Виды прав граждан на землю по российскому законодательству

Право оперативного управления земельным участком может  принадлежать объединениям граждан  по следующим соображениям. Субъектом  такого права являются либо унитарные  предприятия, либо учреждения (ст.115, 120, 296 ГК). Согласно закону учреждениями признаются некоммерческие организации, созданные собственником для осуществления управленческих, социально-культурных и иных функций некоммерческого характера. Учреждения могут создаваться гражданами, имеющими в частной собственности земельные участки и передающими их в оперативное управление органу управления созданного учреждения.

В качестве иллюстрации  сошлемся на инициативу группы москвичей (бывших одноклассников), которые решили сообща приобрести в Подмосковье  земельный участок, создать некоммерческую организацию в форме учреждения, целью которого стала бы работа по воспитанию, просвещению и образованию подрастающего поколения (в первую очередь своих детей) по образцу французских просветителей XVIII века.

Коль скоро  за рабочее определение граждан была принята трактовка граждан как субъектов прав на землю, данная профессором А.Голиченковым, стало быть, объединение граждан в форме некоммерческой организации (в приведенном примере - в форме учреждения) относится к таким субъектам прав на землю. И следовательно, подобные объединения граждан в форме учреждения могут являться субъектами прав оперативного управления земельным участком.

Таким образом  граждан, обладающих вещными правами  на земельные участки, правомерно именовать  собственниками, землевладельцами, землепользователями, сервитуариями и обладающими правом оперативного управления (обобщенного названия для последних субъектов не придумано).

Обязательственные права граждан на землю возникают  из договоров, некоторые из них лишь недавно поименованы в гражданском законодательстве России.

Правда, совершение сделок аренды земли регулировалось еще Основами законодательства Союза  ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года. Затем аренда земельных участков нашла свое отражение  в Земельном кодексе РСФСР 1991 года (ст.13 и некоторые другие). С принятием части второй Гражданского кодекса РФ арендные отношения почти полностью регулируются главой 34 ГК. Однако в п.2 ст.607 отмечается, что особенности сдачи в аренду земельных участков могут быть установлены специальным законом. Такого закона еще нет, соответствующие нормы Земельного кодекса РСФСР 1991 года признаны недействующими, а потому арендные отношения регулируются некоторыми подзаконными актами, например постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 года N 177, которым утверждена форма договора аренды земель сельскохозяйственного назначения. Вместе с тем общие положения о правовом статусе арендатора земельного участка содержатся в упомянутой главе 34, поскольку иное не оговорено другим законом.

Право гражданина на земельный участок посредством  заключения договора ренты является новеллой в российском законодательстве. По договору ренты ее получатель передает в собственность другому гражданину земельный участок, а этот другой обязуется периодически выплачивать бывшему собственнику ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст.583 ГК). Таким образом, плательщик ренты становится собственником земельного участка, однако эта собственность всегда обременена рентой. Это означает, что, если плательщик ренты захочет продать, обменять, сдать в залог, другим способом распорядиться земельным участком (который вроде бы и находится в его собственности), он должен предварительно заручиться согласием получателя ренты и, в свою очередь, новый собственник также обязан выплачивать ренту самому первому собственнику (получателю ренты).

В случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата земельного участка. Кроме того, при передаче под выплату ренты земельного участка получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на этот земельный участок. Рентные отношения в сфере земельных участков пока еще недостаточно развиты именно в силу их новизны.

Такой же новеллой является и право доверительного управления земельным участком. В соответствии с п.4 ст.209 ГК собственник вправе передать свое имущество в доверительное управление другому лицу. В данном случае (в отличие от договора ренты) передача имущества не влечет перехода собственности к доверительному управляющему. Доверительный управляющий, которым может быть индивидуальный предприниматель (то есть гражданин), имеет право совершать различные сделки с переданным ему земельным участком. Эти сделки он совершает от своего имени, но при этом указывает, что действует в качестве доверительного управляющего. Иными словами, он в пределах, предусмотренных законом и договором, осуществляет правомочия собственника, но вместе с тем собственником земельного участка не становится.

Следует вспомнить, что до принятия части второй ГК, глава 53 которой посвящена доверительному управлению имуществом, существовал Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 года N 2296 "О доверительной собственности (трасте)". Трастовые отношения подразумевали несколько иную природу имущества, передаваемого учредителем доверительному собственнику. С принятием части второй Гражданского кодекса этот Указ утратил силу.

Как и рентные отношения, договорные отношения по поводу передачи земельных участков в доверительное управление не получили широкого распространения, вероятно, в силу отсутствия опыта заключения подобных договоров. Но по мере большего вовлечения земельных участков в гражданский оборот они, возможно, также займут какую-то свою нишу, а юристам придется разрабатывать новые правовые положения, касающиеся данного вида прав граждан на землю.

Право безвозмездного пользования  земельным участком по своей природе  близко к арендному праву с  тем, однако, существенным отличием, что арендатор земельного участка платит за него арендную плату, а ссудополучатель временно пользуется земельным участком именно на безвозмездной основе. Во избежание злоупотреблений закон запрещает коммерческой организации передавать земельные участки, другое имущество в безвозмездное пользование лицам, являющимся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Однако этот запрет не распространяется на некоммерческие организации, что не совсем логично.

Договор ссуды (иначе договор безвозмездного пользования), казалось бы, не упоминает земельные участки в качестве предмета договора. Однако по смыслу ст.689 ГК следует заключить, что под термином "вещь" можно понимать любое движимое и недвижимое имущество, в том числе и земельные участки. Это тем более верно, что к договору ссуды применяются правила, предусмотренные ст.607 Кодекса, в которой перечисляются объекты аренды (в том числе и земельные участки).

Таким образом, граждан, обладающих обязательственными правами на земельные участки, правомерно именовать арендаторами земельных участков, плательщиками ренты за земельный участок, доверительными управляющими земельными участками, ссудополучателями земельных участков.

В теории гражданского права  залоговое право обычно относят к категории вещных. Вместе с тем отношения по поводу заложенного имущества возникают из договора, а нормы гражданского законодательства прямо не указывают, что залоговое право является вещным. Но применительно к теме статьи это не имеет принципиального значения. Сам по себе залог - один из способов обеспечения исполнения обязательств. Кредитор-залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником своего обязательства получить удовлетворение из стоимости залога преимущественно перед остальными кредиторами этого должника. Залог земельных участков регулируется Законом РФ от 29 мая 1992 года "О залоге", ст.334 - 356 Гражданского кодекса РФ, Указом Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 года N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования", а также еще не принятым законом об ипотеке. В тех случаях, когда в качестве залогодержателя выступает гражданин, он становится субъектом залогового права на землю.

Итак, анализ действующего законодательства позволил выделить 11 видов различных прав граждан на землю. Возможно, в процессе практического применения выявится необходимость сформулировать какие-то новые виды.

Зам. начальника кафедры

гражданско-правовых дисциплин

юридического института  МВД России,

кандидат юридических  наук, доцент  В.Казанцев

__________________________________________________

* См. главу XIII "Правовой режим граждан" в учебнике "Земельное право России". - М., 1995, с.211 - 214.