Этапы регистрации объекта недвижимости

• месторасположение участка;
• краткая характеристика участка (рельеф, зеленые насаждения и так далее);
• перечень построек и сооружений на участке;
• описание границы участка и порядок её закрепления (забор, естественные преграды);
• кто и когда проводил обследование, участие землепользователя в обследовании.

Одним из важнейших документов является акт обследования земельного участка, на основании которого готовится  пояснительная записка.

Создание кадастровой  системы оценки земельного участка  связано с разработкой теории оценки, и поэтому на начальном  этапе создания земельного кадастра акт обследования является важнейшей  характеристикой земельного участка. Для создания пояснительной записки  и акта обследования земельного участка  необходимо разработать систему  классификаторов, с помощью которых выполняется описание земельного участка для хранения информации в автоматизированной базе данных.

Глава 2…..

2.1Этапы регистрации прав  на недвижимое имущество

Государственная регистрация  прав на недвижимость является единственным доказательством существования  права на недвижимое имущество. С  момента государственной регистрации  право на недвижимость (недвижимое имущество) может быть оспорено только в судебном порядке.

Моментом заключения сделки является именно момент ее государственной  регистрации, а не момент подписания или нотариального удостоверения. Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо подробное  знание процедуры государственной  регистрации недвижимости, полномочий регистрирующих органов, требований, предъявляемых  к документам и договорам отчуждения недвижимости.

Общий порядок регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из нескольких этапов:

• Подготовка соответствующих документов. Этот этап формально не является частью регистрационного процесса, но, тем не менее, он наиболее важен. На регистрацию подается довольно большой перечень документов, которые должны быть юридически грамотно оформлены.
• Подача документов в УФРС по СПб и ЛО для государственной регистрации. Этот этап представляет собой собственно передачу документов в государственный орган для проведения экспертизы и регистрации права.
• Экспертиза документов государственным регистратором. На этом этапе устанавливается соответствие подаваемых документов действующему законодательству.
• Государственная регистрация - происходит в форме внесения сведений об установленных правах и совершенных сделках в ЕГРП. Правообладателям выдаются предусмотренные законодательством свидетельства и удостоверения о государственной регистрации прав.

Специалисты нашей компании обладают необходимыми знаниями и опытом взаимоотношений с регистрирующими  органами, а также осуществляют контроль прохождения документов Клиента  на всех стадиях регистрации и  консультируют по устранению замечаний, выявленных в ходе регистрации. Для  успешного прохождения регистрации - предоставьте специалистам нашей  компании представлять Ваши интересы при государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Оценка недвижимости - включает как физическую недвижимость, так и права, которые частные или юридические лица могут иметь, или предъявлять на собственность, или на  использование земли и строений.  Оценка недвижимого имущества есть начало инвестиционного  процесса. То есть никакое вложение средств в новую недвижимость  не осуществляется без правильной оценки имеющейся недвижимости. При    оценке   объекта   недвижимости   оценщик   должен   придерживаться следующих основных требований: правильно идентифицировать недвижимое имущество, связанные с   ним   имущественные   права;   учесть   цель   и    предполагаемое   использование  результатов  оценки;  определить  масштабы  поиска и   сбора данных;  выявить любые ограничивающие условия,  если таковые   имеются; и определить эффективную дату оценки;   определить оцениваемый тип стоимости;  рассмотреть всевозможные юридические  ограничения  прав  собственности на объект недвижимости, если таковые имеются; выявить и учесть  влияние  на стоимость оцениваемого объекта   недвижимости  любого  связанного   с   этим   объектом   движимого   имущества,  оборудования или нематериальных активов, не являющихся   частью недвижимости.

Оценка  недвижимости (оценка рыночной стоимости недвижимости) определяется с безусловным правом собственности или частными имущественными правами,  возникшими в результате отделения или разделения прав собственности. 

Поскольку оценка служит основой принятия решения в отношении недвижимости, то  характер решения влияет на характер задания и отчета об оценке. Оценка недвижимости (определение рыночной стоимости недвижимости) часто проводится для того, чтобы уточнить предложенную цену владельца или покупателя по поводу того, сколько стоит тот или иной объект недвижимого имущества. Специалисты нашей компании имеют большой опыт оценки стоимости недвижимости и  произведут качественно, и в срок оценку стоимости любых объектов недвижимого имущества 
                   
Основные подходы и принципы оценки недвижимости 

                      Основные этапы процесса оценки недвижимости 

Процесс оценки стоимости  недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику  подготовленного в письменной форме  отчета об оценке содержащего объекта  недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

Четкая постановка задачи на оценку.

Четкая постановка задачи  на оценку -это первый этап, на котором определяется и формулируется базовый параметр задания на оценку. Правильная  постановка задачи необходима для полного  и однозначнойго понимания задания на оценку,  выбора метода оценки и обоснования результатов, описанных в отчете.  Факторы являющиеся наиболее существенными в задании на оценку. 

•      отождествление объектов недвижимого имущества; 
•      идентификация имущественных прав подлежащих оценке; 
•      применение результатов оценки; 
•      вид определяемой стоимости; 
•      дата оценки; 
•      описание объема выполняемых работ; 
•      ограничения и пределы применения результата оценки.

Отождествление  объектов недвижимого имущества  включает описание различных  характеристик,  таких как адрес,  точное место расположения и границы оцениваемой недвижимости, полное описание юридических прав на основе предоставленной заказчиком информации.  Так же может быть получена необходимая информация из  данных государственного реестра земельных участков.

Идентификация подлежащих оценке имущественных прав.

Комплексный подход к оценке недвижимого имущества, рассматривают недвижимость одновременно в различных аспектах- как реально существующий физический объект и как набор прав юридических лиц  или частных, которые они  предъявляют на цениваемую собственность. 
Недвижимость которая обладает полными или частичными имущественными правами, может выступать как объект оценки.  При определении рыночной стоимости оцениваемого имущества оценщики учитывают различные  ограничения прав на собственность, такие как договор аренды, ограничения, сервитуты, притязания на права собственности, а также права распоряженияна оцениваемое имущество. 

Оценка недвижимости проводится в целях определения:

•      цены сделки по купле и продаже; 
•      залоговой суммы при кредитовании; 
•      налогооблагаемой базы; 
•      условия договора аренды; 
•      стоимость недвижимого имущества бухгалтерской отчетности; 
•      компенсации при судебных спорах; 
•      суммы страхования.

Виды стоимости используемые  соответствии с действующими российскими стандартами оценки:

Стоимость недвижимости и ее основные виды 
•      стоимость замещения; 
•      стоимость воспроизводства; 
•      стоимость при существующем использовании; 
•      стоимость для целей налогообложения; 
•      инвестиционная стоимость; 
•      ликвидационная стоимость; 
•      стоимость объекта оценки с ограниченным рынком; 
•      рыночная стоимость объекта оценки; 
•      утилизационная стоимость.

Используемый вид  стоимости в процессе оценки  оказывает влияние на содержание отчета об оценке. Процес подготовки, сбора, анализ информации  и выбор подходв для целей оценки определяет вид стоимости( пример: доходный метод нецелесообразно применять при определении страховой стоимости).  Уточнение даты по состоянию на которую определяется  величины рыночной  стоимости  имущества , необходима по целому ряду причин (инфляция, конкуренция, изменения предпочтений потребителей и т. д). 
В процессе определения стоимости  необходимо учитывать все возможные  ценообразующие факторы. Так как, ситуация  на рынке переодически  меняется,  поэтому анализ информации, собранной на дату оценки,  оказывает влияние на рыночную стоимость. 

Дата по состоянию на которую определяется стоимость, представлена тремя видами:

•      текущая; 
•      ретроспективная; 
•      будущая .

В подавляющем большинстве  случаев дата проведения оценки –  это дата, близкая к дате определения  задания на оценку и проведения оценочных  работ. Однако в ряде случаев возникает  необходимость вы ведения рыночной стоимости на какую-либо дату в прошлом  или будущем. Оценка рыночной стоимости  на ретроспективную (прошлую) дату необходима при налогообложении наследства (дата смерти), расчете подоходного  налога (дата покупки), страховом возмещении (дата страхового события), судебном иске (дата ущерба) и т. д. Доступность  ретроспективной рыночной информации позволяет оценщику объективно и  обоснованно провести все необходимые  расчеты. Оценка на будущую дату может  проводиться для объектов недвижимости, находящихся в стадии строительства, проектирования или принятия решений  о целесообразности строительства.

Возникающий в данном случае временной разрыв между датой  проведения оценочных работ и  моментом выхода объекта недвижимости на проектную мощность, завоевания сегмента рынка, обеспечивающего расчетную  величину денежного потока, требует  определения рыночной стоимости  на дату завершения строительства. Описание объема оценочных работ. Объем оценочных работ ус танавливается оценщиком для определения состава используемых данных, информационного обеспечения, необходимости привлечения сторонних экспертов, способов проверки достоверности информации, а также полноты включения промежуточной и вспомогательной информа ции в окончательный отчет. Формулировка объема оценки позволяет защитить интересы третьих лиц, принимающих решения на основе результатов оценки. Оценщик должен четко изложить не только то, что предполагается сделать, но и то, что не будет сделано, с указанием конкретных причин, особенно если был доступен лишь ограниченный объем информации. 
Объем оценочных работ и степень подробности отчета зависят от значимости задания на оценку, а также достигнутого соглашения с клиентом. Данный раздел позволяет определить общий объем трудозатрат, денежные затраты на информационное обеспечение, что в конечном счете влияет на стоимость оценочных работ. Оценщик несет ответственность за соответствие сформулированного объема оценочных работ и фактических результатов. Уточнение иных ограничений. Единые стандарты профессиональной оценки (118РАР), изданные Фондом оценки, различают полную и ограниченную оценку. Ограниченная оценка выполняется в соответствии с Положением об ограниченных процедурах Единых стандартов. В данном случае, как правило, используется ограниченный объем информации. Примером такой оценки является оценка недвижимости, проведенная на основе только сравнительного подхода, а также оценка, осуществляемая для обновления прошлых оценочных данных.