Оценка собственности

 

Расчет корректировок:

а) корректировка на дату продажи. В следствие роста цен на рынке недвижимости на 1 % ежемесячно, необходимо привести стоимость сопоставимого земельного участка на дату оценки, приняв во внимание то, что СЗУ был продан 1 месяц назад, т.е.;

Корректировка = СЗУ * 0,01 = 410000 * 0,01 = 4100 у.е.

б) корректировка на местоположение. Так как аналог лучше оцениваемого объекта на 6%. Цена аналога должна уменьшиться на 6%, т.е. необходимо скорректировать стоимость СЗУ, исходя из предположения, что местоположение сопоставимого объекта и объекта оценки было бы идентичным.

Корректировка = СЗУ * - 0,06 = - 24846.

Таким образом, рассчитав остаточную стоимость улучшений оцениваемого комплекса и рыночную стоимость земельного участка, находим рыночную стоимость единого объекта недвижимости:

С_е.о.н. = 722000 + 389254 = 1111254 у.е.

Стоимость оцениваемого объекта с использованием затратного подхода составляет 1111254 у.е.

Рассчитаем  стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода. Опираясь на имеющиеся данные, выбираем методику определения рыночной стоимости объекта оценки.

Метод дисконтированных денежных потоков определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов от использования объекта в будущем и реверсии с учетом корректировки на степень риска их получения.

Исходя из условий  задания, определяем величину ежегодного денежного потока, генерируемого объектом недвижимости, в течение трехлетнего прогнозного периода владения, при ежегодном приросте 4% :

1-й  год ЧОД – 167000 у.е.

2-й  год ЧОД – 167000 * 1,04 = 173680 у.е.

3-й  год ЧОД – 167000 * (1 + 0,04)² = 180627,2 у.е.

Дисконтируем  рассчитанные денежные потоки (дисконтирование  осуществляется по факторам, рассчитанным на середину периода, т.к. объектом оценки является имущественный комплекс) и приводим их к дате оценки по следующей формуле :

 

 где,

 

R – ставка дисконтирования;

n - анализируемый прогнозный период.

Рассчитываем рыночную стоимость объекта недвижимости, как сумму дисконтированных денежных потоков, используя базовую формулу :

С_н = + С_{r *} где,

 

С_н - стоимость объекта недвижимости на дату оценки;

ДП_n - денежный поток;

R – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

С_r - стоимость реверсии в конце прогнозного периода.

С_н = + + + = 1649981

Стоимость оцениваемого комплекса, полученная методом дисконтированных денежных потоков, равна 1649981 у.е..

Таким образом, метод дисконтированных денежных потоков  при оценке недвижимости требует:

- моделирования денежных поступлений с учетом динамики их изменения;

- составления прогноза относительно изменения стоимости недвижимости в течение установленного прогнозного периода;

- оценки риска, присущего объекту;

- расчета ставки доходности.

Таким образом, проведя необходимые расчеты, согласно используемым методикам, получили три итоговых величины стоимости объекта оценки в рамках сравнительного, затратного и доходного подходов. Для определения рыночной стоимости объекта оценки необходимо провести согласование полученных результатов с использованием метода интерполяции.

Метод интерполяции на базе Наегли - расчет итоговой стоимости этим методом отличается от других методик согласования результатов тем, что в данном случае не определяется удельный вес стоимостных результатов оценки. При наличии более двух результатов (что соответствует нашему примеру) согласование проводится в несколько этапов. В основе такого согласования лежит суждение оценщика о том, какой из трех полученных результатов является наименее достоверным. Два других результата, признанных более достоверными, поочередно сопоставляются с наименее объективным с целью определения степени (процента) отклонения. Расчетная величина отклонения используется для выбора формулы согласования двух анализируемых результатов. Таким образом, оценщик получает две величины, которые сравниваются между собой для аналогичного согласования в окончательную итоговую стоимость по базовой формуле Наегли.

Для расчета  отклонения оценщиком экспертно, с  учетом всех обстоятельств оценки устанавливается:

- определяющий результат – величина стоимости, полученная методом оценки, опирающимся на максимально качественную информацию и обоснованные расчеты и обоснования;

- поправочный результат – величина стоимости, полученная методом оценки, информация, обоснования и расчеты которого менее качественны и достоверны.

 

Таблица 2.5

Формула базового расчета итоговой стоимости

Отклонение	Формула базового расчета
Менее 10%	(Vопр. + Vпопр.)÷2
От 10% до 20%	(Vопр. × 2 + Vпопр.)÷3
От 20% до 30%	(Vопр. × 3 + Vпопр.)÷4
От 30% до 40%	(Vопр. × 4 + Vпопр.)÷5
Более 40%	(Vопр. × 5 + Vпопр.)÷6

 

Процедура согласования результатов стоимости оцениваемого объекта недвижимости (ОК).

Итоговые величины стоимостей указаны в таблице 2.6

 

Таблица 2.6

Подход	Метод	Расчетная стоимость,$
Затратный	Разбивки  для зданий и сравнительного анализа продаж для земельного участка	1111254
Сравнительный	Сравнительного  анализа продаж	1375200
Доходный	Дисконтированных  денежных потоков	1649981

 

Проранжируем полученные результаты по степени достоверности:

1) наиболее объективный – результат сравнительного подхода;

2) среднедостоверный – результат доходного подхода;

3) наименее объективный – результат затратного подхода.

Рассчитаем  степень отклонения более достоверных  результатов доходного и сравнительного подходов от наименее объективной стоимостной оценки затратного подходов:

Согласуем результаты сравнительного и затратного подходов:

- определяющий – полученный методом сравнительного подхода – 1375200;

- поправочный – полученный методом затратного подхода – 1111254.

 

Таблица 2.7

Согласование результатов сравнительного и затратного подходов

Подход	Стоимость, $	Степень отклонения	Согласование  результатов, $	Скорректирован-ная стоимость, $
Затратный	1111254	(1375200-1111254)÷1111254×100%=23,8%	(1375200×3+1111254)÷4=1305588,5	1309213,5
Сравнитель-ный	1375200

 

 

Согласуем результаты доходного и затратного подходов:

- определяющий – полученный методом доходного подхода – 1649981.

- поправочный – полученный методом затратного подхода – 1111254.

 

Таблица 2.8

Согласование результатов доходного и затратного подходов

Подход	Стоимость, $	Степень отклонения	Согласование  результатов, $	Скорректированная стоимость, $
Затратный	1111254	(1649981-1111254)÷1111254× 100% = 48,5%	(1649981×5+1111254)÷6=1557776,5	1560193,2
Доходный	1649981

 

 

Согласуем скорректированные  результаты стоимости. Поскольку на первом этапе согласования было вынесено экспертное суждение о приоритетности результатов оценки сравнительного подхода над доходным, то для окончательного согласования ранжируем результаты предварительной корректировки:

- определяющий – полученный на первом этапе согласования - 1309213,5;

- поправочный – полученный на втором этапе согласования - 1560193,2.

 

Таблица 2.9

Определение итоговой стоимости оцениваемого объекта

Этап  согласования	Стоимость, $	Степень отклонения	Согласование результатов, $	Скорректированная стоимость, $
Первый	1309213,5	(1309213,5-1560193,2)÷ 1560193,2×100%=16,1%	(1309213,5×2+1560193,2)÷3=1389651,2	1392873,4
Второй	1560193,2

 

 

Таким образом, итоговая стоимость, рассчитанная методом интерполяции на базе Наегли, учитывающим экономические, определяющие достоверность результатов, и математические – степень расхождения полученных величин стоимости по оцениваемому объекту, составила округлено 1392873 у.е.. В нашем случае, исходя из предоставленной информации, отражающей те или иные параметры(качественного или количественного характера), показатели доходности, величину затрат на строительство с учетом всех недостатков как объекта, предложенного для проведения оценочной процедуры, так и сопоставимых, конкурентных объектов-аналогов, недавно проданных в данном сегменте рынка, при определении степени достоверности того или иного стоимостного результата, Оценщик исходил из следующих суждений:

Результат, полученный методом сравнительного подхода(наиболее объективный) – допуская, что предоставленная информация о сделках с аналогичными, нашему, объектами является качественной и отражает наличие активного и стабильного рынка инвестиций для данного типа собственности, можно сказать, что именно сравнительный подход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию.

Результат, полученный методом доходного подхода (среднедостоверный) – исходя из того, что доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную

на риск их недополучения, Оценщик считает, что методика данного подхода создает картину о рыночной стоимости объекта оценки менее достоверную, чем вышеуказанная методика сравнительного подхода, исключительно опирающаяся на рыночные данные. Негативной стороной доходного подхода является сложность прогнозирования доходов и расходов, на величину которых влияет множество факторов как экономического, законодательного так и политического характера, также низкая достоверность изменения стоимости объекта оценки, субъективность расчета ставки доходности, основанного на оценке премий за выявленные риски.

Результат, полученный методом затратного подхода (наименее объективный) – поскольку оцениваемый объект принадлежит сегменту рынка доходной недвижимости, и имеется обширная рыночная информация, можно сделать вывод, что в данном случае важность применения методики затратного подхода не является определяющей и данный подход ограничен в использовании при оценке объектов недвижимости, приносящих доход, так как не учитывает доходный потенциал.

 

3. Расчет стоимости объекта недвижимости с использованием методов доходного подхода: метод прямой капитализации, метод инвестиционной группы, тетехника Эллвуда, традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа

 

Рассчитаем  стоимость объекта оценки с использованием методов доходного подхода: метода прямой капитализации, метода инвестиционной группы, техники Эллвуда, традиционной техники ипотечно-инвестиционного  анализа.

Информация об объекте оценки приведена в таблице 3.1

 

Таблица 3.1

Показатели	Величина
Потенциальный валовый доход	90000
Потери  при сборе платежей	3%
Прочие  доходы	2000
Операционные  расходы, в % от ПВД	7%
Первоначальная  основная сумма ипотеки	560000
Срок ипотеки	32
Ставка  процента по кредиту	12%
Ставка  дисконтирования	17%
Предполагаемый  год продажи собственности	27
Ежегодный прирост стоимости	2%
Первоначальная  стоимость собственности	700000

 

Рассмотрим  определение стоимости объекта оценки с использованием метода прямой капитализации.

Прямая  капитализация – этот метод, используемый для конвертации суммы оцененного годового дохода в показатели стоимости в одно прямое действие – либо путем деления оцененного дохода на соответствующую ставку дохода, либо путем умножения суммы доходов на соответствующий фактор (мультипликатор) дохода.