Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке

§2. ВНЕСУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК ПРИЗНАНИЯ ПРАВА    СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ

Помимо приобретения права собственности  на самовольную постройку в судебном порядке, существует так же и внесудебный  порядок. В соответствии Федеральным законом № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» упрощена процедуру оформления прав на недвижимость потребительского назначения, но и коренным образом изменил порядок приобретения права собственности на самовольные постройки, внеся соответствующие изменения в п. 3 ст. 222 части первой Гражданского кодекса РФ. Ранее самовольно возведенные строения возможно было ввести в эксплуатацию только в судебном порядке. С принятием Закона ситуация меняется, и зарегистрировать право собственности на такое строение стало проще, если нет какого-либо спора, в суд идти не надо.

Так, в новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что право собственности  на самовольную постройку может  быть признано судом, а в предусмотренных  законом случаях - в ином установленном  законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании  которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Однако в данной норме праве  нет ответа на возникающие вопросы: кто, кроме суда, признает право собственности, и как осуществлять это «иной» порядок? Так одни специалисты, (Д.Ю. Жогов, С.Е. Малета и др.), придерживаются мнения, что государственная регистрация самовольной постройки может осуществляться на основании ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»²⁶. «Иной» порядок признания права, установленный ст. 25.3 Закона о государственной регистрации, не в полной мере отвечает требованиям, установленным п.3 ст. 222 ГК РФ, а именно:

- такой порядок не должен  быть судебным, т.е. признавать  право должен орган, не относящийся  к судебной ветви власти;

- такой порядок должен быть  прямо назвать федеральным законом в качестве такового;

- при решении вопроса о признании  права компетентный субъект обязан  проверять соответствие объекта  требованием абз.3 п.3 ст. 222 ГК РФ, т.е. сохранение постройки не  должно нарушать прав и охраняемых  законом интересов других лиц  либо создавать угрозу жизни  и здоровью граждан.

Судебное решение, вынесенное по иску о признании права, носит правоподтверждающий и правообразующий характер, так как констатирует факт наличия определенного правоотношения и является элементом юридического состава, опосредующего возникновение у заинтересованного лица вещного права, которого раньше не было.

Конституционный суд РФ указывает, что государственная регистрация  – формальное условие обеспечение  государственной, в т.ч. судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество. Она призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающих документов.²⁷

Таким образом, государственная регистрация, в отличие от судебного решения, не может иметь правообразующего характера. Соответственно, невозможно признание права собственности  на объект самовольного строительства  посредством его государственной  регистрации.

По мнению Д.И. Ковткова, основное отличие внесудебного порядка оформления прав путем их государственной регистрации состоит в том, что регистрирующий орган, в отличие от судебного, просто не проверяет факт самовольности постройки, а значит, и факт соответствия постройки законодательству.²⁸ Получение права собственности на постройку землепользователем осуществляется, исходя из презумпции, что постройка не является самовольной. 

Существует точка зрения, что признавать право собственности  на самовольную постройку в ином установленном законом порядке  должны и правомочны органы местного самоуправления (государственной власти). Как правило это местная администрация. Именно орган местного самоуправления, согласно ст. 52 Закона РФ «О местном самоуправлении в Российской Федерации», п. 20 ст. 14 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации и ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, выдает разрешение на строительство на территории местного самоуправления, а согласно ст. ст. 28, 29 Земельного кодекса РФ основанием для строительства является решение о предоставлении земельного участка под строительство, которое принимается органом государственной власти либо органом местного самоуправления. Значит, орган местного самоуправления (государственной власти) может разрешить сохранение самовольно возведенного строения на месте при подтверждении права на земельный участок, а также если признает, что признаки самовольности возможно устранить во внесудебном порядке, строение построено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, с соблюдением строительных норм и правил, не нарушает интересы третьих лиц и отсутствуют иные причины, препятствующие признанию права собственности на самовольную постройку. Таким образом, порядок признания права собственности на самовольную постройку через органы местного самоуправления представляется более оправданным и обоснованным.

Подводя итог по вопросу о внесудебном  порядке признания права собственности  на самовольную постройку, считаю, что  признание и возникновение права  собственности на самовольную постройку  посредством регистрации самовольного объекта не отвечает природе и  смыслу государственной регистрации  права, противоречит нормам гражданского законодательства, предъявляемым к  легализации такого рода строений, и не может являться тем самым  «иным» порядком признания права  собственности, в то время как признание права собственности на самовольную постройку через органы местного самоуправления (государственной власти) в большей степени соответствует их полномочиям, действующему законодательству и требованиям, предъявляемым к признанию права собственности на самовольную постройку Гражданским кодексом РФ.

Необходимо также устранять  пробелы в существующем законодательстве: установить четкую процедуру такого порядка признания права собственности на самовольной постройки, закрепить перечень документов, которых будет достаточно для принятия законного и обоснованного решения органом местного самоуправления об оставлении постройки на месте.

Заключение

Анализируя вышеизложенное, можно  сделать вывод, что самовольной  постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном  участке, не отведенном для этих целей  в порядке, установленном законом  или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это  необходимых разрешений или с  существенным нарушением градостроительных  норм и правил.

Три признака самовольной постройки:

1) Земельный участок, на котором  была создана постройка, не  был отведен для ее строительства  в установленном законодательством  порядке.

2) На ее создание не была  получена необходимая разрешительная  документация.

3) Самовольное строение было  создано с существенным нарушением  градостроительных и строительных  норм и правил.

Последствия признания построенного самовольной постройкой:

1) лицо, осуществившее такую постройку,  не приобретает на нее право  собственности;

2) распорядительные сделки с  этой постройкой ничтожны;

3) самовольная постройка подлежит  сносу лицом, ее осуществившим,  либо за его счет;

4) признание построенного объекта  самовольной постройкой может  являться основанием для привлечения  к административной ответственности  по ст. 9.5 КоАП РФ «Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию».

Правовое регулирование самовольной  постройки должно изменяться с учетом того, что самовольная постройка  относится к объектам гражданских  прав с особым правовым режимом.

 По итогам работы сформулированы  следующие предложения:

1. В ч. 1 ст. 222 ГК РФ словосочетания «иное недвижимое имущество», следует заменить на: «иной объект капитального строительства»;
2. Дополнить ч. 1 ст. 222 ГК РФ положением: «К самовольной постройке также относится реконструкция недвижимого имущества, в результате которой создан новый объект, при условии, что он не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения реконструкции»;
3. Дополнить ГК РФ нормой: «Подведомственность дел о самовольной постройке»: Судам подведомственны дела:

• о признании права собственности на самовольную постройку в случаях, предусмотренных абз. 2 ч. 3 ст. 222 ГК РФ с учетом положений Земельного кодекса РФ (ст. 21, ч. 2 ст. 20 ЗК РФ);

• о сносе самовольной постройки, если эта постройка существенно нарушает права собственника другого домовладения;
• о вселении в самовольно возведенный дом лиц, ранее проживавших в этом доме, о разделе стройматериалов, о компенсации иных затрат по самовольной постройке и другим спорам, связанным с самовольной постройкой;

4. С учетом огромной социальной значимости дел, связанных с обеспечением граждан жильем и спорами, связанными с самовольными постройками, полагаю необходимым обязательное участие прокурора для дачи заключения по делу. Реализация этого положения не только усилит принцип состязательности, но и обеспечит дополнительные гарантии законности постановляемых решений.

Библиографический список

I.  Специальная литература

1. Афонина А.В. Самовольная постройка: правовые последствия ее осуществления и возможность легализации // «Жилищное право». 2009. № 2.
2. Баканева Н.Г. Особенности признания права собственности на самовольную постройку за правообладателем земельного участка // «Правовые вопросы недвижимости». 2012. № 1.
3. Бакулин А.Ф., Петухова А.В. О негаторной природе требования о сносе самовольной постройки // «Российский юридический журнал». 2011. № 6.
4. Бобылева Ю.А. История развития законодательства о самовольных постройках // «Проблемы юридической науки и правоприменительной деятельности: Труды Кубанского государственного аграрного университета. Серия «Право». Краснодар, 2010.
5. Васильев Ю.А. Самовольные постройки: разъяснения высших арбитров // «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение». 2011. № 3.
6. Диордиева Н. Споры о праве собственности на недвижимое имущество // СПС «КонсультантПлюс». 2012. № 5.
7. Жогов Д., Малета С. Государственная регистрация как внесудебный порядок признания прав на самовольные постройки // «Право и экономика». 2007. №3. С. 20.
8. Каширин А. Легализация самовольной постройки // «ЭЖ-Юрист». 2008. № 10.
9. Ковтков Д.И. Иной (внесудебный) порядок признания права собственности на самовольную постройку // «Право и экономика». 2012. № 12. С. 29-31.
10. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева /под ред. А.П. Сергеева. М.: «Проспект», 2012.
11. Кузьмина И.Д., Луконкина В.И. Правовой режим самовольной постройки // ВВАС РФ. 2011. № 11.
12. Мананников О. Дамоклов меч самовольного строительства // «ЭЖ-Юрист». 2004. № 31.
13. Мандрюков А.В. Обязательные нормы и правила в строительстве: последствия несоблюдения // «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение». 2012. № 8.
14. Маркова Л.С. О признании права собственности на самовольную постройку // «Арбитражная практика». 2006. №12.
15. Машкина Т.И., Вахитов Р.С. Правовой режим самовольных построек // «Арбитражная практика». 2012. №8.
16. Покидова Е. Самострой: анализ законодательства и судебной практики // «Арсенал предпринимателя». 2011. № 4.
17. Потапенко С.В., Зарубин А.В. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности / под ред. С.В. Потапенко. М.: «Проспект», 2012.
18. Сайфуллина Р. Регистрация права на самовольные постройки // «Жилищное право». 2012. №6.
19. Селиванов В.В. Гражданско-правовой режим самовольной постройки и его нормативное закрепление: автореф. дисс. на соиск. … канд. юрид. наук. М., 2012
20. Соболева А.В. Самовольная постройка как способ приобретения права собственности проблемные аспекты // «Актуальные проблемы гражданского права». Самара, 2005. №5
21. Селифонова С.Ю. Ответственность за самовольное строительство: признание права собственности или снос? // «Налоги» 2010. № 33.
22. Справочник по доказыванию в гражданском судопроизводстве / под ред. И.В. Решетниковой. 5-е изд., доп. и перераб. М.: «Норма», «Инфра-М», 2011. 496 с.
23. Таврышкина И.С. Признание права собственности на самовольную постройку // «Право: теория и практика». 2013. № 15.
24. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Споры о правах на земельные участки. Комментарии, судебная практика, официальные разъяснения, образцы документов / под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2012. 141 с.
25. Шишканов П.А. Гражданско-правовые последствия самовольного строительства в современной России // Право и современность: Сборник научно-практических статей. Саратов, 2009.

II. Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // СЗ РФ. 2009. № 4. Ст. 445.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012) // Там же. 1996. № 5. Ст. 410.
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004           № 190-ФЗ (ред. от 05.04.2013) // Там же. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.
5. Об архитектурной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ (ред. от 19.07.2011) // Там же. 1995. № 47. Ст. 4473.
6. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.) // ВВАС РФ. 2009. № 11.

III. Материалы судебной практики

1. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями п.1 ст. 165, п.3 ст. 433 и п. 3 ст.607 Гражданского Кодекса РФ: Определение КС РФ от 05.07.2001 №154-О // Вестник КС РФ. 2002. №1.
2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 2010. № 6.
3. Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11066/09 по делу № А63-15083/08-С1-4 // СПС «КонсультантПлюс».
4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. 2011. № 2.
5. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.06.2011 по делу № А45-21015/2010 // Там же.
6. Постановление ФАС Уральского округа от 21.02.2011 № Ф09-295/11-С6 по делу № А50-16113/2010 // СПС «КонсультантПлюс».
7. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.05.2008 по делу № А28-11201/07-516/30 // СПС «КонсультантПлюс».
8. Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2011 № 05АП-7856/2010 по делу № А24-2361/2010 // Там же.
9. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 № 15АП-3951/2011 по делу № А32-31530/2010 // Там же.
10. Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2011 № 16АП-325/11(1) по делу № А15-1700/2010 // Там же.
11. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2011 № 17АП-13500/2010-ГК по делу № А50-14950/2010 // Там же.
12. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.02.2011 по делу № А40-49464/09-41-482 // Там же.
13. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 18.04.2011 № 33-5461 // СПС «КонсультантПлюс».
14. Постановление ФАС Московского округа от 27.03.2006 № КГ-А40/1852-06 по делу № А40-28711/05-7-268 // Там же. (Документ опубликован не был).
15. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.05.2011 по делу № А32-17915/2009 // Там же. (Документ опубликован не был).