для России очень важно учесть региональный аспект и специфику государственного устройства, которая заключается в его трёхуровневости: федеральный, субфедеральный и муниципальный.

В решении государством задач, связанных с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности – эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях.

В настоящее время  выработана стратеги государства в  развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Её цель –  создание эффективно работающей системы  обеспечения доступным по стоимости  жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жильё; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом.

Система долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный  опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать  макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платёжеспособность населения.

Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает  решение ряда фундаментальных задач. Во-первых, совершенствование законодательной  и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. Во-вторых, создание и внедрение механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование. В-четвёртых, создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов. В-пятых, создание механизма социальной защиты заёмщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита.

Решение этих задач предусматривает: ориентацию ипотечного кредитования на ту категорию населения, которая  нуждается в небольшом ипотечном кредите, что позволит обеспечить кредитами большое количество заёмщиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия), а также возможность оплаты нового жилья за счёт продажи имеющегося в собственности жилья.

Решающим шагом в  развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса  Российской Федерации, который установил  общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости (в том числе жилой). В дальнейшем предусмотрено принятие специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога недвижимости). Кроме того, в целях создания благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования (как это предусмотрено Концепцией) принята и введена в действие вторая часть Налогового кодекса Российской Федерации, в которой решены вопросы налоговых льгот при определении налоговой базы для исчисления подоходного налога с физических лиц.