Контрольная работа по "Финансовому менеджменту"

                                              Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                    Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает  недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля,   административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта       потребления (земельные участки, жилые  дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости и все большее число  граждан, предприятий и организаций  участвует в операциях с недвижимостью.

 Недвижимость является  главным предметом обсуждения  при приватизации государственной  и муниципальной собственности,  при аренде нежилых помещений,  при покупке и продаже жилых  помещений. Появился слой новых  владельцев недвижимости как  в сфере личного потребления,  так и во многих сферах предпринимательской  деятельности. Образовались коммерческие  структуры, действующие на рынке  недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных  и зарубежных инвесторов, для которых  большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования  землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

 

 

 

 

 

 

                             1.   Управление недвижимостью.

Управление недвижимостью как  особый вид предпринимательской  деятельности может в зависимости  от ситуации обозначать: 

- принятие решений и оформление  документов в отношении имущественных  прав на объекты  собственности;

- управление конкретным видом  объекта в процессе его эксплуатации  для удовлетворения личных потребностей  или коммерческого использования;

- любое единичное целенаправленное  организующее воздействие на  недвижимое имущество для достижения  поставленных целей; 

- процесс реализации функций  управления для получения определенных  социально-экономических результатов;

- систему законодательного и  исполнительного регламентирования  и контроля поведения всех  участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными  государством органами в целях  стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.

Управление — более высокий  уровень работы с недвижимостью  по сравнению с обычными риэлтерскими операциями.

Управляющий недвижимостью должен иметь широкие и глубокие знания по гражданскому праву, финансовому  менеджменту, инвестиционному анализу, теории и практике управления инвестиционными проектами и др.

В сфере предпринимательства управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий ' собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом.  

Управляющий недвижимым имуществом — это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени , от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запрещены законом или договором.

Брокер — это физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Агент — физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлтерские), залоговые, трастовые, обменные и др. Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы — весь жилой фонд (муниципальный, КСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.

Субъектами управления являются все участники отношений недвижимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлтеры), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.

Управление недвижимостью может  быть внешним и внутренним. Внутреннее управление — регламентация деятельности каждой организации — участника рынка недвижимости ее собственными нормативными документами (уставом, правилами, положением, инструкциями).

Внешнее регулирование выражается в установлении государством и его  уполномоченными органами, а также  международными соглашениями норм и правил поведения каждого участника рынка недвижимости.

По осуществляющим управление недвижимостью  субъектам выделяются четыре вида регулирования:

- государственное регулирование  рынка недвижимости на республиканском,  региональном и муниципальном  уровнях различными государственными органами и организациями в соответствии с выполняемыми функциями;    

- самоуправление рынка недвижимости  профессиональными его участниками  и их объединениями — ассоциациями  риэлтеров;

- общественные воздействия —  мнения жителей микрорайонов  и реакция широких слоев общества  на те или иные операции  с недвижимостью (например, всеобщее неприятие купонной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит основой для нормативных актов, положений и т.д.;

- управление определенным недвижимым  имуществом;

- заключение полного пакета  контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объекта в соответствии с его целевым назначением.

В процессе управления недвижимостью  реализуются следующие функции:

- прогнозирование, постановка целей  и выбор стратегии их достижения,

      - планирование и  проектирование;

- строительство или реконструкция;

- регистрация, оценка и учет;

- эксплуатация и налогообложение;

- контроль и распоряжение, корректировка  плана.

2.   Цели и принципы управления  недвижимым имуществом

Управление недвижимостью, как  и в любой другой сфере предпринимательской деятельности, невозможно без четко сформулированных целей, которые служат:

- исходным моментом любых управленческих  действий;

- основой построения критериев  оценки результатов предпринимательской деятельности;

- основой анализа проблем —  несоответствия желаемого и достигнутого состояния — и выработки новых решений.

В самом общем виде цель — это  будущее желаемое состояние или  совокупность достигаемых человеком  результатов в процессе и по завершению направленных действий. Цель появляется на основе мотивов и выступает в форме потребностей, на удовлетворение которых направлен всякий труд.

Мотив — внутреннее психическое состояние, побуждающее человека к деятельности, позволяющей удовлетворить различные потребности — материальные, духовные, в процессе труда и результатами труда, самовыражения и социальной значимости. Из содержания любого мотива вытекает его структура, включающая:

- потребности, которые хочет  удовлетворить человек;

- благо, позволяющее удовлетворить  соответствующие потребности;

- трудовые действия, необходимые  для получения блага;

- цена или материальные затраты  и моральные издержки по осуществлению трудовой деятельности.

Цель выполняет следующие основные функции:

- инициативы — сопоставление существующего и желаемого состояния, вызывающее стремление к действиям;

- инструмента управления — руководящее требование, повелитель (императив) действий;

- критерия принятия решений — оценки информации и выбора альтернатив;

- координирования — осуществление бесконфликтных отношений всех лиц, принимающих решения в соответствии с установленными целями;

- контроля — обеспечение объективной обратной связи в системе управления по конечным результатам.

Недвижимые объекты приобретают  в собственность для удовлетворения личных или общественных потребностей либо для предпринимательской деятельности. Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух видов: финансово-экономические и нестоимостные (товарищеские, общественные, благотворительные и др.).

По отношению к высшей цели все другие цели (промежуточные, субцели) выступают как средство ее достижения.

Изменение целей управления возможно в случаях:

1. Реализации целей в предшествующий  период, когда они полностью оправдались или достижение их оказалось нецелесообразным.

2. Изменения внешней среды —  политических, социально-экономических и рыночных условий, законодательства и других факторов.

3. Изменения интересов и предпочтений  собственника, жизненной стадии  объекта недвижимости и т.п.

Правильно поставленные цели по управлению недвижимостью должны отвечать следующим требованиям:

- измеримость — количественная  и качественная оценка степени  достижения (стоимостные и нестоимостные  измерители);

- реальность — поэтапная достижимость  с учетом возможностей и существующих  ограничений;

- четкость и конкретность —  точная и ясная формулировка  содержания, объема и времени.

Основные цели управления рынком недвижимости:

- реализация конституционных прав  граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

- установление на рынке определенного  порядка и условий для работы  всем его участникам;

- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций  и лиц;

- обеспечение свободного ценообразования  на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

- оздоровление экологической среды,  достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

- справедливое налогообложение  недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

- создание благоприятных условий  решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления:

1. Разделение процедур — применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости — жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

2. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

3. Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

4. Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

5. Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и нормоприменение не должны совмещаться в одном лице.

6. Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.           

7. Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников — добросовестных приобретателей от любого произвола.

8. Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.