Земельно-имущественный комплекс как
единый объект земельно-имущественных
отношений представляет собой сложную
вещь, состоящую как минимум из двух элементов:
земельного участка и прочно связанных
с ним других объектов. В связи с этим возникает
вопрос о главной вещи в комплексе.
Вопрос этот имеет большое практическое
значение, так как главная вещь комплекса
определяет юридическую судьбу иных его
объектов, являющихся в этом случае принадлежностью
главной вещи.
Земельным и гражданским законодательством
этот вопрос решается по-разному.
В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним
из принципов земельного права является
единство судьбы земельного участка и
прочно связанных с ним объектов, согласно
которому все расположенные на земельном
участке объекты недвижимости следуют
судьбе земельного участка, за исключением
случаев, установленных федеральными
законами. Тем самым однозначно земельный
участок определен в качестве главной
вещи в земельно-имущественном комплексе.
Это же подтверждается и п. 4 ст. 35 ЗК РФ,
который устанавливает, что отчуждение
земельного участка без находящихся на
нем зданий, строений и сооружений, если
они принадлежат на праве собственности
одному лицу, равно как и отчуждение зданий,
строений и сооружений без земельного
участка при тех же условиях, не допускается.
Такой же порядок отчуждения принадлежащих
одному лицу земельного участка и находящихся
на нем объектов недвижимости должен применяться
и при прекращении права на землю в случаях
реквизиции, конфискации зданий, строений
и сооружений, обращения взыскания на
указанное имущество по обязательствам
его собственника Постановление Пленума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта
2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных
с применением земельного законодательства».
Между тем гражданское законодательство
при решении аналогичных вопросов исходит
из того, что главной вещью земельно-имущественного
комплекса являются расположенные на
земельном участке строения и сооружения,
судьбе которых следует земельный участок
в той или иной его части (ст. ст. 242, 243, 237
ГК РФ).
3. Какие виды сделок с земельными
участками подлежат обязательному нотариальному
удостоверению?
В статье 35 Основ законодательства
Российской Федерации о нотариате содержится
полный список нотариальных действий,
совершаемых частнопрактикующими нотариусами,
и первым пунктом в этом списке значится
удостоверение сделок, то есть удостоверение
действия граждан и юридических лиц, направленных
на установление, изменение или прекращение
гражданских прав и обязанностей.
Существенную защиту прав и
законных интересов участников гражданского
оборота нотариат осуществляет, прежде
всего, в сфере обязательственных правоотношений,
заключении и исполнении в основном имущественных
сделок.
Статья 53 Основ законодательства
Российской Федерации о нотариате предусматривает
обязательное нотариальное удостоверение
сделок, для которых непосредственно законом
установлена данная форма и в случаях
предусмотренных соглашением сторон,
также эти положения изложены в 163 статье
Гражданского кодекса Российской Федерации.
Нотариальная форма придает
сделке достоверность, вносит ясность
во
взаимоотношения сторон по
вопросу ее содержания и факта ее совершения.
Нотариальное удостоверение сделки обеспечивает
возможность доказывания определенных
фактов в суде. Нотариусы обеспечивают
правильное заключение договора, беспристрастны
в отношениях между сторонами, разъясняя
им применяемое право в каждом конкретном
случае, также разъясняя последствия совершения
действий, и дают возможность действовать
в рамках закона по заключенному, имеющему
юридическую силу договору.
Значение сделок заключается
в том, что они являются наиболее распространенными
юридическими фактами, в силу которых
на основе правовых норм возникают, изменяются
и прекращаются права и обязанности граждан
и юридических лиц. Роль нотариата по отношению
к гражданско-правовым сделкам состоит
в содействии их совершению, а также закреплении
их в надлежащей юридической форме, вследствие
чего имеется гарантия их законности и
высокой степени достоверности; в случае
утраты документов, в которых эти сделки
выражены, они могут быть легко восстановлены.
Сделка - разновидность юридического
факта, а не событие. В ней проявляется
воля участников, направленная на достижение
определенных результатов, имеющих правовой
характер.6 Наличие воли лица вступающего
в правоотношения один из основных элементов
существования сделки. Эту волю обычно
называют «внутренней волей'»7, «истинными намерениями»8, «идеальной волей»9 или «действительной волей».
Под такой действительной волей понимается
желание лица совершить сделку. Реализация
же воли во внешнем мире осуществляется
посредствам волеизъявления. Условно
можно сказать, что воля является содержанием,
сущностью данного явления, а волеизъявление
- формой его проявления.
Однако совершенно очевидно,
что возможен и другой вариант, когда форма
выражения воли непонятна и не ясен ее
смысл, или он вызывает сомнения.
Гражданский кодекс иерархической
двухступенчатой системы толкования,
где приоритет отдается буквальному толкованию,
а действительная воля выясняется лишь
при невозможности буквального и систематического
толкования. Такой подход повышает значение
текста договора (а не идеальной воли сторон)
в регулировании гражданских обязательств
и ориентирует участников частноправовых
отношений на необходимость тщательной
обработки всех условий заключаемых договоров.10
Для устранения таких коллизий
нотариус сам составляет проект сделки
или же удостоверяет готовый
проект клиентов, предварительно проверив
его правомерность. Долгое время эта область
нотариальной деятельности находилась
в забвении. Юридическое осмысление специфики
совершаемых гражданами сделок было более
чем примитивным. Были разработаны образцы
проектов сделок. Вписав в такой проект
документа немного данных, сторонам оставалось
только подписать его, и сделка считалась
состоявшейся. Сейчас авторы каждой сделки
- нотариус и клиент.
Нотариус, подготавливая проект
сделки, определяет положение сторон,
уточняет юридические детали.11
Нотариус удостоверяет сделки,
для которых законодательством Российской
Федерации и республик в составе Российской
Федерации установлена обязательная нотариальная
форма, но по желанию сторон нотариус может
удостоверить и другую сделку.
Нотариальное удостоверение
сделки осуществляется путем совершения
на документе удостоверительной надписи
(статья 163 ГК РФ). Такой документ выражает
содержание сделки и подписывается лицом
или лицами, совершающими сделку, либо
их представителями. Иногда закон, иной
правовой акт может устанавливать дополнительные
требования, которым должен соответствовать
удостоверяемый документ. К примеру, договор
купли-продажи земельного участка должен
быть оформлен на бланке типового договора
купли-продажи (купчей) земельного участка.
В целях осуществления контроля
над законностью совершаемых сделок и
повышения степени достоверности документа,
в который оно облекается, в законе определен
круг сделок, подлежащих обязательному
нотариальному удостоверению.12
В статье 163 ГК Российской Федерации
говорится, что нотариальное удостоверение
сделок обязательно в случаях, указанных
в законе. В частности к таким случаям
относится договор ренты, по которому
одна сторона (получатель ренты) передает
другой стороне (плательщику ренты) в собственность
имущество, а плательщик ренты обязуется
в обмен на полученное имущество периодически
выплачивать получателю ренту в виде определенной
денежной суммы либо предоставления средств
на его содержание в иной форме.
Само слово «рента» происходит
от латинского «reddita», что значит «возвращенная».
Рента - регулярный доход в форме процентов,
получаемый с капитала, имущества или
земли.
Получателем ренты может быть
лишь собственник передаваемого в ренту
имущества, но не субъект права хозяйственного
ведения. Это дееспособные граждане, а
также некоммерческие организации, если
получение ренты не противоречит их специальной
правоспособности и существу рентного
обязательства. К примеру, получателем
пожизненной ренты может быть только гражданин
(статья 589 ГК Российской Федерации).
Плательщик ренты получает
имущество в собственность. Безусловно,
в качестве последних могут выступать
и граждане и юридические лица.
Исключением здесь являются
унитарные предприятия, для которых это
право ограничено.
Плательщик ренты именно периодически
либо выплачивает получателю ренты денежную
сумму, либо предоставляет последнему
средства на его содержание в другой форме
(например, одежду, пропитание, топливо,
ухаживает при болезни). Периодичность
выплаты ренты зависит от вида договора
ренты.13 По договору ренты допускается
установление обязанности выплачивать
ренту бессрочно (постоянная рента) или
на срок жизни получателя ренты (пожизненная
рента). Пожизненная рента может быть установлена
на условиях пожизненного содержания
с иждивением.14 Постоянная рента выплачивается
по окончании квартала (календарного квартала).15 В отличие то постоянной ренты
пожизненная рента выплачивается по окончании
каждого календарного месяца и именно
по окончании календарного месяца, если
стороны не договорились о другом (при
этом должна соблюдаться периодичность
выплат). К договору пожизненного содержания
с иждивением применяются правила пожизненной
ренты, так как договор пожизненного содержания
с иждивением является разновидностью
договора пожизненного содержания
Имущество, которое отчуждается
под выплату ренты, может быть передано
получателем ренты в собственность плательщика
ренты заплату или бесплатно. В случае,
когда договором ренты предусматривается
передача имущества за плату, к отношениям
сторон по передаче и оплате применяются
правила о купле - продаже (глава 30 ГК Российской
Федерации), а в случае, когда такое имущество
передается бесплатно, правила о договоре
дарения (глава 32 ГК Российской Федерации)
постольку, поскольку иное не установлено
правилами о ренте и пожизненном содержании
с иждивением (глава 33 ГК Российской Федерации)
и не противоречит существу договора ренты.
В соответствии со статьей 586 ГК Российской
Федерации рента обременяет земельный
участок, предприятие, здание, сооружение
или другое недвижимое имущество, переданное
под ее выплату. В случае отчуждения такого
имущества плательщиком ренты его обязательства
по договору ренты переходят на приобретателя
имущества. Лицо, предавшее обремененное
рентой недвижимое имущество в собственность
другого лица, несет субсидиарную с ним
ответственность по требованиям получателя
ренты, если Гражданским кодексом Российской
Федерации, другим законом или договором
не предусмотрена солидарная ответственность
по этому обязательству.16
Согласно статье 584 ГК Российской
Федерации договор ренты подлежит нотариальному
удостоверению, а договор, предусматривающий
отчуждение недвижимого имущества под
выплату ренты, подлежит государственной
регистрации.
4. Укажите особенности наследования
земельного участка, крестьянского (фермерского)
хозяйства и земельного участка находящегося
на праве пожизненного наследуемого владения.
Принадлежавшие наследодателю
на праве собственности земельный участок
или право пожизненного наследуемого
владения земельный участком входят в
состав наследства и наследуются на общих
основаниях. На принятие наследства, в
состав которого входит земельный участок,
специальное разрешение не требуется.
При наследовании земельного
участка или права пожизненного наследуемого
владения земельным участком по наследству
переходят также находящиеся в границах
этого земельного участка поверхностный
(почвенный) слой, водные объекты, находящиеся
на нем растения, если иное не установлено
законом.
Гражданский кодекс РФ предусматривает
наследование по закону либо по завещанию.
Земельные участки имеют различное целевое
назначение, разрешенный режим использования
и охраны, ограничения по предельному
размеру. Особенности, связанные с целевым
назначением, разрешенным режимом использования,
должны учитываться. Например, когда земельный
участок окажется в собственности иностранного
гражданина или лица без гражданства,
которым они не вправе обладать, то предусматривается
соответствующий порядок отчуждения такого
участка.
При этом предусматриваются
особые правила наследования определенных
земельных участков.17
Законом «О садоводческих, огороднических
и дачных некоммерческих объединениях
граждан» установлено, что «садовые, огородные
и дачные земельные участки, предоставленные
гражданам на праве пожизненного наследуемого
владения, наследуются по закону». Следовательно,
наследование таких земельных участков
по завещанию запрещено.
Гражданским кодексом РФ предусмотрены
особенности в отношении земельных участков
крестьянских (фермерских) хозяйств. Так,
в соответствии со ст.258 ГК РФ земельный
участок крестьянского (фермерского) хозяйства
разделу не подлежит, кроме случаев прекращения
крестьянского хозяйства. Следовательно,
если наследников права пожизненного
наследуемого владения несколько, а участок
разделу не подлежит, то решается вопрос
о переходе права пожизненного наследуемого
владения земельным участком к одному
из наследников и выплате остальным компенсации
их доли.
Государственная регистрация
перехода права пожизненного наследуемого
владения земельным участком по наследству
проводится на основании свидетельства
о праве на наследство.
В случаях, когда право на участок
принадлежит нескольким лицам, в качестве
наследства будет выступать доля в праве
общей собственности на земельный участок.
Основным принципом земельного
законодательства является принцип единства
судьбы земельных участков и прочно связанных
с ними объектов, согласно которому все
подобные объекты следуют судьбе земельных
участков, за исключением случаев, установленных
федеральным законом. Также установлен
запрет на отчуждение земельного участка
без находящихся на нем зданий и сооружений
в случае, если они принадлежат одному
лицу. Когда право собственности на земельный
участок и строение переходит к разным
лицам, суд, разрешая спор между собственником
недвижимости, расположенной на земельном
участке, и собственником этого участка
может признать за той или иной стороной
право приобрести собственность другого
участника спора или установит условия
пользования земельным участком собственником
недвижимости.