Земельные отношения в России

Так ФЗ РФ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» определяет особенности  оборота садовых, огородных и дачных земельных участков.

ФЗ «О федеральном железнодорожном  транспорте» устанавливает ограничение  включения в гражданский оборот земель, предназначенных для нужд ж/д транспорта (для с/х целей, складирования и т.д.).

Закон особо выделяет и  охраняет право граждан и юридических  лиц на получение земельного участка  для строительства. В этих случаях  отказ ЗУ по мотивам нецелесообразности запрещается, за исключением отказа в предоставление по причинам принадлежности ЗУ к категории абсолютно изъятых  из оборота земель. Частный сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, обремененного  сервитутом, ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Публичный  сервитут может быть прекращен в  случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

Статьи 50 и 51 ЗК РФ в качестве оснований для прекращения права  пользования земельным участком предусматривают такие действия государственных органов как  конфискация земельного участка  и реквизиция.

Земельный участок может  быть безвозмездно изъят (конфискован) у его собственника только по решению  суда в виде санкции за совершение преступления.

В целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства в случаях стихийных  бедствий, аварий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, земельный  участок может быть временно изъят (реквизирован) у его собственника уполномоченными исполнительными  органами государственной власти с  возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков. Собственнику выдается документ о реквизиции.

Особенности земли как  уникального объекта природы  обуславливают ограничения ее  оборотоспособности, предусмотренные  гражданским и земельным законодательством. Поэтому, земельные участки могут  отчуждаться или иным способом переходить от одного лица к другому только в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле  и других природных ресурсах.  Лица, имеющие в собственности  земельный участок, вправе продавать  его, дарить, отдавать в залог или  сдавать в аренду и распоряжаться  им иным образом только при условии, если соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В силу объективных причин, собственник при использовании  земельного участка должен учитывать  природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных земельных участков, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы соседствующих  пользователей и т.д. Ограничения  прав на земельные участки подразделяются на общие и специальные.

Соблюдение природоохранных, ветеринарных, санитарных и иных правил федерального, регионального или  местного характера - ограничения общего характера. Ограничение этажности  застройки, сервитуты, резервирование территорий и прочее - ограничения  специального характера. Ограничения  прав на землю могут носить временный и постоянный характер.

Передача земли в частную  собственность или иную форму  владения не лишает государства права  устанавливать ограничения в  ее использовании в интересах  охраны природы, памятников культуры, с целью соблюдения прав и законных интересов третьих лиц, а также в экстремальных ситуациях.

Ограничения прав на земельный  участок подлежат государственной  регистрации в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. С момента регистрации  ограничения права на земельный  участок ограничение считается  принадлежностью данного земельного участка и при отчуждении последнего, следуют судьбе земельного участка  и не могут отчуждаться отдельно от него.

Исчерпывающие перечни изъятых  и ограниченных в обороте земельных  участков содержатся в ст.27 ЗК РФ. В  соответствии с ЗК РФ режим ограниченных в обороте земельных участков предполагает невозможность их передачи в частную собственность, однако федеральным законом из этого  правила могут быть сделаны исключения.

2.Страхование  объектов недвижимости.

1.1 Основные понятия  страхования

Страхование – это перераспределение  риска между большим количеством  страхователей.

 Страховым риском является  предполагаемое событие, на случай  наступления которого проводится  страхование, оно должно обладать  признаком вероятности и случайного  наступления.

 Страховым случаем  является совершившееся событие,  предусмотренное договором страхования  или законом, с наступлением  которого возникает обязанность  страховщика произвести страховую  выплату страхователю, застрахованному  лицу, выгодоприобретателю или третьим  лицам.

 Страховая сумма –  это определенная договором страхования  или законом денежная сумма,  исходя из которой устанавливаются  размеры страхового взноса и  страховой выплаты. При страховании  имущества страховая сумма не  может превышать его действительной  стоимости на момент заключения  договора и не может быть  оспорена, за исключением случаев,  когда страховщик докажет, что  он был намеренно введен в  заблуждение.

 Страховое возмещение  не может превышать размера  прямого ущерба застрахованному  имуществу. В случае заключения  договора страхования с несколькими  страховщиками на один и тот  же объект выплата страхового  возмещения производится пропорционально  отношению страховой суммы по  заключенному им договору к  общей сумме всех договоров.

 Страховой взнос –  плата за страхование, которую  страхователь обязан внести страховщику  в соответствии с договором  страхования или законом.

 Страховой тариф –  представляет собой ставку страхового  взноса с единицы страховой  суммы или объекта страхования.

1.2. Виды страховых услуг  на первичном рынке недвижимости.

На первичном рынке  недвижимости основные предлагаемые страховыми компаниями услуги: страхование финансовых рисков в долевом строительстве; страхование при ипотечном кредитовании (включая страхование жизни, страхование ответственности, страхование самой недвижимости); страхование при залоге недвижимости (строящейся); страхование ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. В то же время страхование титула, страхование потери объекта в результате утраты права собственности на него не имеют практического смысла: у объекта нет "истории" переходов права собственности.

Но на этом этапе велика вероятность не получить квартиру и  потерять вложенные деньги. Вступивший в силу с 1 апреля 2005 года Федеральный  закон "Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской Федерации" не снял проблему — государство  не предоставило инвестору финансовых гарантий. Такой гарантией пока остается только страхование финансового  риска при долевом участии  в строительстве объектов недвижимости.

Различные программы могут  иметь гибкие тарифы и система  скидок за меры, предпринятые клиентом для обеспечения безопасности своей  недвижимости и имущества; сезонные скидки.

1.3. Виды страховых услуг на вторичном рынке недвижимости.

Вторичный рынок — это  объекты недвижимого имущества, имеющего "историю" возникновения  и переходов права собственности. В настоящее время ни на федеральном  уровне, ни на уровне Санкт-Петербурга законодательно не защищены права добросовестного  приобретателя недвижимости.

На вторичном рынке  недвижимости наиболее характерны: ипотечное страхование; титульное страхование (финансовая гарантия возврата денежных средств, вложенных в недвижимость в пределах рыночной стоимости квартиры. Предельный срок исковой давности составляет 10 лет, договор страхования права собственности может быть заключен на срок от полугода до 10 лет); страхование ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.

Даже тщательная проверка "юридическую чистоту" квартиры не дает покупателю полной гарантии того, что данная операция не будет когда-либо оспорена и договор купли-продажи  не будет признан судом недействительным. Защититься от возможных потерь можно, если застраховать риск потери права  собственности на приобретенную  квартиру. В практике страховщиков, осуществляющих страхование потери имущества в результате утраты права собственности, уже имеются случаи выплаты страхового возмещения в невероятной для многих ситуации: на основании результатов посмертной судебно-психиатрической экспертизы состояния продавца в момент совершения сделки и вывода медицинской комиссии о том, что "продавец мог не отдавать отчет своим действиям в момент ее совершения", суд может признать эту сделку недействительной. Специалисты утверждают, что практически любая сделка на "вторичном рынке" может быть оспорена и признана судом недействительной. Возможны следующие причины: 1) Мошенничество со стороны продавца, в том числе по предыдущим сделкам; 2) Нарушения в процессе приватизации; 3) Продажа по поддельным документам; 4) Превышение полномочий представителя участника сделки; 5) Недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки; 6) Принятие решения о совершении сделки с нарушением интересов совместно проживающих граждан; 7) Раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников; 8) Совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них.

На вторичном рынке  страхуются объекты нежилой сферы  и жилых помещений и суть операции страхования одинакова. Специфика  — в экспертизе документов для  принятия решения о страховании. Нежилые помещения, здания, производственные комплексы часто имеют историю, начинающуюся в советские времена. По сделкам, совершенным несколько  лет назад, практически невозможно получить финансовую отчетность организации-продавца на дату совершения сделки. Аналогично дело обстоит в отношении решений уполномоченных органов о продаже здания. В практике известна ситуация, когда акционером был подан иск о признании недействительным договора купли-продажи отдельно стоящего здания на том основании, что внеочередное собрание акционеров, на котором было принято решение о продаже, было созвано с некоторым нарушением положений закона. Экспертиза объектов недвижимости нежилой сферы — процедура сложная и длительная. Если экспертиза жилых помещений проводится за один-два дня, то по нежилым она может продлиться несколько месяцев.

Индивидуальные полисы предлагают защиту практически от любых рисков: порча имущества в результате стихийного бедствия (например, урагана или потопа), от ограбления и терроризма. Кроме того, во время отсутствия хозяина квартиры может, например, прорвать трубу. В этом случае от исков соседей защитит полис страхования гражданской ответственности. Здесь человек сам выбирает лимит своей ответственности и платит за полис 0,5 - 1, 7% от этой суммы. Так, если оформлен лимит в $10 тыс. и случайно залиты соседи, то страховая компания возместит им ущерб по смете, но не более чем на $10 тыс. Если при возникновении ЧП выяснится, что квартира застрахована в доме, нуждающемся в капремонте или вовсе готовящемся под снос, - страховку не выплатят. А в случае, если клиент занизил стоимость квартиры, возмещение ему выплатят пропорционально доле нанесенного ущерба.

Средняя цена полиса может  составлять примерно 0,5-1% от реальной стоимости  квартиры, так что страховка обходится  в сумму от $300 до $700. Ценовая планка взноса зависит от конкретного предмета страховки и перечня случаев, от которых производится защита. Размер тарифа также зависит от качества отделки, состояния и типа дома. Играет роль обеспечение безопасности жилья: установка в квартире сигнализации вневедомственной охраны, металлические двери с хорошими замками, охрана в подъезде, системы противопожарной сигнализации позволят претендовать на 10-процентную скидку. Повысится цена полиса, если в квартире идут ремонтно-строительные работы или дом расположен в зоне возможных ЧП либо стихийных бедствий. Общее правило - чем больше пакет рисков, тем ниже ставка.

Следует также отметить, что существует муниципальная программа страхования жилья, разрабатываемая городскими властями в каждом конкретном регионе, страховка по ней предоставляется уполномоченными компаниями. Стоимость такого сервиса зависит от площади квартиры и в разных городах варьируется от 15 копеек до 1 рубля за кв.м в месяц. Такой полис действует месяц и может оплачиваться вместе с коммунальными платежами. Но он предназначен лишь для недорогих квартир, фешенебельное жилье страховать по такой программе невыгодно: она дает ограниченную и для всех одинаковую финансовую защиту. К примеру, в Москве максимальная страховая сумма устанавливается исходя из 13,5 тыс. рублей за кв. м жилплощади. Кроме того, программа гарантирует лишь возмещение ущерба в результате пожара, аварий коммуникаций и взрыва бытового газа. Такие риски, как залив по вине соседей или через крышу, по муниципальной программе исключены, не страхуется и находящееся в квартире имущество.

1.4. Страхование загородной недвижимости.

При приобретении загородной недвижимости сама сделка купли-продажи  несет в себе определенные риски. Утрата права собственности, убытки, связанные с приостановкой работы административных органов, с банкротством контрагента по сделке; ошибки при заключении договоров и контрактов; риски, обусловленные выбором места, на котором расположен дом (бывает, что грунт под приобретенным объектом нужно серьезно укреплять, фундамент – гидроизолировать, а дополнительные работы повышают стоимость). Далеко не всякая страховая компания с готовностью возьмется страховать подобные риски. На сегодняшний день в нашем законодательстве их механизм пока не прописан. 

Более распространенным является страхование на стадии строительства. Страхуются строительные материалы на участке, завезенная на участок техника (от поломки и от хищения), профессиональная ответственность при проведении строительно-монтажных работ. Производится страхование на случай пожара или какого-то другого стихийного бедствия.  Возможно включение в страховку не только стоимости самих материалов, но и все расходов на перевозку и таможенные сборы и пошлины редкого импортного оборудования, поскольку они составляют немалую часть общей стоимости.