Управления землями

     Сельскохозяйственные угодья, в  свою очередь, подразделяются  на пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями, садами, виноградниками и др. Сельскохозяйственные  угодья подлежат особой охране. Перевод их в другие категории  земель для несельскохозяйственных  целей допускается в исключительных  случаях в порядке, установленном  действующим земельным законодательством.

Порядок использования  земель внутри соответствующих категорий  определяется собственником, владельцем, пользователем, арендатором земельных  участков в соответствии с природно-сельскохозяйственным районированием, зонированием земель, территориальным планированием  использования земель и землеустроительной документацией.

     Земли сельскохозяйственного назначения - важнейшая из всех категорий  земель. Главной ее особенностью  является  то, что земля здесь выступает в качестве основного средства производства  продуктов питания и кормов для животных, а также сырья для промышленности. 

     В состав земель сельскохозяйственного  назначения входят, прежде всего,  так  называемые угодья, т.е. участки земли с определенным хозяйственным  использованием: пашни, пастбища, луга, сенокосы. Они представляют собой наиболее  ценную часть сельскохозяйственных земель. Далее, в состав земель сельскохозяйственного назначения входят площади, занятые сельскохозяйственными объектами – фермами, токами, подъездными путями и прочим,  что необходимо для ведения производства на земле аграрными предприятиями,  организациями, фермерскими хозяйствами. Наконец, в данной категории земель имеются и неудобья – овраги, балки, болота,  гари. Необходимо производить окулътуривание таких участков, и государство  стимулирует вовлечение их в состав продуктивных земель. Не все земли, пригодные для использования в сельском хозяйстве, находятся в  составе рассматриваемой категории земель.

     Площадь земель  сельскохозяйственного назначения сократилась в основном за  счет перевода в фонд перераспределения (земли запаса). Кроме того, используемые  для сельскохозяйственных целей, земли могут находиться в составе земель лесного  фонда, земель поселений и др. Плодородной землю делает почва – поверхностный слой земли, отличающийся особым  типом строения, и составом.

     Свойства различных почв в  зависимости от содержания  в ней питательных веществ, гумуса и т.п. значительно отличаются. Соответственно  различным будет и качество, продуктивность, а значит, и ценность тех или иных  угодий. Данные о качественной оценке земли содержатся в земельном кадастре. В зависимости от степени плодородия почв из состава земель сельскохозяйственного назначения выделяются: – угодья с кадастровой оценкой выше среднерайонного уровня и – особо ценные в данном регионе продуктивные земли. Для таких земель установлен особый правовой режим.

     Одновременно увеличилось количество  так называемых нарушенных  земель. Поэтому особое значение приобретает повышение культуры земледелия,  соблюдение правил хозяйственного использования земель, проведение работ по  сохранению и повышению плодородия почв, строгое соблюдение, земельного  законодательства устанавливающего правовой режим сельскохозяйственных земель.

1.2. Правовое регулирование использования земель

сельскохозяйственного назначения

    Под  правовым режимом земель сельскохозяйственного  назначения следует понимать установленный законом порядок их учета, кадастра, мониторинга, использования и охраны. 

     Земли сельскохозяйственного назначения  представляют собой особую категорию земель, т.е. ту часть земельного фонда РФ, которая предназначена и используется по основному назначению. Категории земель являются родовым объектом правового режима. 

     Под целевым использованием земель  сельскохозяйственного назначения понимается основное предназначение земель данной категории. При этом допускается постройка на этих землях несельскохозяйственных объектов, которые помогают ведению хозяйства (перерабатывающие предприятия, гаражи для сельскохозяйственных объектов и т.п.). 

        Земельное угодье является конкретным объектом правового регулирования. Оно представляет собой земельный участок, используемый по непосредственному целевому назначению. 

     Говоря о целевом использовании  земель, необходимо упомянуть о  таком понятии, как «конкретное  целевое назначение». Под ним  понимается вид использования земли, который исключает иные формы её хозяйственной эксплуатации. На этих землях нельзя возводить никаких строений или сооружений, так как пахотные земельные угодья предназначены исключительно для посева сельскохозяйственных культур и выращивания корнеплодов и овощей. 

     Проводя подразделение земли  по виду объекта правового  регулирования, выделяют три вида правового режима использования земель: общий, особенный и специальный.

     Общий правовой режим распространяется на все земли и его элементами является использование земель по их целевому назначению. 

     Для земель сельскохозяйственного назначения характерен особый правовой режим, выражающийся в их использовании для сельскохозяйственных целей. Особый правовой режим вводится для истощенных и деградированных земельных угодий. Эти меры необходимы для восстановления угодий и недопущения их разрушения в будущем. Следует отметить, что правовой режим земель устанавливается государством только на уровне общего и родового объекта. 

     Правовой режим земель сельскохозяйственного  назначения, выделенных физическим лицам, может быть изменен, чему способствуют действия собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей, обладающих правом самостоятельного хозяйствования на земле. Например, если собственник земельного участка решил возвести на нем птицеферму, то он несет ответственность за противопожарную безопасность, сохранность чистоты воздуха, а земельный участок приобретает соответствующий специальный правовой режим. Устанавливают специальный правовой режим органы местного самоуправления в соответствии со своей компетенцией по предоставлению и изъятию земель.

     Вторым элементом правового режима земель является наличие специально уполномоченных, государственных органов по регулированию правового режима.  
     Регулирование правового режима земель как общего объекта правового режима осуществляют государственные органы общей компетенции — Федеральная служба земельного кадастра РФ и ее территориальные органы. Регулирование правового режима категорий земель и земельных угодий осуществляют органы управления специальной компетенции. 

     Третьим элементом правового режима использования земель является круг субъектов по использованию земель данной категории. Не все физические и юридические лица могут обладать правом собственности на земельные участки различных категорий, а лишь те, которые в соответствии со своим правовым статусом могут осуществлять тот или иной вид эксплуатации земли. Так, сельскохозяйственные предприятия не могут быть собственниками земель промышленности, поскольку их уставная деятельность не предусматривает ведения промышленной деятельности.

В настоящее  время правовой режим земель сельскохозяйственного  назначения представляет собой систему  правовых норм, устанавливающих основы и порядок учета земель, контроля за их использованием, отношения по поводу охраны угодий, их использования  и др. Большая часть норм, регулирующих использование земель сельскохозяйственного  назначения, содержится в земельном  законодательстве. Это прежде всего  все земельно - правовые нормы, направленные на урегулирование земельных отношений  по использованию земель всех категорий (отношения собственности, ведения  земельного кадастра, регистрации и  т.п.), которые распространяют свое действие и на земли сельскохозяйственного  назначения.

     Кроме того, земельным законодательством  установлены нормы, специально  регулирующие использование этих  земель. Понятие земель сельскохозяйственного  назначения и их правовой режим  в соответствии с федеральным  законодательством утверждены кодифицированными  нормативными актами о земле  (там, где они приняты) субъектов  Российской Федерации.

     Важное значение для регулирования  использования земель имеют и  акты аграрного законодательства, например Федеральный закон от 10 января 1996 г. "О мелиорации земель", законы, устанавливающие правовой  статус структур, занятых в сельском  хозяйстве.

     При применении нормативных документов  к конкретным отношениям по  поводу земель сельскохозяйственного  назначения необходимо иметь  в виду, что не только земельное  законодательство, но и иные законодательные  отрасли содержат нормы, распространяющиеся  на те или иные аспекты использования  этих земель. Нормы конституционного, административного, гражданского, финансового  и иных отраслей законодательства  имеют существенное значение  для определения прав на участки, в том числе рассматриваемой категории земель.

     Основными нормативными актами, регулирующими порядок использования земель сельскохозяйственного назначения, являются ЗК РФ, Федеральный закон от 16.07.98 «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»; Федеральный закон от 08.12.95 «О сельскохозяйственной кооперации»; Федеральный закон от 22.06.03  «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»; Федеральный закон от 24.07.02 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и др.  
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, защитного лесоразведения, научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством: 

- гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные  хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; 

- хозяйственными  обществами и товариществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; 

- некоммерческими  организациями, в том числе  потребительскими кооперативами,  религиозными организациями; 

- опытно-производственными,  учебными, учебно-опытными и учебно-производственными хозяйствами научно-исследовательских учреждений, образовательных учреждений высшего профессионального, среднего профессионального и начального профессионального образования сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений; 

     Каждый из этих субъектов получает  земельный участок на определенных условиях. Физическим лицам земельный участок выделяется в собственность и на неопределенный срок. Государственные и муниципальные учреждения и сельскохозяйственные предприятия обладают лишь правом бессрочного пользования выделенными им сельскохозяйственными участками. Остальным участникам правоотношений, указанным в законе, земельные участки могут выделяться в собственность, в бессрочное пользование и в аренду.  
     Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.) в составе земель сельскохозяйственного назначения — имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. 

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе опытно-производственных хозяйств научно-исследовательских  учреждений и учебно-опытных хозяйств, образовательных учреждений высшего  профессионального образования, сельскохозяйственные угодья с кадастровой стоимостью, существенно превышающей среднерайонный уровень, могут быть законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается. 

     Использование земельных долей,  возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». 

     Четвертым элементом правового  режима использования земель  является наличие прав и обязанностей субъектов правоотношений по использованию земель, что составляет основной элемент правового режима. Права и обязанности субъектов зависят как от особенности земли — используемого объекта, так и от правового статуса субъектов. Содержание прав и обязанностей зависит и от иных обстоятельств, что подробнее будет рассмотрено ниже (ст. 40—43 ЗК РФ). 

     Пятым элементом правового режима  использования земель является наличие эффективного правового механизма, обеспечивающего надлежащий правовой режим использования земель. К нему относятся:

- наличие  правовых норм, исполнение которых  предотвращает нарушение правового режима земель и обеспечивает приоритет земель сельскохозяйственного назначения перед землями несельскохозяйственного назначения, а также нормы, не допускающей изъятия ценных сельскохозяйственных земель;  

- наличие  правовых норм, применение которых  устраняет условия, способствующие  нарушению правового режима земель. Например, запрещение финансирования проектно-изыскательных работ до принятия местной администрацией решения о предварительном согласовании места размещения объекта или решения суда — при возникновении спора;

- наличие  наказаний за нарушение правового  режима земель. Так, ответственность  в виде штрафов предусмотрена за уничтожение межевых знаков земельных участков, за самовольное занятие земли, за порчу и уничтожение плодородного слоя земли и т.д.; 

- наличие  правовых норм, использование которых  позволит восстановить нарушение режима использования земель. Например, самовольно занятые земельные участки должны быть возвращены по принадлежности без возмещения затрат, произведенных за время незаконного пользования. 

          Субъекты, осуществляющие использование  земель сельскохозяйственного назначения. Фактическая реализация правового  режима земель сельскохозяйственного назначения осуществляется именно в сфере правомочий субъектов правоотношений по непосредственному использованию угодий. Рассмотрим юридический статус этих субъектов и их правомочия по отдельности.