Жилищное право

 

 

Текущий контроль за соблюдением последовательности действий, определенных настоящим административным регламентом, осуществляется соответственно начальником отдела.

Исполнитель, уполномоченный принимать документы, несет персональную ответственность за соблюдение сроков и порядка приема документов, предоставляемых  заявителями, а также за полноту, грамотность и доступность проведенного консультирования, за правильность выполнения процедур по приему, контроль соблюдения требований к составу документов.

Ответственность Исполнителя  закрепляется его должностной инструкцией  в соответствии с требованиями законодательства.

Контроль за полнотой и качеством предоставления муниципальной услуги включает в себя проведение проверок, выявление и устранение нарушений порядка регистрации и рассмотрения заявлений и документов и подготовку ответов на обращения заявителей, содержащих жалобы на решения, действия (бездействие) должностных лиц.

По результатам проведенных  проверок в случае выявления нарушений  прав заявителей осуществляется привлечение  виновных лиц к ответственности  в соответствии с законодательством  Российской Федерации.

 

Гражданин может обратиться с жалобой на решение или действие (бездействие), принятое на основании  настоящего административного регламента (далее - обращение), устно к начальнику отдела либо письменно на имя главы  района.

При обращении с устной жалобой к начальнику отдела ответ  на обращение с согласия гражданина может быть дан устно в ходе личного приема.

В остальных случаях дается письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов.

   Письменное обращение  должно быть рассмотрено в  течение 30 дней с даты его регистрации.

  Если в результате  рассмотрения обращение признано  обоснованным, то принимается решение  о применении меры ответственности  к лицу, допустившему нарушения  в ходе оформления документов, требований законодательства Российской  Федерации и законодательства  Орловской области, настоящего  административного регламента и  повлекшие за собой обращение.

 Обращения граждан  считаются разрешенными, если рассмотрены  все поставленные в них вопросы,  приняты необходимые меры и  даны письменные ответы (в пределах  компетенции) по существу всех  поставленных в обращениях вопросов.

Если в ходе рассмотрения обращение признано необоснованным, гражданину направляется сообщение  о результате рассмотрения обращения  с указанием причин, почему оно  признано необоснованным.

Действия (бездействия) и  решения, принятые в ходе предоставления муниципальной услуги, могут быть обжалованы в суд путем подачи заявления об оспаривании решений, действия (бездействия) органа местного самоуправления, должностного лица  в порядке, установленном Гражданским  процессуальным кодексом Российской Федерации.

Указанное заявление подается по месту нахождения органа или должностного лица либо по месту жительства заявителя.

 

 

Проанализируйте судебную пратику по делам о переводе жилого помещения в нежилое

Судебная практика по данному  вопросу сводится в основном к  оспариванию отказов в переводе жилого помещения в нежилое. Изучив ее, мы пришли к выводу, что органы местного самоуправления обычно отказывают в таком переводе из-за отсутствия согласия собственников других жилых помещений в доме (большинство дел связано с оспариванием именно таких отрицательных решений). Несмотря на регламентацию изменения статуса помещения в законе и наличие множества разъяснений органов исполнительной власти по этому вопросу, обязательность или необязательность получения согласия других собственников составляет проблему. Часть 2 ст. 23 ЖК РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое, которые собственник или уполномоченное им лицо (далее — заявитель) должен представить в орган, осуществляющий такой перевод. В этом перечне пять позиций, которые применительно к ситуации перевода жилого помещения в нежилое будут выглядеть так: 

 

1) заявление о переводе  помещения; 

 

2) правоустанавливающие документы  на переводимое помещение (подлинники  или засвидетельствованные в  нотариальном порядке копии); 

 

3) план переводимого помещения  с его техническим паспортом; 

 

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое  помещение; 

 

5) подготовленный и оформленный  в установленном порядке проект  переустройства и (или) перепланировки  переводимого помещения, необходимых для использования названного помещения в качестве нежилого. 

 

Перечень является исчерпывающим, поскольку в ч. 3 ст. 23 ЖК РФ установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов. 

 

Случаи, когда органы местного самоуправления могут отказать в  переводе жилого помещения в нежилое, перечислены в ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Их всего четыре: 

 

1) заявитель не представил  документы, определенные ч. 2 ст. 23 ЖК РФ; 

 

2) заявитель представил  документы в ненадлежащий орган;  

 

3) заявитель не выполнил  условия перевода помещения, предусмотренные  ст. 22 ЖК РФ; 

 

4) проект переустройства  и (или) перепланировки жилого  помещения не соответствует требованиям  законодательства. 

 

Как видим, в числе оснований  для отказа, перечисленных в ч. 1 ст. 24 ЖК РФ, не упомянуто непредставление документов помимо тех, которые названы в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.  

 

В то же время из других положений  ЖК РФ следует, что для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в  отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в  многоквартирном доме. 

 

Так, в п. 1 и 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции  многоквартирного дома, а также решений  о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный  дом, в том числе введение ограничений  пользования им, относится к компетенции  общего собрания собственников помещений  в многоквартирном доме. В случаях, когда речь идет об уменьшении размера  общего имущества в многоквартирном  доме путем его реконструкции, необходимо согласие всех собственников помещений  в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Такое согласие требуется и когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. 

 

Тем не менее отсутствие согласия других собственников помещений в многоквартирном доме не является основанием для отказа в переводе помещения из жилого в нежилое. Хотя уполномоченные органы на практике отказывают заявителям, у которых такого согласия нет, но оно требуется на основании норм, регламентирующих права собственников.  

 

Итак, если перевод помещения  в нежилое не сопровождается реконструкцией здания, не уменьшает площадь общего имущества жилого дома и не требует  присоединения общего имущества  к помещению, которое переводится  в нежилое, то решения общего собрания собственников не требуется.  

 

Кроме несовершенства законодательства в этой сфере есть еще проблема. Суд, рассматривая дела об оспаривании  отказов в переводе помещений, начинает разбираться, нужно ли согласие других собственников в каждом конкретном случае. Достаточно ли решения общего собрания, принятого простым большинством голосов, или необходимо согласие всех собственников без исключения? Поскольку  решение зависит от того, что именно планируется изменить в строении, разрушить, пристроить, выявляется следующая  проблема: считаются ли предпринимаемые  действия реконструкцией, затрагивают  ли и в какой степени общедомовое имущество и т.п.

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. 

 

Реконструкцию жилого помещения  следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой  установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие  внесения изменения в технический  паспорт жилого помещения. Более  подробно данное понятие раскрывается в постановлении Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». 

 

Это же постановление гласит, что под перепланировкой жилого помещения понимается изменение  его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт  жилого помещения. Перепланировка жилых  помещений может включать перенос  и разборку перегородок, перенос  и устройство дверных проемов, разукрупнение  или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и  санузлов, расширение жилой площади  за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или  жилые помещения, устройство или  переоборудование существующих тамбуров.   

 

Несмотря на наличие определений  в законе, их явно недостаточно для  полного и четкого понимания. Органы местного самоуправления, применяя перечисленные нормы, признают, например, действия реконструкцией, а суд —  перепланировкой. 

 

Так, городская администрация  потребовала от заявителя представить  решение общего собрания собственников  дома, посчитав, что планируемый  демонтаж простенка и устройство отдельного входа в квартиру на первом этаже являются реконструкцией. Суд  не согласился с таким решением, признав эти действия перепланировкой, для которой согласие собственников  не нужно (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.05.2011 № А33-10747/2010). 

 

По возможному уменьшению площади общего имущества и присоединению  общего имущества также много  разногласий. 

 

Например, предприниматель, переводя квартиру в нежилое помещение  под магазин, построил металлическую  лестницу из подвального помещения  в будущий магазин. Собственники других квартир посчитали, что произошло  соединение помещения с общим  имуществом. Следовательно, отсутствие согласия всех собственников в этой ситуации нарушает их права. Однако суд  не счел это присоединением к общему имуществу (постановление ФАС Поволжского  округа от 24.12.2010 № А12-3630/2008).

Решая вопрос об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном  доме (на это необходимо иметь согласие всех собственников помещений), надо помнить что желание оборудовать отдельный вход, установить козырек, порожек, крыльцо и тому подобные вещи, связано с земельным вопросом. Если обустройство и перепланировка связаны с использованием хотя бы одного квадратного сантиметра земли придомовой территории, нужно учитывать, является ли эта земля общим имуществом собственников жилого дома (постановления ФАС Дальневосточного округа от 25.04.2011 № Ф03-1516/2011, Западно-Сибирского округа от 07.04.2011 по делу № А70-6719/2010 и Уральского округа от 27.01.2011 № Ф09-11380/10-С6).  

 

В одном из дел суд признал  уменьшение размера земельного участка, находящегося в общей собственности  жильцов дома, только потому, что  собственник магазина оборудовал три  машино-места на придомовой территории, чтобы подвозить товар к магазину (постановление ФАС Уральского округа от 14.02.2001 № Ф09-11472/10-C6).  

 

Уполномоченные органы требуют  представить доказательство согласия всех собственников всякий раз, когда  есть основания полагать, что размер придомового земельного участка  в связи с переводом помещения  в нежилое уменьшится. 

 

Между тем суды отмечают, что согласие необходимо, только когда  земельный участок в соответствии с земельным законодательством  сформирован и проведен его кадастрововый учет. В противном случае у собственников квартир не возникает права общей долевой собственности на землю (Определение Верховного суда РФ от 23.11.2009 № 80-В09-26).

 

ТЕМА 2.

 

Статья 20 Жилищного  Кодекса раскрывает понятие государственного жилищного надзора. Под государственным жилищным надзором понимаются деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами требований, установленных жилищным законодательством, в том числе по использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности, законодательством Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности (далее - обязательные требования), посредством организации и проведения проверок указанных лиц, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений, и деятельность указанных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации по систематическому наблюдению за исполнением обязательных требований, анализу и прогнозированию состояния исполнения обязательных требований при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами своей деятельности. 
Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (региональный государственный жилищный надзор) (далее - органы государственного жилищного надзора) в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, с учетом требований к организации и проведению государственного жилищного надзора, установленных Правительством Российской Федерации. 
К отношениям, связанным с осуществлением государственного жилищного надзора, организацией и проведением проверок юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, применяются положения федерального закона. 
Предметом проверки является соблюдение органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, в том числе требований к созданию и деятельности юридических лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, порядка предоставления коммунальных услуг, требований к осуществлению оценки соответствия жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов. 
Должностные лица органов государственного жилищного надзора, являющиеся государственными жилищными инспекторами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, имеют право: 
1) запрашивать и получать на основании мотивированных письменных запросов от органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан информацию и документы, необходимые для проверки соблюдения обязательных требований; 
2) беспрепятственно по предъявлении служебного удостоверения и копии приказа (распоряжения) руководителя (заместителя руководителя) органа государственного жилищного надзора о назначении проверки посещать территории и расположенные на них многоквартирные дома, помещения общего пользования многоквартирных домов, а с согласия собственников жилые помещения в многоквартирных домах и проводить их обследования, а также исследования, испытания, расследования, экспертизы и другие мероприятия по контролю, проверять соответствие устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений требованиям законодательства Российской Федерации, а по заявлениям собственников помещений в многоквартирном доме проверять правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья, соответствие устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений требованиям законодательства Российской Федерации, правомерность избрания общим собранием членов товарищества собственников жилья председателя правления товарищества и других членов правления товарищества, правомерность принятия собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников решения о выборе юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом (далее - управляющая организация), в целях заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 162 настоящего Кодекса, правомерность утверждения условий этого договора и его заключения; 
3) выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований, в том числе об устранении в шестимесячный срок со дня направления такого предписания несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений обязательным требованиям; 
4) составлять протоколы об административных правонарушениях, связанных с нарушениями обязательных требований, рассматривать дела об указанных административных правонарушениях и принимать меры по предотвращению таких нарушений; 
5) направлять в уполномоченные органы материалы, связанные с нарушениями обязательных требований, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений.