Проблема, возникшая при регистрации сделок с землей

 Проблема, возникшая при регистрации сделок с землей

В соответствии со ст.212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и  юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права  всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

В соответствии с аб.2 п.1ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

В случаях, когда недостоверностью Реестра нарушается право истца  и в то же время исключается  возможность признания за ним  права на недвижимое имущество, оспаривание  зарегистрированного права осуществляется путем предъявления иска  о признании права.  

Суть проблемы, с которой  сталкиваются многие юридические лица, индивидуальные предприниматели и  физические лица заключается в следующем.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ  сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке предусмотренном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ст.8 ГК РФ предусматривает, что гражданские права и обязанности  возникают из оснований, предусмотренных  законом и иными правовыми  актами.

В соответствии с указанной  нормой закона, права на земельный  участок возникают из договоров  и иных сделок, предусмотренных законом. Право на земельный участок может  возникнуть из акта органа местного самоуправления,  наделенного полномочиями предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности. Решение органа местного самоуправления является основанием для возникновения прав на земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной собственности. Права на земельный участок возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. Поскольку земельные участки относятся к объектам недвижимого имущества, то в соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на земельные участки, ограничения  этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. 

При обращении в управление федеральной регистрационной службы по Московской  области с заявлением о государственной регистрации сделки- договора купли-продажи земельного участка, дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка, одной из сторон по которым выступает орган местного самоуправления, заявители получают уведомление о приостановлении государственной регистрации сделки.

Из указанных уведомлений  следует, что препятствием в государственной  регистрации является то обстоятельство, что по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество  и сделок с ним на земельный участок внесена запись о регистрации права собственности Российской Федерации. Продавец (арендодатель) (Комитет по управлению имуществом г.Серпухов) не может представить документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени Российской Федерации.

Как следует из указанных уведомлений по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок внесена запись о регистрации права собственности Российской Федерации.

Такая вот коллизия возникла благодаря информационному письму «О государственной регистрации права государственной собственности», которое было издано Президиумом Совета главных государственных регистраторов прав РФ Московской областной регистрационной палатой в 2001г.

Данное письмо принималось  до вступления в силу  федерального закона о разграничении прав на земельные участки, т.е. не произошло разграничения земель по виду права на государственные и муниципальные земли.

Учитывая все это, Московская областная регистрационная палата предложила следующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом, одной из сторон в которых является муниципальное образование или муниципальный орган, а именно:  

- заявление о регистрации  договора подают обе его стороны;

- заявление о регистрации  права государственной собственности РФ на земельный участок подается муниципальным образованием, либо комитетом по управлению имуществом.

В случае отсутствия одного из таких заявлений временно допускается  считать заявление вышеуказанных  органов на регистрацию договора их волеизъявлением зарегистрировать сделку с внесением в ЕГРП первичного права собственности Российской Федерации.

Однако, на основании ст. 16 ЗК РФ ( в ранее действовавшей  редакции от 25.10.2001г.), государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований.    

Разграничение государственной  собственности на землю на собственность  Российской Федерации (федеральную  собственность), собственность субъектов  РФ  и собственность муниципальных  образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю».

Порядок отнесения земель к федеральной собственности  в целях разграничения оговаривается  ст.3.1 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действии Земельного кодекса РФ»

Таким образом, фактически внесение в ЕГРП записи о праве собственности  Российской Федерации было вызвано  только одним  обстоятельством –  необходимостью государственной регистрации  права собственности арендодателя  при государственной регистрации договора аренды (п.2 ст.6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В связи с тем, что на момент заключения договора аренды право государственной собственности на землю не было разграничено, а Правилами ведения Единого государственного реестра прав внесение в ЕГРП такого вида права, как «государственная собственность» не предусматривалось, то при регистрации такого права государственными регистраторами вносилась запись о праве собственности Российской Федерации, как наиболее близкой к определению «государственная собственность». Данный довод подтверждается Информационным письмом Президиума Совета главных государственных регистраторов «О государственной регистрации права государственной собственности», опубликованным в Сборнике №6 «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» стр. 321, 322. При этом разграничение государственной собственности на земельный участок не происходило.

Данная практика была изменена только после вступления в силу Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 года №135. Согласно п.10 указанной Инструкции «до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется.

Распоряжение  указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Соответственно, наличие в ЕГРП записи о зарегистрированном праве Российской Федерации в отношении земельных участков, которые были предоставлены в аренду физическим и юридическим лицам, следует рассматривать именно как право государственной собственности, а не как право федеральной собственности.

Указанная практика регистрации договоров аренды земельных участков, заключенных в период с 2001 года по 2004 год, привела к нарушению конституционного принципа равенства всех перед законом и судом. Лица, получившие земельные участки в аренду до 2001 года и после 2004, беспрепятственно выкупают указанные участки и не испытывают сложностей при оформлении документов в органах государственной регистрации. В то время как лица, заключившие договоры аренды в период с 2001 по 2004 год не имеют возможности ни выкупить арендуемые земельные участки, ни оформить документы на них.

Комитеты по управлению имуществом  действуют  в рамках ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ». В абзаце 2 статьи 10 ФЗ указанного закона предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность  на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Иного законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в отношении земельных участков, предоставленных собственникам жилых домов, не предусмотрено.

Таким образом, следует полагать, что у КУИ отсутствовали правовые основания, а, следовательно, и правоустанавливающие документы для регистрации права собственности Российской Федерации, что свидетельствует об отсутствии у Российской Федерации законных оснований для распоряжения спорным земельным участком.

Регистрация права собственности  Российской Федерации на спорные земельные участки произведена без законных оснований и разграничения государственной собственности на землю, в связи с чем зарегистрированное право стоит считать недействительным.

В настоящее время, отсутствие правовой регистрации земельных участков препятствует Комитету по управлению имуществом города, как лицу, управомоченного законом предоставлять имущество в аренду, либо в собственность, юридическим лицам и гражданам распоряжаться на законных основаниях земельными участками, и это немаловажное обстоятельство очень сильно сказывается на их финансовом и моральном состоянии.  Кроме того, муниципальные образования являются арендодателями и продавцами земельных участков, поэтому считают себя собственниками земельных участков и закладывают полученные неналоговые поступления от арендной платы и доходы от продажи земельных участков  в текущий бюджет муниципального образования. В этом случае регистрация права собственности на землю за Российской Федерацией нарушает экономические интересы данного субъекта права.

Это служит основанием для  обращения в суд с исками  об исключении из ЕГРП записи «Правообладатель- Российская Федерация»,   о признании  недействительным зарегистрированное право собственности за Российской Федерацией и признании права  муниципальной собственности.

Таким образом, из всего выше сказанного следует, что внесение в  Единый государственный реестр прав записей при изменении, прекращении  и расторжении договора аренды осуществляется в порядке, установленном Правилами  ведения ЕГРП.

Согласно абзацу второму  пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" государственная  регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

С другой стороны, принимаемые  нормативно-правовые акты должны помогать людям максимально в короткие сроки и с максимально наименьшими  затратами осуществлять свои права.

Наличие в ЕГРП записи о  зарегистрированном праве Российской Федерации в отношении земельных  участков, которые были предоставлены  в аренду юридическим и физическим лицам ограничено временным периодом с 2001г. по 2004г.

Поскольку, на основании и во исполнение Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", актов Президента Российской Федерации и актов Правительства Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, в пределах своей компетенции вправе издавать методические рекомендации по  вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.  С целью  установления  единой практики для  разрешения возникших казусов при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предлагаю принять следующие методические указания:

1. Органам, осуществляющим  государственную регистрацию прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним при проведении правовой экспертизы документов, первоначально необходимо установить факт, в чьей собственности находится тот или иной земельный участок, была ли ранее разграничена на него собственность. Если нет, то следует обратить внимание на правовую природу возникновения права на спорный земельный участок, т.е. в чьей собственности изначально он находился и какова была его дальнейшая судьба. В данном случае следует учитывать, что до выхода в свет законодательных актов о разграничении собственности все земли принадлежали государству

2. При подтверждении,  что регистрация права собственности  Российской Федерации на спорные  земельные участки произведена  без законных оснований и разграничения  государственной собственности  на землю, признавать действительными  все соглашения к договору аренды земли, договоры купли-продажи земельного участка, заключаемые между гражданами и юридическими лицами с одной стороны и Комитетом по управлению имуществом с другой, первоначальный договор у которых был заключен в период с 01.01.2001г. по 2004г.