Анализ и изучение проблем договорного регулирования ипотеки жилых помещений

Так, в Постановлении ФАС СКО от 3 августа 2006 г. № Ф08-2800/200652 суд указал: «Согласно пункту 1 статьи 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В силу пунктов 2, 3 указанной статьи договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован. В соответствии с пунктом 4 статьи 339 Кодекса недействительность договора залога (ипотеки) влечет лишь несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2, 3 данной статьи.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не содержит иных (кроме указанных в пунктах 2, 3 статьи 339 ГК РФ) оснований для признания договора ипотеки недействительным, связанных с определением предмета договора.

Таким образом, отсутствие в договоре ипотеки оценки предмета залога может повлечь его незаключенность (статья 432 ГК РФ), но не недействительность, как заявлено в иске. На незаключенность исполненного либо неисполненного договора могут ссылаться только стороны сделки, наличие такого права у третьих лиц законом не предусмотрено. Аналогия со статьей 166 ГК РФ неприменима»53.

Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 Федерального закона «Об ипотеке» и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении (в рублях).

При  ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. В этом случае оценка осуществляется профессиональным оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г.

При установлении договором ипотеки оценки предмета ипотеки необходимо иметь в виду следующее54:

1) Договором ипотеки должна быть  установлена оценка предмета ипотеки, позволяющая однозначно установить оценку на момент заключения договора ипотеки. Соответственно, не допускается указание в договоре ипотеки на то, что «оценка предмета ипотеки устанавливается дополнительным соглашением сторон», «оценка определяется на момент реализации предмета ипотеки» и иные аналогичные указания.

2) При указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

Таким образом, если в договоре ипотеки указывается несколько оценок предмета ипотеки, в договоре должно быть определено, которая из этих оценок является той, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

3) Установление договором ипотеки оценки предмета ипотеки еще не означает, что имущество будет реализовано именно по этой цене. Во-первых, в случае, если одна из сторон возражает против установления оценки, указанной в договоре ипотеки, в качестве начальной продажной цены, суд, как правило, при установлении цены руководствуется иными документами - по большей части отчетом независимого оценщика; а во-вторых, имущество продается не по начальной продажной цене.

Поэтому, как правило, оценка по соглашению сторон в договоре ипотеки указывается на 20 - 50% ниже рыночной55.

Вопрос о правомерности установления договором ипотеки оценки предмета ипотеки ниже рыночной цены неоднократно рассматривался судебной практикой. Так, в одном случае в соответствии с отчетом независимого оценщика была установлена стоимость всего имущественного комплекса, а в залог передавалось только одно здание, при этом стоимость здания была установлена в размере определенной оценщиком стоимости всего комплекса56.

Стороны договора об ипотеке частного (личного или корпоративного) имущества могут поручить оценку предмета ипотеки независимому профессиональному оценщику, действующему на основании вышеуказанного Федерального закона.

Вот пример указания стоимости имущества в договоре ипотеки: «Одноэтажный семикомнатный кирпичный жилой дом общей площадью 100 кв. метров, жилой площадью 76 кв. метров, расположенный по адресу: 912000, г. Москва, ул. Иванова, 56, оцененный по соглашению сторон в 1 150 000 (один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей».

В договоре об ипотеке должно быть названо обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы.

Также в обязательном порядке должны быть указаны основания возникновения (например: «в соответствии с Кредитным договором № 251 от 19 февраля 2000 г., заключенным в г. Москве между (указываются стороны соответствующего договора»)) и сроки исполнения обязательства. В случае, если это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Нужно отметить, что в условиях инфляции и других негативных явлений многие участники гражданских правоотношений практикуют увязку размера будущих денежных обязательств с текущим официальным курсом доллара США, с размером ставки учетного процента по кредитам Центрального банка РФ и т. п.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны срок (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 ФЗ «Об ипотеке» удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке.

Договор ипотеки может обеспечивать одновременно все кредиты, выдаваемые в рамках кредитной линии. При этом необходимо соблюдение следующих условий57:

1) при заключении договора ипотеки  уже должны быть известны и  описаны в договоре ипотеки  в качестве обеспечиваемого обязательства  все параметры первого транша  и самого договора кредитной  линии;

2) при выдаче каждого транша  по дополнительному соглашению в рамках договора кредитной линии происходит увеличение размера обеспечиваемого (основного) обязательства, поэтому необходимо внести соответствующие изменения в договор об ипотеке, заключая изменения и дополнения к договору ипотеки;

3) залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, поэтому, чтобы договор ипотеки продолжал действовать до окончания срока действия договора кредитной линии, необходимо, чтобы задолженность по кредитной линии не погашалась в ноль до выдачи последнего транша.

Таким образом, договор об ипотеке является одним из традиционных гражданско-правовых договоров во всех развитых странах мира и в Российской Федерации. Общие правила заключения гражданско-правовых договоров, которые содержатся в ст. 432 - 449 ГК РФ, применяются и к договорам об ипотеке. Вместе с тем к заключению договоров об ипотеке применяются и специальные правила, содержащиеся в ФЗ «Об ипотеке».

 

 

2.2 Права, обязанности и  ответственность сторон договора

 

 

С целью разобраться в правовом статусе субъектов ипотечного обязательства обратимся к рассмотрению прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя.

Правовой статус залогодателя

Залогодатель обязан:

- страховать заложенное имущество  в полной его стоимости;

- немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (ст. 343 ГК РФ);

- сообщать каждому последующему  залогодержателю сведения обо  всех предшествующих залогах  данного имущества и отвечать  за убытки, причиненные залогодержателям  невыполнением этой обязанности (ст. 342 ГК РФ);

- залогодатель несет риск случайной  гибели или случайного повреждения  заложенного имущества, если иное  не предусмотрено договором о  залоге (ст. 334 ГК РФ);

- в случае предъявления к  залогодателю другими лицами  требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле (п. 1 ст. 33 Закона об ипотеке);

- пункт 2 ст. 33 Закона предписывает, что в указанных выше случаях  залогодатель должен использовать  соответствующие обязательствам  способы защиты своих прав  на заложенное имущество, предусмотренные  ст. 12 ГК РФ;

- закон возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств (п. 1 ст. 44 Закона);

- залогодатель, заключив последующий  договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предыдущим ипотекам.

В соответствии с п.9 ст.22 ЗК РФ собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления. Обязан ли залогодатель «уведомлять» собственника земельного участка? Приведем пример из практики: «Субъект Российской Федерации, сдавший в аренду принадлежащий ему на праве собственности земельный участок на 49 лет, предъявил иск о применении последствий недействительности договора об ипотеке, по которому арендатор земельного участка заложил свои права арендатора по договору аренды, не получив на это согласия арендодателя.

Истец указал, что в соответствии с условиями договора аренды и пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор был не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Истец также отметил, что в соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке в случае, когда земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Арендатор, возражая против иска, указал, что права по договору аренды земельного участка заложены им одновременно с ипотекой принадлежащего ему на праве собственности здания, находящегося на этом участке во исполнение требований, установленных пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и части 2 статьи 69 Закона об ипотеке. Право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим зданием. В частности, пункт 3 статьи 552 ГК РФ предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. По договору, заключенному между ответчиком и истцом, истец передал ответчику в аренду на 49 лет земельный участок из состава государственных земель под принадлежащим ответчику на праве собственности зданием. Договором аренды было предусмотрено обязательное получение арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку права аренды. Однако это условие противоречит императивной норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, предусматривающей, что арендатор без согласия арендодателя с его уведомления вправе заложить свои права по договору. Положение пункта 9 статьи 22 ЗК не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ, так как согласно п.2 ст.607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

Следовательно, условие договора аренды земельного участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу статей 168 и 180 ГК РФ.

Что касается пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, то положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки здании (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется»58.

В соответствии с действующим законодательством залогодатель имеет право:

- пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога;

- отчуждать предмет залога, передавать  его в аренду или безвозмездное  пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога;

- завещать заложенное имущество (ст. 346 ГК ГФ). Условия договора  об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны;