Тема:  Возмещение убытков собственникам земельных участков, землепользователям и землевладельцам и арендаторам земельных участков при изъятии земельных участков

Автор: Чиркова А.Д., гр. Ю - 45

Научный руководитель: к.ю.н. Калашникова А. И.

       Возмещение  убытков собственникам земельных участков, землепользователям и землевладельцам и арендаторам земельных участков регулируется главой  VIII Земельного Кодекса РФ «Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд», Гражданским Кодексом РФ, Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 N 262 "Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц" ( далее Постановление № 262).

       В соответствии со ст. 15 Гражданского Кодекса РФ лицо, Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

       Возмещение  убытков согласно ст. 12 ГК РФ - один из способов защиты прав граждан и организаций. В ст. 57 ЗК РФ закреплено, что убытки, причинённые указанным лицам должны возмещаться в полном объеме, в том числе упущенная выгода. Так, согласно ГК РФ в состав убытков входит реальный ущерб, т.е. стоимость утраченного имущества и те затраты, которые лицо, чье право нарушено, понесло или должно будет понести для восстановления своего права (п. 2 ст. 15 ГК РФ) и упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые при обычных условиях могли быть получены. Упущенная выгода рассчитывается на весь период времени, необходимый для восстановления земельного участка. Также, Постановление № 262 говорит о том, что убытки определяются по соглашению сторон и рассчитываются в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по согласованию с Минимущества России и Минэкономразвития России.

       Согласно  ст. 281 Гражданского Кодекса РФ у  лица, участок которого изымается, возникает  право на получение выкупной цены за изымаемый земельный участок, в состав которой включаются:

• рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества,
• а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка,
• включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

       Ст. 62 Земельного Кодекса РФ трактует величину убытков, причиненных нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев  и арендаторов земельных участков, как убытки, подлежащие полному возмещению, в том силе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством РФ.

       Постановлением Правительства РФ от 07 мая 2003 года №262 установлены правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц. В соответствии с данным Постановлением определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. В случае, когда изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд нарушается право арендатора земельного участка, то учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

       Процедура изъятия земельных участков прописана  в статьях 279 - 282 Гражданского кодекса  РФ. В зависимости от того, для  чьих нужд изымается земля, выкуп  осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Собственник и иные землепользователи земельного участка должны быть не менее чем за один год уведомлены о предстоящем изъятии. Изъятие земельного участка до истечения годичного срока для целей выкупа допускается только с согласия собственника или землепользователя этого участка.

       Решение об изъятии земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд подлежит государственной регистрации  в органе, осуществляющем регистрацию  прав на земельный участок. Собственник и иные землепользователи земельного участка должны быть извещены о произведенной регистрации с указанием ее даты.

       По  соглашению с собственником ему  может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных  или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка.

       Следует отличать процедуру выкупа земель и изъятия земельных участков. В первом случае речь идет о земельных участках, находящихся в частной собственности, а во втором – об о государственных или муниципальных землях. То естьсобственники земельных участков имеют право на получение стоимости земельного участка в случае его выкупадля государственных или муниципальных нужд, а также на возмещение убытков. Землевладельцы, землепользователи и арендаторы имеют в данном случае лишь право на получение убытков.

       Если же собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления.

       Определение   размера   реального  ущерба,  причиненного

       собственникам земельных участков их изъятием. 

       Размер  реального  ущерба,  причиненного  собственникам земельных участков,  не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее-  незастроенных  земельных  участков)  их  изъятием,  определяется  в размере рыночной стоимости земельного участка. Размер  реального  ущерба,  причиненного  собственникам земельных участков,  занятых  зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее -застроенных  земельных  участков), их изъятием, определяется в размере рыночной   стоимости   объекта  недвижимости,  состоящего  из  зданий, строений,  сооружений,  находящихся  на  земельном  участке,  и самого земельного участка. Рыночная  стоимость  земельных участков определяется на основании отчета   об   оценке,  выполненного  в  соответствии  с  Методическими рекомендациями  по  определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р. Рыночная   стоимость   объектов   недвижимости   определяется  на основании   отчета   об   оценке,   выполненного   в   соответствии  с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

       Определение   размера   реального  ущерба,  причиненного

       землепользователям  и землевладельцам  изъятием земельных  участков. 

       Размер  реального ущерба, причиненного землепользователям изъятием незастроенных  земельных  участков, определяется как стоимость объекта оценки  с  ограниченным  рынком  -  стоимость  объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна. Размер   реального   ущерба,  причиненного  землепользователям  и землевладельцам  изъятием застроенных земельных участков, определяется в размере

            - рыночной  стоимости объекта  недвижимости, состоящего из зданий,

       строений,    сооружений,   находящихся   на   земельном   участке,   и

       соответствующего  права  на часть земельного участка, занятую зданием,

       строением, сооружением, и необходимую для  их использования;

            - стоимости   объекта   оценки   с   ограниченным  рынком  -  для

       соответствующего   права  на  часть земельного  участка,  не  занятую

       зданиями, строениями, сооружениями, в которой  нет необходимости для их

       использования. 
 

       Определение   размера   реального  ущерба,  причиненного

       арендаторам изъятием земельных  участков.

           

       Размер   реального   ущерба,  причиненного  арендаторам изъятием незастроенных земельных участков, определяется путем сложения рыночной стоимости  права  аренды  земельного  участка  и суммы арендной платы, уплаченной  по  договору  аренды  за  период  после изъятия земельного участка. Размер   реального   ущерба,  причиненного  арендаторам  изъятием застроенных  земельных  участков, определяется путем сложения рыночной стоимости   объекта  недвижимости,  состоящего  из  зданий,  строений, сооружений,   находящихся   на   земельном  участке,  и  права  аренды земельного  участка,  и  суммы  арендной платы, уплаченной по договору аренды за период после изъятия земельного участка. 

       Расчет  размера убытков осуществляется на основании договора на оказание услуг по расчету размера убытков. Расчет размера убытков оформляется письменным заключением о размере  убытков  (далее  -  заключение о размере убытков), содержащим итоговую величину размера убытков. Итоговая  величина  размера  убытков,  указанная  в  заключении о размере   убытков признается достоверной и рекомендуемой для возмещения обладателям  права на земельный участок, если в порядке, установленном законодательством  Российской  Федерации,  или  в  судебном порядке не установлено иное. В  заключении  о размере убытков указывается календарная дата, по состоянию на которую определен размер убытков. При  этом расчет размера убытков, причиненных обладателям прав на земельные  участки  их  изъятием,  временным занятием или ограничением прав   на  них,  осуществляется  по  состоянию  на  календарную  дату, предшествующую  дню  принятия  решения  об изъятии земельного участка. Итоговая  величина  размера  убытков может  быть признана рекомендуемой для целей возмещения убытков, если с даты составления заключения о размере убытков до даты возмещения убытков прошло не более 6 месяцев.

       В  заключение о размере убытков  рекомендуется, в том числе, включать:

            сведения  об  обстоятельствах,  вызвавших необходимость возмещения

       убытков описание их признаков;

            сведения об основаниях для  возмещения убытков;

            сведения о государственной регистрации  права на земельный участок

       в тех случаях, когда указанная  регистрация является обязательной;

            сведения  об  обременениях  прав  на  земельный  участок и  самого

       земельного  участка;

            основание   возникновения   права   на  земельный  участок  у  их

       обладателей;

            определение правомочий обладателей  прав на земельные участки;

            описание  земельного  участка,  в  том числе целевое назначение  и

       разрешенное  использование  земельного  участка,  права  иных  лиц  на

       земельный участок, разделение имущественных  прав на земельный участок;

            описание улучшений земельного  участка;

            фотографии земельного участка;

            характеристику состояния рынка  земли и иной недвижимости, прав  на

       земельные участки.