Самовольная постройка как предмет спора в арбитражном суде

 

 
НЕТИПИЧНЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

Основания возникновения права собственности на объект недвижимости традиционны: создание нового объекта недвижимости, а также приобретение права собственности на него по договору. 
 
Однако гражданскому законодательству известны несколько оснований приобретения права собственности на объект недвижимости, которые нельзя назвать традиционными. Представляется интересным рассмотреть такие из них, как самовольная постройка и приобретательская давность. Рассмотрим более подробно самовольную постройку. 
 
Самовольная постройка 
 
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольная постройка - это жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, построенное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 
 
Несмотря на наличие в законе определения самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ), на практике возникают определенные трудности при его применении. Дело в том, что это определение содержит несколько понятий, которые требуют дополнительного комментария: жилой дом, строение, сооружение, здание. 
 
Понятие "жилой дом" содержится в п. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ. Им признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. 
 
Понятия "здание", "строение", "сооружение", "помещение" в Градостроительном кодексе РФ (далее - ГрК РФ) отсутствуют. Правда, подп. 10 п. 1 ст. 1 ГрК РФ употребляет понятие "объект капитального строительства", означающее здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных строений. 
 
Из данного определения следует, что все перечисленные объекты относятся к объектам капитального строительства. Поскольку объект капитального строительства тесно связан с землей, а также в силу признаков, перечисленных в ст. 130 ГК РФ, его можно признать объектом недвижимости. 
 
Для определения понятия "помещение" проанализируем Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 51303-99 "Торговля. Термины и определения" (принят и введен в действие Постановлением Госстандарта России от 11.08.99 № 242-ст), а также п. 2 ст. 15 ЖК РФ. Согласно указанным актам жилым помещением признается изолированное помещение, которое как недвижимое имущество пригодно для постоянного проживания граждан (соответствует установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ); подсобным помещением, к примеру магазина, признается часть его помещения, предназначенная для размещения вспомогательных служб и выполнения работ по обслуживанию технологического процесса. 
 
Данные определения позволяют выявить такой признак помещения в качестве объекта недвижимости, как его изолированность от иных помещений внутри того или иного объекта недвижимости. 
 
Для определения понятий "здание", "строение", "сооружение" проанализируем ряд строительных норм и правил (СНиП) ("Жилые здания" 2.08.01-89, "Общественные здания административного назначения" 31-05-2003, "Здания жилые многоквартирные" 31-01-2003; СНиП "Общественные здания и сооружения" 2.08.02-89*). Согласно этим нормативным документам зданием признается отдельная постройка, предназначенная для административных, общественных нужд, а также жилые здания. 
 
Более того, в Общероссийском классификаторе основных фондов ОКОФ 13094, утвержденном Постановлением Госстандарта России от 26.12.94 № 359, содержатся следующие определения здания и строения: 
- здания (кроме жилых) - это архитектурно-строительные объекты, назначение которых - создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания в качестве основных конструктивных частей имеют стены и крышу; 
- строение - отдельная постройка, предназначенная для ее использования как производственного, торгового, складского, культурно-просветительного, лечебно-санитарного, коммунально-бытового строения. 
 
К сожалению, в федеральных законах от 21.07.97 № 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" и от 07.07.2003 № 126-ФЗ "О связи", а также в Кодексе внутреннего водного транспорта РФ от 07.03.2001 № 24-ФЗ отсутствует определение понятия "сооружение". Однако Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94 и Постановление Госстандарта России от 26.12.94 № 359 сооружениями признают инженерно-строительные объекты, назначение которых - создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для выполнения различных непроизводственных функций. 
 
Назовем следующие необходимые и безусловные критерии, определяющие объект как самовольную постройку: 
- самовольной постройкой может признаваться только объект недвижимости; 
- постройка возведена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, либо на участке, не отведенном для строительства; 
- постройка возведена при отсутствии соответствующего разрешения и утверждения градостроительных планов; 
- постройка нарушает права третьих лиц или создает угрозу их жизни или здоровью. 
 
Анализ ст. 222 ГК РФ позволяет говорить, что самовольная постройка признается основанием приобретения права собственности на воздвигнутый объект недвижимости при соблюдении условий, установленных в данной статье ГК РФ. 
 
Включение законодателем нормы ст. 222 ГК РФ в главу 14 ("Приобретение права собственности") обусловлено содержанием п. 1 ст. 218 ГК РФ, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную для себя с соблюдением закона или иных нормативно-правовых актов, приобретается таким лицом. Поскольку самовольная постройка - вещь новая, создаваемая для себя, у собственника материалов, из которых создавался объект недвижимости, есть основание приобрести на него право собственности при условии соблюдения законодательства РФ, т. е., например, при получении разрешительной документации и/или земельного участка либо обращении в суд с соответствующим требованием. 
 
Гражданский кодекс РФ (ст. 222) самовольную постройку признает особым объектом недвижимости, результатом самовольных действий. 
 
С этих позиций, с учетом ст. 128 ГК РФ, самовольная постройка представляет собой объект гражданского права, в частности недвижимое имущество. 
 
ГрК РФ (подп. 13 п. 1 ст. 1) термин "строительство" употребляет в смысле создания зданий, строений, сооружений, в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства. Таким образом, при отсутствии разрешительной документации такое строительство будет самовольным. 
 
Следовательно, законодательство РФ содержит два самостоятельных понятия, одно из которых - самовольная постройка - представляет собой объект гражданского права, второе - самовольное строительство - означает комплекс самовольных действий, направленных на возведение такого объекта. 
 
При этом ГК РФ основанием возникновения права собственности на объект недвижимости называет именно самовольную постройку, признаваемую таким объектом. Однако очевидно, что основанием его возникновения в данном случае будут действия, совершаемые уполномоченным лицом, направленные на узаконение самовольной постройки - объекта недвижимости. 
 
Что касается последствий, о которых пойдет речь ниже, представляется, что их порождает именно самовольное строительство, поскольку последствия могут наступать до факта возникновения самовольной постройки - объекта. Ранее, т. е. до того момента, как ст. 130 ГК РФ была дополнена ссылкой на объект незавершенного строительства, можно было дискутировать по вопросу признания права собственности на объект незавершенного строительства и говорить о том, что такое последствие, как признание права собственности на самовольную постройку, возможно только по факту ее создания. Однако в настоящее время все последствия могут быть реализованы на этапе самовольного строительства1. 
 
Необходимо уяснить, что результаты самовольного строительства или самовольной постройки - это не только негативные последствия для круга субъектов, участвующих в данных правоотношениях, но и всякие иные последствия, порождаемые такими самовольными действиями и распространяемые только на самовольного застройщика. 
 
Вопрос о возникновении права собственности на самовольную постройку имеет большое правовое значение. При этом оно может быть признано за двумя субъектами: застройщиком и владельцем земельного участка. 
 
Право собственности на объект недвижимости возникает с момента его государственной регистрации. Основанием для регистрации права собственности на самовольную постройку признается судебное решение. 
 
Поэтому следует различать два варианта оформления права собственности. Первый - когда лицо, осуществившее самовольную постройку, пытается преодолеть критерии, определяющие ее правовой статус как самовольной, а именно: приобретение права на земельный участок, на котором возведена постройка; отсутствие опасности причинения таким возведенным объектом вреда жизни и здоровью населения; приведение объекта самовольного строительства в соответствие с градостроительными нормами и правилами. Данный порядок приобретения права собственности на самовольную постройку называется досудебным. 
 
Во втором варианте, когда вышеизложенные критерии преодолеть не удалось, основанием для оформления самовольной постройки может служить решение суда. Такой вариант возможен, например, когда у застройщика отсутствует возможность получения и разработки проектной документации, разрешения на строительство. В данном случае при отсутствии документов застройщик может доказать в суде, что возведенный объект фактически соответствует градостроительным нормам и правилам.

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине "Арбитражный процесс"

тема: " Самовольная постройка как предмет спора в арбитражном суде"

Оглавление

 

Введение

1. Понятие  самовольной постройки

1.1 Самовольная  постройка как объект недвижимости

1.2 Не завершенные строительством объекты

1.3 "Самовольно  реконструированный объект" и "самовольная  постройка"

1.4 Причины  возникновения оснований для  признания постройки самовольной

2. Самовольная  постройка как предмет спора  в арбитражном суде

2.1 Признание  права собственности на самовольную  постройку

2.1.1 Субъектный  состав

2.1.2 Условия  признания права собственности  на самовольную постройку

2.2 Институт  самовольной постройки как санкция  за осуществление строительства  с нарушением закона

2.2.1 Постройка  должна быть самовольной

2.2.2 Кто вправе  обращаться с иском о сносе  самовольной постройки?

Заключение

Литература

Введение

 

Самовольное строительство - это строительство без соответствующего разрешения, без утвержденного проекта, с существенными отклонениями от проекта, а также с грубым нарушением основных строительных норм и правил. Причем, юридическое понятие самовольного строительства относится не только к новому строительству, но и к реконструкции и даже, в определенных случаях, к простой перепланировке помещений.

Строительство многих из существующих объектов недвижимости производилось без соблюдения требуемого законом порядка. Теперь же владельцы недвижимости осознают необходимость оформления своих прав на имущество, поскольку иначе объекты невозможно будет ввести в легальный хозяйственный оборот. Более того, государство сейчас взялось наводить порядок в этой сфере.

В настоящее время весьма актуальными стали проблемы, связанные с самовольным строительством.

С одной стороны, в соответствии с гл.14 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) его осуществление представляет собой один из способов приобретения права собственности на самовольную постройку (в случае соблюдения условий, содержащихся в ст.222 ГК РФ).

Но с другой - заинтересованное лицо до момента признания права собственности на самовольную постройку серьезно рискует, ведь гарантии права собственности и права на жилище, предусмотренные ст.35, ст.40 Конституции Российской Федерации, предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях. А лицу, осуществившему возведение самовольного строения, право собственности на него не принадлежит, так как самовольная постройка не является объектом гражданских прав.

Указанное лицо не вправе распорядиться этим строением как объектом недвижимого имущества до момента установления права собственности на него. При этом процесс признания права собственности на самовольную постройку не относится к категории простых и предсказуемых, а решение суда по делам о признании права собственности на самовольную постройку зависит от обстоятельств каждого конкретного дела.

В разные исторические периоды нередко возникали ситуации, когда объекты недвижимости строились с нарушением действующего законодательства, что неизбежно порождало проблемы легализации и оформления самовольной постройки. В наши дни тема самовольного строительства приобрела особую актуальность, поскольку его осуществление затрагивает интересы как частных лиц, так и государства, но регулируется недостаточно эффективно. Пересмотр действующего законодательства по вопросам самовольной постройки внес некоторую ясность в легализацию "самостроя", однако не разрешил ситуацию окончательно, а в определенном смысле даже усложнил процедуру оформления объектов самовольного строительства.

Интерес к самовольной постройке значительно возрос в связи с принятием 30 июня 2006 г. Федерального закона № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", именуемого в просторечии Закон о "дачной амнистии". Данный нормативный акт не только упростил процедуру оформления прав на недвижимость потребительского назначения, но и коренным образом изменил порядок приобретения права собственности на самовольные постройки.

Цель работы: раскрыть понятие самовольной постройки, проанализировать условия правового регулирования права собственности на самовольные постройки и санкции за нарушение законодательства по данному вопросу с учетом сложившейся судебной практики.

1. Понятие  самовольной постройки

 

Понятие самовольной постройки можно найти в статье 222 ГК РФ, по которой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Здесь даётся перечень критериев самовольной постройки, которые позволяют отличить ее от законно сооружаемого здания.

Таким образом, можно выделить следующие признаки самовольной постройки:

земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке;

на ее создание не была получена необходимая разрешительная документация;

самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил;

При этом достаточно наличия одного из перечисленных признаков, чтобы строение приобрело статус самовольного.

Сначала остановимся на вопросе, какой именно может быть признан самовольной постройкой.

 

1.1 Самовольная  постройка как объект недвижимости

 

Самовольная постройка рассматривается как объект недвижимости с учетом некоторых функциональных признаков, установленных статьей 130 ГК РФ, например, наличие прочной связи с землей и невозможностью перемещения без причинения ущерба их назначению.

В качестве подтверждения последнего можно привести следующий пример.

В Арбитражный суд Кировской области обратилось ООО с иском об обязании ОАО "Ростелеком" снести самовольную постройку - волоконно-оптическую линию связи (ВОЛС), расположенную на принадлежащем истцу земельном участке. В обоснование заявленного требования ООО ссылалось на осуществление прокладки кабеля линии связи по территории земельного участка в отсутствие согласования с его прежним собственником.

Ответчик требования не признал, ссылаясь на пункт 3 Постановления Правительства РФ от 11.02.2005 № 68 "Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи", и считал, что физические цепи (кабели) линейно-кабельных сооружений связи относятся к движимому имуществу, что, по его мнению, полностью исключало возможность применения норм статьи 222 ГК РФ.

Поскольку на территории земельного участка истца размещены исключительно кабели связи, иные сооружения электросвязи и объекты инфраструктуры, не отвечающие признакам недвижимого имущества, суд приходит к выводу о том, что истцом избран неверный способ защиты права. В удовлетворении требований отказано.

Таким образом, при решении вопроса о возможности применения ст.222 ГК РФ суду прежде всего необходимо выяснить, является ли объект, служащий предметом спора, недвижимым имуществом.

 

1.2 Не завершенные строительством объекты

 

Теоретический и одновременно прикладной характер имеет вопрос о том, насколько широк круг объектов, относящихся к самовольным постройкам. Правила ст.222 ГК РФ распространяются только на такие объекты, которые могут быть квалифицированы как постройка, т.е. представляют собой результат строительной деятельности. Допустимо ли в связи с этим признавать право собственности на не завершенные строительством объекты?

Представители одной точки зрения, считают, что незавершенный объект может быть признан самовольной постройкой.

Термин "созданное строение" не несёт категоричности по отношению к достижению объектов строительства степени полной готовности. Данный специфический объект приобретает свойства недвижимой вещи еще до окончания строительства.

Статья 222 ГК РФ изначально, безусловно, рассчитана на вновь создаваемое (созданное) недвижимое имущество, которое является таковым по своим физическим характеристикам (ст.130 ГК РФ).

Объект незавершенного строительства является объектом недвижимости в силу прямого указания закона, ст.130 ГК РФ однозначно отнесла объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу, а исходя из смысла п.1 ст.222 ГК РФ любое недвижимое имущество (включая и незавершенный строительством объект), отвечающее одному из трех условий, названных в данной норме, является самовольной постройкой.

Примером допустимости признания судом права собственности на незавершенный объект строительства может служить дело № А43-7810/2007-17-178 (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.01.2008). В суде кассационной инстанции рассматривалась жалоба муниципального образования на судебные акты нижестоящих инстанций об удовлетворении иска Росимущества о признании права федеральной собственности на самовольный объект - недостроенный жилой дом. Податель жалобы ссылался на неправильное применение судами п.3 ст.222 ГК РФ. С его точки зрения, данная норма не распространяется на отношения по поводу недостроенных объектов недвижимости. Однако, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа оставил без изменения оспариваемые судебные акты. Суд исходил из того, что, согласно ст.130 ГК РФ и Постановлению Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. №8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

По другой точке зрения, незавершенный объект не может быть признан самовольной постройкой. Другими словами "Положения ст.222 ГК РФ неприменимы в случае признания права собственности на нежилые помещения в не завершенном строительством доме".

В понятие "постройка" законодатель включает жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке.

Буквальное толкование нормы закона позволяет утверждать, что понятие самовольного строительства не распространяет свое действие на объекты незавершенного строительства, так как последние только находятся в процессе создания, а не являются уже "созданными".

По мнению Второго арбитражного апелляционного суда, изложенному в п.1.4 Обзора, нельзя признавать самовольной постройкой помещение в незавершенном строительством доме.