Форма и государственная регистрация гражданско-правовых сделок

Сторона, вынужденная прибегать  к помощи суда для подтверждения  совершения сделки, не облеченной в нотариальную форму или не зарегистрированной в государственном реестре, как правило, несет определенные расходы не только на предъявление судебного иска, но и в связи с задержкой в совершении и регистрации сделки. В случае установления судом недобросовестного уклонения одной из сторон в сделке от ее надлежащего оформления или государственной регистрации, на нее возлагается обязанность возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой ¹². Следует иметь в виду, что сам факт вынесения решения судом о признании сделки совершенной либо о ее регистрации еще не доказывает необоснованность уклонения другой стороны. Уклонение может быть вызвано и объективными причинами, препятствующими одной из сторон оформить сделку надлежащим образом, например болезнью, отсутствием по служебным делам и т.п. Наряду с рассмотренными формами совершения сделок законом введена дополнительная стадия совершения отдельных видов сделок — государственная регистрация.   

 Правовую основу государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ от 21.07.97, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Если законом предусмотрено, что  та или иная сделка подлежит государственной  регистрации, то до момента государственной  регистрации сделка не считается совершенной.

Обязательность государственной  регистрации предусмотрена Гражданским кодексом РФ для сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенного вида может быть введена законом. Так, Федеральным законом «О музейном фонде Российской Федерации и музеях Российской Федерации» от 26 мая 1996 г.1 введена обязательная регистрация перехода права собственности и других актов, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав Музейного фонда Российской Федерации. Сделки с музейными предметами подлежат регистрации в Государственном каталоге Музейного фонда Российской Федерации.¹³

Требование государственной регистрации не может быть установлено соглашением сторон, т. е. стороны не вправе требовать регистрации сделки с имуществом, если его регистрация не предусмотрена законом.

Государственная регистрация  прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

         Государственная регистрация прав  осуществляется по месту нахождения  недвижимого имущества в пределах  регистрационного округа, если иное  не установлено настоящим Федеральным  законом.

Государственная регистрация проводится в соответствии с требованиями закона и включает в себя прием документов, необходимых для государственной регистрации, правовую экспертизу документов и законности совершаемой сделки, установление отсутствия противоречий между заявленными требованиями о регистрации и уже зарегистрированными правами на данный объект, внесение информации о совершенных сделках в Единый государственный реестр и совершение надписей на правоустанавливающих документах.

Закон различает регистрацию  прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с недвижимым имуществом. В отношении сделок, влекущих переход права собственности, требование о государственной регистрации самой сделки, как правило, отсутствует, поскольку регистрации подлежит переход права собственности. Исключение составляют договоры продажи жилых помещений , предприятий, а также договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты. Все они подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации. Что же касается сделок с недвижимым имуществом, совершение которых не влечет смены собственника, то в одних случаях они подлежат государственной регистрации, а в других государственной регистрации подлежит передача недвижимого имущества.

В соответствии со ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Обязательной государственной  регистрации подлежат следующие  операции с недвижимостью:

1. Договор продажи  жилого дома, квартиры, части жилого  дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст.251 ГК РФ).

2. Договор продажи  предприятия (п.2 ст.569 ГК РФ).

3. Договор мены жилого  дома, квартиры, части жилого дома  или квартиры (п.2 ст.567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст.251 ГК РФ).

4. Договор дарения  недвижимого имущества (п.2 ст.574 ГК  РФ), доли в праве общей собственности  на объекты недвижимости (ст.251 ГК  РФ), а также отказ от принятия дара (п.2 ст.573 ГК РФ).

5. Договор участия  в долевом строительстве (ст.25.1 Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним»  №122-ФЗ от 21.07.1997г., п.3 ст.4 Федерального  закона «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

6. Договор ренты, предусматривающий  отчуждение недвижимого имущества  под выплату ренты, а также  договор пожизненного содержания  с иждивением (ст.584, 601 ГК РФ).

7. Договор аренды недвижимого  имущества, в том числе участка  лесного фонда, за исключением  случаев, установленных законом  (п.2 ст.609 ГК РФ).

8. Договор субаренды  недвижимого имущества, за исключением  случаев, установленных законом (абз.3 п.2 ст.615 ГК РФ).

9. Договор аренды здания  или сооружения, заключенный на  срок не менее одного года (п.2 ст.651 ГК РФ).

10. Договор аренды земельного  участка, субаренды земельного  участка, безвозмездного срочного  пользования земельным участком, заключенный на срок более одного года (п.2 ст.26 ЗК РФ).

11. Договор аренды предприятия  (п.2 ст.659 ГК РФ).

12. Договор безвозмездного  пользования участком лесного  фонда (п.2 ст.23 Лесного кодекса  РФ).

13. Договор об ипотеке  (п.2 ст.339 ГК РФ, п.2 ст.10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.98г.), в том числе залог права аренды недвижимости (п.5 ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.98г.). При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечение ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (п.3 ст.10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.98г.).

14. Соглашения об изменении  и расторжении вышеуказанных  договоров (п.1 ст.452 ГК РФ), а также  соглашения о переводе долга,  уступке прав по договорам,  требующим государственной регистрации.

Согласно п.3 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд имеет право по требованию другой стороны вынести соответствующее решение о регистрации сделки. В этом случае сделку регистрируют в соответствии с решением суда. При этом сторона, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки.

     Участниками  отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются:

- собственники недвижимого имущества и обладатели иных, подлежащих государственной регистрации, прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования;

- Управление Федеральной  регистрационной службы Минюста  России по территориальным округам.    

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

За государственную  регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством  взимается государственная пошлина.

За предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, взимается плата.

С 1 января 2005 года со вступлением  в силу главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации установлен следующий порядок:

Предусматривается уплата государственной пошлины в следующих  размерах:

- за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества: физическим лицам - 500 рублей; организациям - 7500 рублей,

- за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: физическим лицам - 100 рублей; организациям - 300 рублей,

- за повторную выдачу правообладателям свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество (взамен утерянного, пришедшего в негодность, в связи с внесением в содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве изменений, в том числе исправлением в данной записи технической ошибки, за исключением ошибок, допущенных по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним): для физических лиц - 100 рублей; для организаций - 300 рублей.

Особенности уплаты госпошлины за юридически значимые действия в  связи с ипотекой и сервитутом см. пп.22-25 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ.

Государственная пошлина  не уплачивается:

- за государственную регистрацию прав Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования на государственное, муниципальное недвижимое имущество, не закрепленное за государственными, муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющее соответственно государственную казну Российской Федерации, казну субъекта Российской Федерации, муниципальную казну;

- за государственную регистрацию арестов недвижимого имущества;

 - за государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона;

- за государственную регистрацию соглашения об изменении содержания закладной, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация  прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав; регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

 - установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

 - внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Основаниями для государственной  регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;