Законные пути решения проблемы обхода моратория в украине

ЗАКОННЫЕ ПУТИ РЕШЕНИЯ  ПРОБЛЕМЫ ОБХОДА МОРАТОРИЯ В УКРАИНЕ

           За последние годы актуальной  и наболевшей проблемой в нашем  обществе стал вопрос о моратории на земли сельскохозяйственного назначения.

           Хотя мораторий и был введен с целью консолидации земель сельскохозяйственного назначения в руках их хозяев и, гарантирования использования этой категории земель только по целевому назначению, однако, введение моратория способствовало процветанию различных схем его обхода, тенизации рынка земель. От этого страдают как общество, так и государство в целом, ведь полученные неофициально средства нигде не фиксируются, налоги в государственный и местные бюджеты не выплачиваются, а, следовательно, не выделяются дотации на государственные программы поддержки малообеспеченных слоев населения. Но следует отметить, что в 80% случаев участники рынка земель сельскохозяйственного назначения обходят мораторий вполне легальными способами, которые можно проследить по анализу норм земельного законодательства:

           1) Наследство, обмен, изъятие (выкуп) для общественных нужд. Закрепляя запрет купли-продажи и «другим способом отчуждение земельных участков и изменения целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев)» [1], Земельный кодекс Украины позволяет передавать такие земли по наследству, обменивать один земельный участок на другой (договор мены) и осуществлять изъятие (выкуп) земельных участков для общественных нужд. Следовательно, в этом случае наиболее действенным способом отчуждения земельного участка сельскохозяйственного назначения является заключение сторонами договора мены (бартера), согласно которому «каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Каждая из сторон договора мены является продавцом того товара, который он передает в обмен, и покупателем товара, который он получает взамен» (ч.ч.1, 2 ст. 715 ГК Украины) [2]. Фактически договор мены является легальным способом отчуждения земель сельскохозяйственного назначения, поскольку закон не устанавливает требования обмениваться равнозначными земельными участками.

            2) Договор аренды земельного участка. Хотя по закону арендатор не имеет сравнительно с владельцем права распоряжаться земельным участком, однако стороны могут заключить договор аренды земли с правом первоочередного выкупа земельного участка арендатором после завершения действия моратория. Это своего рода является фактическим отчуждением земельного участка сельскохозяйственного назначения. На сегодня арендованными являются 62% распаеванных земель. В частности, наибольшее количество арендованных земель сосредоточили «Украинские аграрные инвестиции» [4]. На начало 2013 года сельхозтоваропроизводители Украины выплатили собственникам земельных паев 8,7 млрд грн арендной платы, средний размер которой составляет 539 грн за гектар. Площадь предоставленных в аренду земельных паев в Украине составляет 17,5 млн гектаров (63 % распаеванных угодий). Общая сумма выплат за аренду земельных паев согласно заключенным договорам за 2012 достигла 9,4 млрд гривен. На данный момент владельцы земельных паев заключили 4,7 млн договоров аренды. Из них на 1-3 года – 241,1 тыс. договоров, 4-5 лет – около 1,9 млн, 6-10 лет – 1,9 млн, на 10 лет и более – 638,8 тыс. договоров. Также зарегистрировано более 4,5 млн договоров аренды.

           3) Доверенность. Статья 244 ГК Украины предусматривает, что представитель по доверенности вправе представлять интересы доверителя перед третьими лицами, а также совершать сделки от его имени [2]. Также сформировалась практика заключения предварительных договоров об отчуждении земель сельскохозяйственного назначения на будущее в соответствии со статьей 635 ГК Украины [2]. Следует отметить, что в 2006 г. в ЗК Украины были внесены изменения, согласно которым «соглашения (в том случае доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или другим способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев) … в части их купли-продажи и иным способом отчуждения, а также в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных долей (паев) на будущее являются недействительными с момента их заключения» (абз.3 п.15 раздела Х «Переходные положения») [1]. Итак, такие сделки являются ничтожными с момента заключения, поэтому признание таких сделок недействительными судом не требуется.

            4) Договор эмфитевзиса, по которому собственник на долгосрочной основе (до 50 лет) передает свое право пользования земельным участком для сельскохозяйственного нужд другому лицу. Такое право может отчуждаться и передаваться в порядке наследования (за исключением внесения земельного участка в уставный фонд, передаче в залог). Арендодатель остаётся лишь формальным собственником земли. Арендатор пользуется землёй как своей собственностью.  Законодательство Украины не решает судьбу указанных земельных участков по окончании срока действия договора[6, с.489].

            5) Залог – один из самых эффективных способов отчуждения земель сельскохозяйственного назначения, в силу которого «кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником (залогодателем) обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого должника, если иное не установлено законом» (ч.1 ст. 572 ГК Украины) [2].

Однако такой залог часто имеет «мнимое» содержание. Например, потенциальный «покупатель» одалживает деньги хозяину земли, что подтверждается распиской. Хозяин земли долг не возвращает. Кредитор подаёт в суд с требованием взыскать долг.  Должник заявляет, что у него нет имущества, кроме земли. Суд постановляет передать землю кредитору в счет погашения «долга».

           6) Продажа земельного участка по частям. Сначала владелец земельного участка сельскохозяйственного назначения выделяет отдельную ее часть. Согласно п.7 Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка раздела и объединения земельных участков» от 05.03.2009р. «отчуждение части земельного участка с выделением его в отдельный земельный участок осуществляется после получения ее собственником государственного акта, удостоверяющего право собственности на сформированный новый земельный участок».[3]

В результате возникает новый земельный участок, который регистрируется как земля под застройку. Теперь земля не подпадает под мораторий, и её продают.

            Таким образом, формальный запрет  продажи земель сельскохозяйственного назначения не означает невозможность их отчуждения в целом. На сегодня общество дифференцируется на два лагеря: сторонники и противники моратория. Отмечу лишь то, что суровая действительность, которую мы сейчас имеем, не является нормальной, она ставит в невыгодное положение не только собственников земельных участков, которые хотят распоряжаться землей в полном объеме, но и потенциальных покупателей земельных участков, которые вынуждены стимулировать развитие теневого рынка земли. С другой стороны, земля является собственностью Украинского народа, и свободный рынок оборота земель сельскохозяйственного назначения может привести к концентрации таких земель в руках небольшой группы лиц, которые фактически станут монополистами на землю[5, с.257].

           По-моему мнению, мораторий необходимо  отменить для национального пользования, для внешнего пользования - наложить  запрет. То есть, чтобы участки находились в границах Украины и не распродавались иностранным предприятиям, а в свою очередь, украинцы могли бы свободно пользоваться землями сельскохозяйственного назначения.

Список используемой литературы:

1. Земельный кодекс Украины – http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/2768-14

2. Гражданский кодекс Украины - http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15

3. Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об'єднання земельних ділянок» – http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/1066-17

4. «Український тиждень». Жур., Мариуполь, 2013г.

5.  Земельне право України: Підручник / М. В. Шульга, Г. В. Анісімова, Н. О. Багай, А. П. Гетьман та ін.; — К.: Юрінком Інтер, 2004. — 257 с.

6. Семчик В. І. Земельне право України: підруч. для студ. юрид. спец. виш. навч. закл. В. І. Семчик, П. Ф. Кулинич, М. В. Шульга. - К.: Вид. Дім «Ін Юре», 2008. - 489 с.