Право собственности на объект недвижимости и его ограничения

При проведении оценочной  экспертизы большое значение имеет  размер оцениваемого пакета. Так, если оценивается контрольный пакет, к стоимости пакета добавляется  премия за контрольный характер, т.е  за возможность назначать руководство  и осуществлять управление компанией. Величина премии за контроль может  составлять 30-40 процентов по сравнению  со средней ценой, рассчитанной исходя из стоимости бизнеса и количества эмитированных акций, а скидка за неконтрольный характер пакета может  составлять 20-30 процентов. Кроме этого, важной характеристикой, существенно  влияющей на стоимость пакета, является ликвидность оцениваемых ценных бумаг. Наивысшей ликвидностью обладают акции открытых акционерных обществ, котирующиеся на основных биржевых площадках, а наименьшей ликвидностью - акции  закрытых акционерных обществ, не присутствующие в открытом обороте.

Перечень  документов для оценки акций

• Копии учредительных документов (Устав, Учредительный договор, Свидетельство о регистрации).
• Копии проспектов эмиссии, отчетов об итогах выпуска ценных бумаг.
• Виды деятельности и организационная структура компании.
• Копии договоров аренды на недвижимое имущество (если есть).
• Данные бухгалтерской отчетности за последние 3-5 лет (или возможное количество предшествующих периодов):
• бухгалтерский баланс
• отчет о прибылях и убытках
• Последнее заключение аудитора (если проводилась аудиторская проверка).
• Ведомость основных фондов.
• Данные о всех активах (недвижимости, запасах, векселях, нематериальных активах и пр.).
• Расшифровка кредиторской задолженности.
• Расшифровка дебиторской задолженности:
• по срокам образования; по видам дебиторской задолженности;
• доля сомнительной задолженности.
• Информация о наличии дочерних компаний, холдингов (если есть), финансовая документация по ним.
• Бизнес-план на ближайшие 3-5 лет с указанием планируемой валовой выручки по товарам/услугам, необходимых инвестиций, затрат, чистой прибыли – по годам.

Оценка рыночной стоимости векселя - это определение наиболее вероятной цены, по которой вексель может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Оценочная экспертиза может быть проведена для простых и переводных векселей, эмитированных юридическими или физическими лицами. К экспертизе принимаются только векселя строго соответствующие требованиям, изложенным в Постановлении ЦИК и СНК СССР от 7 августа 1937 г. N 104/1341 "О введении в действие положения о переводном и простом векселе".

Основой оценки векселя является определение его стоимости как  финансового инструмента, способного приносить прибыль его владельцу. Главными способами извлечения прибыли  являются получение процентов или  приобретение векселя по цене, ниже его номинала. Поэтому, при проведении экспертизы, оценщик анализирует  доходность векселя, конъюнктуру финансового рынка и определяет степень надежности векселедателя, плательщика и иных лиц, ответственных по векселю. В случае, если векселедателем является известная компания, ценные бумаги которой котируются на открытом финансовом рынке, оценка векселя проводится в течение 3-х дней.

Наибольшую трудность  в точной оценке стоимости векселя  представляет определение величины дисконта за риск неплатежа или просрочки  платежа. В этом случае оценщик проводит анализ экономической деятельности и финансового состояния эмитента за предшествующий период 3-5 лет и  на основании этого анализа определяет конечную стоимость с учетом всех рисков. Величина дисконта, в зависимости  от срока платежа и надежности эмитента, может составлять до 90 процентов  от номинальной стоимости обязательства.

Перечень  документов для оценки векселя

• Копия векселя и договора покупки, или иных документов, подтверждающих права на вексель.
• Копии учредительных документов эмитента (Устав, Учредительный договор, Свидетельство о регистрации).
• Данные бухгалтерской отчетности векселедателя за последние 3-5 лет (или возможное количество предшествующих периодов): бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках.
• Инвентарные списки имущества.
• Данные о всех активах (недвижимости, запасах, акциях сторонних обществ, векселях, нематериальных активах и пр.).
• Заключение аудитора (если проводилась аудиторская проверка).

Оценка облигаций

Облигации выпускаются с  целью привлечения дополнительных средств в хозяйственный оборот коммерческих предприятий. Также облигации  являются главным средством мобилизации  средств государством для покрытия дефицита бюджета.

Основным преимуществом  выпуска облигаций перед выпуском акций является то, что владельцы  облигаций являются кредиторами, а  не собственниками предприятия и  не имеют права участвовать в  его управлении.

Уровень дохода по облигациям обычно ниже, чем по акциям, так как  он более надежен и не зависит  от финансовых результатов эмитента. Доходы по облигациям выплачиваются  из чистой прибыли. Если чистой прибыли  не хватает, то выплата производится за счет средств резервного фонда. Создание резервного фонда обязательно для  акционерного общества выпустившего облигации.

Алгоритм оценки облигаций имеет следующий вид:

• дисконтируют и суммируют денежные потоки, образованные купонным доходом оцениваемой облигации;
• полученную величину складывают с дисконтированной нарицательной стоимостью облигации.

Особое внимание при оценке облигаций обращается на определение ставки дисконтирования, с этой целью проводится тщательный анализ финансового состояния эмитента, определяется его платежеспособность и т. д.

Список использованной литературы:

1. Асаул А. Н. «Экономика  недвижимости»/ 2-е изд. – Спб.: Питер, 2008 г.

2. Васильева Л. С. «Экономика  недвижимости»: учебник – М.: Эксмо, 2008г.

3. Нагаев Р.Т. «Недвижимость:  энциклопедический словарь» - 5-е  изд., доп. и перераб. – М.: ЗАО  «Издательство ‘Экономика’», 2008г.

4. Смагин В. Н., Киселева  В. А. «Экономика недвижимости»:  учебное пособие – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Эксмо, 2008г.

5. Ценные бумаги. Учебник.  Колесников В.И. 2003 г. 448 с.

6. Галанов В. Рынок ценных  бумаг: Учебник. 2-е изд., перераб.  и доп. –М.: Финансы и статистика, 2003.-448 с.

7. www.retline.ru/ «Структура и классификация рынка недвижимости России» Панюшкин