Договор социального найма. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма

      В соответствии со статьей 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Согласно статье 288 ГК РФ, жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя без согласия нанимателя или членов его семьи осуществляется в судебном порядке в соответствии с главой    29 ГК РФ. Согласно статье 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30 дневный срок.

      - систематически нарушаются права и законные интересы соседей, что делает невозможным совместное  проживание в одном жилом помещении. В частности, нарушение правил пользования жилым помещением, санитарно-эпидемиологических и других правил. Например, пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина. Для расторжения договора по рассматриваемому основанию должны быть доказаны два обстоятельства: нарушение прав и законных интересов соседей и невозможность в связи с этим проживания в одном жилом помещении. В доказывании данных

обстоятельств заинтересованы прежде всего соседи, которые должны быть привлечены в качестве третьих лиц к рассмотрению спора в суде.

     При расторжении договора долгосрочного найма суд может предоставить нанимателю срок не более одного года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если нанимателем необходимые меры в отведенный срок  приняты не будут, то договор расторгается судом по повторному обращению наймодателя. Но даже в этом случае суд по просьбе нанимателя может отсрочить исполнение своего решения о расторжении договора на срок не более года. Выселение граждан, которые проживают в помещении к моменту расторжения договора (наниматель, сонаниматели, поднаниматели, временные жильцы), осуществляется только по решению суда об их выселении.

     Расторжение договора социального найма, основанное на законе, может происходить путем добровольного выполнения нанимателем такого требования, т.е. без применения к нему мер принуждения. Например, в случае сноса дома многие наниматели соглашаются расторгнуть договор и переехать в предоставляемое благоустроенное жилое помещение, поскольку оно их полностью устраивает. 
Но если наниматель по тем или иным причинам отказывается от выполнения основанного на законе требования наймодателя об освобождении занимаемого жилого помещения, приходится применять к нему такую меру, как расторжение договора и выселение в судебном порядке. При этом закон предусматривает ряд мер, призванных гарантировать жилищные права и интересы нанимателя и членов его семьи, которые можно считать принципами, лежащими в основе регулирования расторжения договора социального найма. Выселение возможно только при наличии вины, осуществляется по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц и производится без предоставления другого жилого помещения.

     Последствием расторжения договора найма жилого помещения или утраты права на проживание по другим основаниям либо отсутствия у лица такого права (например, при самовольном занятии помещения) является обязанность освобождения жилого помещения. Оно может происходить в добровольном порядке, без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке. В последнем случае имеет место выселение. 
     Выселение - принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, т.е. выдворение из жилого помещения. 
Выселение в первую очередь применяется в отношении лиц, которые отказались освободить жилое помещение после вступления в законную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении договора найма. Подобные иски всегда содержат требование и о расторжении договора, и о выселении. Но выселение иногда не связано с прекращением правоотношения найма, например в случае применения этой меры к лицу, самоуправно занявшему жилое помещение, поскольку здесь правоотношение найма не возникало.            

       Закон отдает предпочтение нанимателю как слабой стороне обязательства найма жилого помещения. Это обнаруживается в том, что ему предоставлены дополнительные права, а для его контрагента - наймодателя установлены четкие границы осуществления своих прав и предусмотрены меры контроля за законностью их осуществления (в частности, путем установления судебного порядка выселения).  
      Первый принцип, который лежит в основе правовых норм, регулирующих расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя, можно назвать принципом устойчивости права пользования жилым помещением. Он получил выражение в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ: "Никто не может быть произвольно лишен жилища".

     Второй принцип, который имеет основополагающее значение в регулировании отношений, связанных с расторжением договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя, заключается в следующем: договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом. Это означает, что наймодатель даже в самых, казалось бы, бесспорных случаях не вправе своим решением расторгнуть договор с нанимателем и выселить его вместе с членами семьи из жилого помещения. Он должен обратиться с иском в суд, который при рассмотрении дела выясняет, предусмотрено ли законом выселение по основанию, указанному истцом, и имеются ли предусмотренные в законе условия расторжения договора по данному основанию. 
Упрощенный порядок выселения граждан из жилых помещений в административном порядке (с санкции прокурора), широко применявшийся в былые годы, практически ликвидирован. 
    Третий принцип, которым определяется охрана прав и интересов нанимателя при расторжении договора социального найма по требованию наймодателя, можно сформулировать следующим образом: выселение нанимателя и его семьи из жилого помещения в связи с расторжением договора найма допускается, как правило, при условии предоставления выселяемым другого жилого помещения. При этом закон определяет, каким требованиям должно отвечать это помещение, и обязывает учитывать индивидуальные особенности выселяемых. Таким образом, выселение нанимателя и его семьи из помещения в доме государственного или муниципального фонда означает чаще всего его переселение в другое помещение.

Данная тема имеет важное практическое значение, так как решение  суда, вынесенное по делу о расторжении  договора жилищного найма, обеспечивает не только надлежащее пользование жилым  помещением, его сохранность, но и  оказывает непосредственное воздействие  на благополучие людей, как нанимателя данного жилого помещения, так и  жильцов всего дома, не говоря уже о сложностях, которые возникают при самом рассмотрении дел данной категории, требующих особого внимания к изучению всех обстоятельств дела.

             Список использованных источников и литературы

                             Нормативно-правовые акты :

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: [принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.] . – М.: Юрист, 2011.
2. Жилищный кодекс РФ [Текст] от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изм. и доп.) // Справочно-правовая система « Гарант», 2011.
3. Гражданский  кодекс РФ [Текст] от …. № … ( с изм. и доп.). – М.: Юрист, 2011.
4. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации [Текст]: федер. закон РФ № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 г.  (с изм. и доп.) // Справочно -правовая система «Гарант», 2011.
5. Кодекс об административных правонарушениях РФ [Текст] от 30.12.2001 г. № 195- ФЗ ( с  изм. и доп.) // Справочно-правовая система « Гарант», 2011.

                               Научная литература

6. Жилищное право. [Текст]: учебное пособие / А.В. Афонина. – М.: Дашков и Ко,2008.

¹ Конституция Российской Федерации [Текст]: [принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.] . – М.: Юрист, 2011.