Договор купли-продажи недвижимости

Имеется перечень нормативных актов, регулирующих куплю-продажу объектов недвижимости. Обратившись к ним можно заметить, например, что нормы Гражданского кодекса РФ противоречат нормам Земельного кодекса РФ, что в некоторых случаях затрудняет совершение сделок по обороту земель.

Одной из целей государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов. Также необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых   объектов   недвижимости   и   защитить   права   покупателей   при

приобретении  недвижимости в случае,  когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:

• законодательного   требования   к   продавцу   перед   актом   продажи реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;
• отмены    неоправданных    ограничений    на    гражданский    оборот земельных участков. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе    на   распоряжение    им,    получение    действительной    цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.

Необходимо сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости путем:

• законодательного закрепления единства кадастрового учета, в который должен входить учет земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов.

Также нужно усовершенствовать гражданское законодательство о недвижимости. Сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.

Внести изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

I.Нормативный материал

1 . Конституция РФ:  Федеральный Конституционный Закон от  12.12.1993 г/Рос. газ. 1993г. №237.

2. Гражданский кодекс РФ (часть первая): Закон РФ от 30.11.1994 г. № 51- Ф3//Рос. газета.
3. Гражданский кодекс РФ (часть вторая): Закон РФ от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ// СЗ РФ.
4. Семейный кодекс РФ: Закон РФ от 29.12.1995 г. № 223-ФЗ// СЗ РФ.
5. Земельный кодекс РФ: Закон РФ от 25.10.2001 г. № 136-Ф3//Рос. газета.
6. Жилищный кодекс РФ: Закон РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ// СЗ РФ. 2005 
   г. № 1. Ст. 14 в ред. ФЗ от 31.12.2005 г. № 199-ФЗ// Рос. газ. 2005 г. № 297.
7. О недрах: Закон РФ от 21.02.1992 г. № 2395-1 в ред. ФЗ от 10.02.1999 г. № 
   32-ФЗ// Рос. газ. 1999 г. № 30; 02.01.2000 г. № 20-ФЗ// Рос. газ. 2000 г. № 8; 
   14.05.2001 г. № 52-ФЗ// Рос. газ. 2001 № 93; 08.08.2001 г. № 126-ФЗ// Рос. газ. 
   2001 г. № 153-154; 29.05.2002 г. № 57-ФЗ// Рос. газ. 2002 г. № 97; 06.06.2003 
   г. № 65-ФЗ// Рос. газ. 2003 г. № 111; 29.06.2004 г. № 58-ФЗ// Рос. газ. 2004 г. 
   № 138; 22.08.2004 г. № 122-ФЗ// Рос. газ. 2004 г. № 188.

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с 
ним: Закон РФ от 21.07.1997 г. № 122 //СЗ РФ.

10. О государственном земельном кадастре: Закон РФ от 02.01.2000 г. № 28- 
    ФЗ// Рос. газ. 2000 г. № 5 в ред. ФЗ от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ// Рос. газ. 2004 
    г. №188.
11. О землеустройстве: Закон РФ от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ// Рос. газ. 2001 г. № 118,119 в ред. ФЗ от 18.07.2005 г. № 87-ФЗ// Рос. газ. 2005 г. № 156.

 

12. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения:  Закон РФ от 
    24.07.2002 г. № 101-ФЗ// Рос. газ. в ред. ФЗ от 07.07.2003 г. № 113-ФЗ// Рос. газ. 2003 г. № 135; 29.06.2004 г. № 58-ФЗ// Рос. газ. 2004 г. № 138; 03.10.2004 г. № 123-ФЗ// Рос. газ. 2004 г. № 220; 21.12.2004 г. № 172-ФЗ// Парламент, газ. 2004 г. № 244; 07.03.2005 г. № 10-ФЗ// Рос. газ. 2005 г. № 48; 18.07.2005 г. № 87-ФЗ// Рос. газ. 2005 г. № 156.
13. О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в 
    собственность земельных участков под этими объектами: Указ Президента 
    РФ от 16.05.1997 г. № 485// Рос. газ. 1997 г. № 112.

14. Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав 
на недвижимое имущество и сделок с ним:   Постановление Правительства 
РФ от 18.02.1998 г. № 219// Рос. газ. 1998 г. № 42.

15. О мерах по реализации  федерального закона «о  государственной 
    регистрации  недвижимого  имущества  и  сделок  с  ним:   Постановление 
    Правительства РФ от 01.11.1997 г. № 1378// СЗ РФ. 1997 г. № 43. Ст. 5195.
16. Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации 
    договоров   купли-продажи   и   перехода  права  собственности   на  жилые 
    помещения: Приказ Министерства Юстиции от 06.08. 2001г. № 233// Рос. газ. 
    2001 г. № 162.

17. Об   утверждении   инструкции   о   порядке   заполнения   и   выдачи 
свидетельства о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в 
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах: Приказ Министерства юстиции от 18.09.2003 г. № 226// Рос. газ. 2003 г. № 201.

18. О внесении изменений и дополнений в нормативные правовые акты 
Министерства   юстиции   Российской   Федерации   по   вопросам   практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Приказ Министерства юстиции от 24.12.2004 г. №  199// Бюллетень нормативных актов 2005 г. № 3.

II. Специальная литература

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. 
Общие положения. М., Статут, 2001.

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. 
Договоры о передаче имущества. М., Статут, 2001.

3. Беленькая    А.    Правовое    соотношение    земельных    участков    и 
расположенных на них зданий (сооружений) в аспекте классификации 
вещей.// Юридический мир. 2004. №11.

4. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 
Статут, 1999.

5. Герасимова    Е.    Проблема    заключения    договора    купли-продажи недвижимости в судебно-арбитражной практике.// Юридический мир. 2004. № 8-9.

6. Глинщикова Т. Общая собственность на строение.//Домашний адвокат. 
   2003. №11.
7. Гражданский кодекс РФ часть 1 и 2 с постатейными комментариями /Под 
   ред. Гуева А.Н. М., 2000.

8. Земельный кодекс РФ с комментариями / Под ред. Боголюбова С.А., 
Минина Е.Л. М., Норма, 2002. 

9. Иоффе О.С. Советское гражданское право. М, 1967.

10. Кирсанов А.Р.  Права на недвижимое имущество и сделки  с  ним, 
    подлежащие государственной регистрации. М., 2001.
11. Киндеева Е.А.  и  др.  Сделки  с  недвижимостью  -  оформление  без 
    нотариуса. М, Юрайт, 2000.
12. Кирсанов А.Р. Государственная регистрация прав на недвижимость; 
    проблемы регистрационного права. М., Ось 89,2003.
13. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России// 
    Гражданский   кодекс   России:   проблемы,   теория,   практика/   Под   ред. Маковского А.Л.  М., Международный центр  финансово-экономического развития, 1998.
14. Киндеева Е.А., Левицкая В.А., Пискунова М.Г., Сарьян Е.Р. Сделки с 
    недвижимостью - оформление без нотариуса. М., 2000.
15. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. М., 1997.

16. Римское   частное   право:   Учебник   /Под   ред.   Новицкого   И.Б.   и 
Перетерского И.С. М., 1996.

17. Прокопьева Н. Особенности заключения договоров инвестирования и 
    купли-продажи   жилых   помещений   с   участием   несовершеннолетних.// Российская юстиция. 2004. № 2.
18. Пискунова М.Г. Недвижимые и сложные вещи в гражданском праве. М., 
    Ось 89, 2003.
19. Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002.
20. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение.// 
    Вестник ВАС РФ. 2003 . № 8.
21. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия./ Под 
    ред. Тихомирова М.Ю. М., 1997.

22. Фогель В.А.  Жилое  помещение  как  объект  права собственности.// 
Нотариус. 2003. № 1.

23. Цыганов В., Емельянов А.  Гражданско-правовая квалификация при 
регистрации прав на недвижимость.// Российская юстиция. 2001. № 8.

24. Щенникова   Л.   Недвижимость:   законодательные   формулировки   и 
концептуальные подходы.// Российская юстиция. 2003. №11.

25. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. В 2 - х т. М., 
Статут, 2005.

III. Юридическая практика

1. О  некоторых  вопросах,  связанных  с   применением  части  первой 
   Гражданского кодекса РФ: Постановление Пленума Верховного Суда 
   РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г.// Вестник ВАС РФ 
   1996 г. № 9.
2. О некоторых вопросах практики разрешения споров,  связанных с 
   защитой права собственности и других вещных прав: Постановление 
   Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. № 8.// Вестник ВАС РФ 1998 г. № 
   10.
3. Обзор   практики   разрешения   споров,   связанных   с   заключением, 
   изменением       и       расторжением       договоров       купли-продажи: 
   Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. № 14// 
   Вестник ВАС РФ 1997 г. № 7.
4. Обзор   практики   применения   арбитражными   судами   земельного 
   законодательства: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 
   27.02.2001 г. № 61.// Вестник ВАС РФ 2001 г. № 5.
5. Постановление ФАС Поволжского округа № А 12-10445/99.// СПС 
   «Консультант плюс».
6. Решение Нерехтского городского суда г. Нерехта.// Архив Нерехтского 
   городского суда г. Нерехта. Дело № 28/2005.
7. Решение Нерехтского судебного участка №  19 г. Нерехта.// Архив 
   Нерехтского судебного участка г. Нерехта. Дело № 256/2005.

     8. Обзор судебной  практики учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Архангельской области. Сборник № 2. Архангельск. 2003.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Мейер Д.И.  Русское гражданское право. В 2-х ч. М., 1997; Г.Ф Шершеневич Учебеник русского гражданского права. В 2-х т. М., Статут, 2005.

2Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1967; И.Б. Новицкий Гражданское право. Учебеник для юридических вузов. В 2-х т. М., 1944.

3 Брагинский М.И, Витрянский В.В. Договорное право. В 2-х книгах. М., Статут, 2001; Е.А. Суханов Гражданское право: Учебник. В 2-х т. М., 1993.

4 Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б, Новицкого и И.С. Петерского М., 1996. С. 148-149.

5Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомирова М., 1997.     С. 65.

6 Гражданский кодекс РФ (часть первая): Закон РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ// Рос. газ. 1994 № 238-239 в ред. ФЗ от 20.02.1996 № 18-ФЗ// СЗ РФ. 1996. № 9. Ст. 773; 12.08.1996 № 111-ФЗ// СЗ РФ. 1996. № 34. Ст. 4026; 08.07.1999 № 138-ФЗ// Рос. газ. 1999, № 134; 16.04.2001 № 45-ФЗ// Рос. газ. 2001, № 84; 15.05.2001 № 54- ФЗ//Рос. газ.2001,№ 03;21.03.2002№31-ФЗ//Рос. газ. 2002,№53; 14.11.2002№ 161-ФЗ//Рос. газ. 2002, 
№ 229; 26.11.2002 № 152-ФЗ// Рос. газ. 2202, № 227; 10.01.2003 № 15-ФЗ// Рос. газ. 2003, № 5; 23.12.2003 № 182-ФЗ// Рос. газ. 2003, № 161; 29.06.2004 № 58-ФЗ// Рос. газ. 2004, № 138; 29.07.2004 № 97-ФЗ// СЗ РФ. 2004. № 31. Ст. 3215; 29.12.2004 № 192-ФЗ// Рос. газ. 2004, № 290; 30.12.2004 № 213-ФЗ// Рос. газ. 2004, № 292; 02.07.2005 № 83-ФЗ// Рос. газ. 2005, № 144; 21.07.2005 № 109-ФЗ// Рос. газ. 2005, № 161; 03.01.2006 № 6-ФЗ// Рос. газ. 2006, № 1; 10.01.2006 № 18-ФЗ// Рос. газ. 2006, № 6.

 

7 Пискунова М.Г. Недвижимые и сложные вещи в гражданском праве. М.:  Ось 89, 2003. С. 208-281.

8 Козырь О.М.  Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика / Под ред. Маковского А.Л. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 280.

9Пискунова М.Г.  Недвижимые и сложные вещи в гражданском праве. М., Ось 89, 2003. С. 280-281.

10 Щенникова Л.  Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы. // Российская юстиция. 2003. № 11. С. 8.

11 Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 127.

12Щенникова Л.  Недвижимость: законодательные фомулировки и концептуальные подходы. // Российская юстиция. 2003. № 11. С. 9.

13 Кирсанов А.Р.  Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М.: Ось 89, 2003. С.112.

14 Гражданский кодекс РФ (часть вторая): Закон РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ// СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410, в ред. ФЗ РФ от 12.08.1996 № 110-ФЗ// СЗ РФ. 1996. № 43. Ст. 4025; 24.10.1997 № 133-ФЗ// Рос. газ.1997, № 208; 17.12.1999 № 213-ФЗ// Рос. газ. 1999, № 253; 26.11.202 № 152-ФЗ// Рос. газ. 2202, № 227; 10.01.2003 № 8-ФЗ// Рос. газ. 2003, № 4; 10.01.2003 № 15-ФЗ// Рос. газ. 2003, № 5; 26.03.2003 № 37-ФЗ// Рос. газ. 2003, № 59; 11.11.2003 № 138-ФЗ// Парламент, газ. 2003, № 212; 23.12.2003 № 182 ФЗ// Рос. газ. 2003, № 261; 29.12.2004 № 189-ФЗ// Рос. газ. 2005, № 1; 30.12.2004 № 219-ФЗ// Рос. газ. 2005, № 2; 21.03.2005 № 22-ФЗ// Рос. газ. 2005, № 58; 09.05.2005 № 45-ФЗ// Рос. газ. 2005, № 100; 18.07.2005 № 89-ФЗ// Рос. газ. 2005, № 156; 02.02.2006 № 19-ФЗ// Рос. газ. 2006, № 25, с учетом Постановления Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 №21-П.

15 Кирсанов А.Р. Государственная регистрация прав на недвижимость, проблемы регистрационного права. М., Ось 89, 2003. С. 260.

16 Жилищный кодекс РФ: Закон РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 14 в ред. ФЗ от 31.12.2005 № 199-ФЗ // Рос. газ. 2005, № 297.

17 Кирсанов А.Р. Государственная регистрация прав на недвижимость, проблемы регистрационного права. М., Ось 89, 2003. С. 166.

18 Витрянский В.В.  Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., Статут, 1999. С. 272.

19 Глинщикова  Т. Общая собственность на строение. // Домашний адвокат. 2003. № 11. С. 2-3.

20 Земельный кодекс РФ: Закон РФ от 25.12.2001 г. № 136-ФЗ// Рос. газ. 2001. № 211-212 в ред. ФЗ от 30.06.04 № 86-ФЗ// Рос. газ. 2003. № 126; 03.10.2004 № 123-ФЗ// Рос. газ. 2004. № 138; 21.12.2004 № 172-ФЗ// Парламент, газ. 2004. № 244; 29.12.2004 № 189-ФЗ// Рос. газ. 2005. №1; 29.12.2004 № 191-ФЗ// Рос. газ. 2004. № 280; 07.03.2005 № 15-ФЗ// Рос. газ. 2005. № 48; 21.07.2005 № 11-ФЗ// Рос. газ. 2005. № 163; 22.07.2005 № 117-ФЗ// Рос. газ. 2005. № 162; 31.12.2005 № 206-ФЗ// Рос. газ. 2005. № 297.

 

21 Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М., 2001. С. 41.

22 Киндеева Е.А., Левицкая В.А.,Пискунова М.Г., СарьянЕ.Г. Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса. М., 2000. С. 10.

23 Прокопьева Н. Особенности заключения договоров инвестирования купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних. // Российская юстиция. 2004. № 2.