Правовое регулирование и особенности договора купли – продажи недвижимости

В соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимости одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность за вознаграждение объект недвижимости (земельный участок, здание, жилой дом, квартиру и др.) другой стороне (покупателю).

Сторонами по договору купли-продажи недвижимости могут быть как физические лица, так и юридические.

Кроме существенных условий договора купли-продажи объекта недвижимости в договоре могут (должны быть) указаны иные важные условия, конкретизирующие определенные права и обязанности стороны (сторон) по договору.

Так, в договоре может быть указано: право (собственности, хозяйственного ведения) продавца и основания возникновения этого права; ограничения прав продавца, обременения имущества залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности. Все сделки с недвижимостью, в том числе договора купли-продажи, в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В договоре купли-продажи должны быть конкретно определены стороны сделки и существенные условия, установленные законом для купли-продажи недвижимости. Предметом договора являются следующие объекты недвижимости: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества.

В договоре указывается местоположение объекта недвижимости: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

Одним из существенных условий договора является также указание наименования и места расположения продаваемого недвижимого имущества. В договоре продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры необходим перечень проживающих лиц и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем либо положение об отсутствии таких лиц. Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ) в виде его ничтожности. Исполнение договора купли-продажи недвижимости связано с тремя особенностями, присущими данному виду договора купли-продажи: способом передачи недвижимости, требованием закона государственной регистрации прав на приобретаемое недвижимое имущество и определением цены договора. Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (отдельной комнаты или нескольких комнат в квартире) является исключением из общего правила, касающегося недвижимого имущества. Договор подлежит государственной регистрации наряду с государственной регистрацией права собственности и других вещных прав на жилое помещение.

 

 

Список использованных источников

 

1. Нормативные правовые акты, документальные источники

 

1. Конституция Российской Федерации : принята 12 декабря 1993 г. (в ред. федер. конст. законов от 05.02.2014 г. № 2-ФКЗ) // Рос. газ. - 1993. - № 237 ; СЗ РФ. - 2014. - № 6. - Ст. 548.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. № 188-ФЗ (в ред. Федерального закона от  28.12.2013г. № 144-ФЗ) // СЗ РФ. – 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. № 136-ФЗ (в ред. Федерального закона от 28.12.2013г. № 158-ФЗ) // СЗ РФ. – 2001. - № 44. - Ст. 4147.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 21.10.1994г. № 51-ФЗ (в ред. Федерального закона от 02.11.2013г. № 65-ФЗ), часть вторая от 26.01.1996г. № 14-ФЗ (в ред. Федерального закона от  28.12.2013г. № 217-ФЗ)  // СЗ  РФ. – 1994. – № 32. – Ст.4570-4702; 1996. – № 5. – Ст.410.
5. Федеральный закон «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14.11.2002г. № 161-ФЗ (в ред. Федерального закона от 28.12.2013г. № 235-ФЗ) // СЗ РФ. – 2002. - № 48. - Ст. 4746.
6. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ (в ред. Федерального закона от 12.03.2014г. № 155-ФЗ) // СЗ РФ. – 1997. - № 30. - Ст. 3594.
7. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) (в ред. Федерального закона от 21.12.2013г. №66-ФЗ) // Ведомости СНД и ВС РФ. – 1993. - № 10. - Ст. 357.

 

 

2. Литература

 

8. Белов В.А. Гражданское право.  М., 2010.  – 618 с.
9. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости. // Хозяйство и право. - 2012. - № 4. - С. 19-22.
10. Валявина Е.Ю. Договор продажи недвижимости. // Вестник ВАС РФ. - 2012. - № 4. - С. 65-68.
11. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 2010. – 413 с.
12. Гражданское право: Учебник. Ч. I / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.  М.,  2010. – 715 с.
13. Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.,  2010. – 677 с.
14. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу РФ. М.,  2009. – 513 с.
15. Гражданское право и современность: сборник статей, посвященный памяти М.И. Брагинского / С.С. Алексеев, Ф.О. Богатырев, Б.А. Булаевский и др.; под ред. В.Н. Литовкина, К.Б. Ярошенко;  Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ. М.: Статут, 2013. - С. 619 с.
16. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.,   2011. – 754 с.
17. Мартиросян С.В. Условия возникновения договорных отношений купли-продажи недвижимости. // Гражданское право.  - 2011.  - № 3. - С. 21-27.
18. Слыщенков В.А. Купля-продажа недвижимости: Соотношение обязательственного и вещного элементов (Сравнительно-правовой анализ) // Ежегодник сравнительного правоведения. М., 2010. – 344 с.

 

 

3. Судебная практика

 

19. Постановление Президиума ВАС РФ от 21 сентября 2011 г. № 6518/04. М.,  ВАС РФ, 2014. URL: http://www. arbitr.ru. (дата обращения: 20.04.2014).
20. Постановление Президиума ВАС РФ от 17 июня 2011 г. № 3217/03. М.,  ВАС РФ, 2014. URL: http://www. arbitr.ru. (дата обращения: 20.04.2014).
21. Постановление Президиума ВАС РФ от 30 января 2011 г. № 6245/11. М.,  ВАС РФ, 2014. URL: http://www. arbitr.ru. (дата обращения: 20.04.2014).
22. Постановление Президиума ВАС РФ от 23 августа 2011 года № 1928/11. М.,  ВАС РФ, 2014. URL: http://www. arbitr.ru. (дата обращения: 20.04.2014).
23. Постановление Президиума ВАС РФ от 4 июля 2011 г. № 2774/11. М.,  ВАС РФ, 2014. URL: http://www. arbitr.ru. (дата обращения: 20.04.2014).
24. Постановление Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2009 г. № 4749/98. М.,  ВАС РФ, 2014. URL: http://www. arbitr.ru. (дата обращения: 20.04.2014).

 

1Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 21.10.1994г. № 51-ФЗ (в ред. Федерального закона от 02.11.2013г. № 65-ФЗ), часть вторая от 26.01.1996г. № 14-ФЗ (в ред. Федерального закона от  28.12.2013г. № 217-ФЗ)  // СЗ  РФ. – 1994. – № 32. – Ст.4570-4702; 1996. – № 5. – Ст.410.

2Мартиросян С.В. Условия возникновения договорных отношений купли-продажи недвижимости. // Гражданское право.  - 2011.  - № 3. - С. 27.

3Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости. // Хозяйство и право. - 2012. - № 4. - С. 22.

4Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. № 188-ФЗ (в ред. Федерального закона от  28.12.2013г. № 144-ФЗ) // СЗ РФ. – 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.

5Валявина Е.Ю. Договор продажи недвижимости. // Вестник ВАС РФ. - 2012. - № 4. - С. 65.

6Постановление Президиума ВАС РФ от 30 января 2011 г. № 6245/11. М.,  ВАС РФ, 2014. URL: http://www. arbitr.ru. (дата обращения: 20.04.2014).

7Валявина Е.Ю. Указ. соч. - С. 65.

8Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости. // Хозяйство и право.  - 2012. - № 4. - С. 23.

9Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 2010. - С. 276.

10Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ (в ред. Федерального закона от 12.03.2014г. № 155-ФЗ) // СЗ РФ. – 1997. - № 30. - Ст. 3594.

11Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) (в ред. Федерального закона от 21.12.2013г. №66-ФЗ) // Ведомости СНД и ВС РФ. – 1993. - № 10. - Ст. 357.

12Постановление Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2009 г. № 4749/98. М.,  ВАС РФ, 2014. URL: http://www. arbitr.ru. (дата обращения: 20.04.2014).

13Слыщенков В.А. Купля-продажа недвижимости: Соотношение обязательственного и вещного элементов (Сравнительно-правовой анализ) // Ежегодник сравнительного правоведения. М., 2010. - С.87.

14Постановление Президиума ВАС РФ от 21 сентября 2011 г. № 6518/04. М.,  ВАС РФ, 2014. URL: http://www. arbitr.ru. (дата обращения: 20.04.2014).

15Федеральный закон «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.12.2012г. № 302-ФЗ (в ред. Федерального закона от 04.03.2013г. № 115-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2012. - № 53 (ч. 1). - Ст. 7627.

16Постановление Президиума ВАС РФ от 17 июня 2011 г. № 3217/03. М.,  ВАС РФ, 2014. URL: http://www. arbitr.ru. (дата обращения: 20.04.2014).

17Федеральный закон «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14.11.2002г. № 161-ФЗ (в ред. Федерального закона от 28.12.2013г. № 235-ФЗ) // СЗ РФ. – 2002. - № 48. - Ст. 4746.

18Постановление Президиума ВАС РФ от 23 августа 2011 года № 1928/11. М.,  ВАС РФ, 2014. URL: http://www. arbitr.ru. (дата обращения: 20.04.2014).

19Постановление Президиума ВАС РФ от 4 июля 2011 г. № 2774/11. М.,  ВАС РФ, 2014. URL: http://www. arbitr.ru. (дата обращения: 20.04.2014).

20Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. № 136-ФЗ (в ред. Федерального закона от 28.12.2013г. № 158-ФЗ) // СЗ РФ. – 2001. - № 44. - Ст. 4147.