Понятие земельных правоотношений

Правоохранительные  правоотношения, в отличие от регулятивных, вызываются аномалией, отклонением  в поведении участника земельных  отношений от нормы закона. Поэтому  правоохранительные земельные отношения  возникают по поводу правонарушений, когда наступает необходимость  юридического воздействия на нарушителя земельного законодательства. Названные  отношения могут складываться и  при отсутствии правонарушения, когда  есть угроза его наступления. Поэтому, например, со стороны органов земельного кадастра могут быть приняты охранительные (предупредительные) меры, чтобы не допустить назревающего правонарушения.

Земельные правоотношения могут быть материальными, возникающими на основании норм материального  права, и процессуальными — на основании процессуальных норм.

Материальные  правовые нормы — это те, которые  устанавливают какие-то существенные права и обязанности участников земельных правоотношений, например, право на получение земельного участка, обязанность охранять плодородие угодий, не нарушать интересов соседних землепользователей и т. д. Соответствующие этим нормам земельные отношения называются материальными.

Процессуальные  нормы устанавливают формы реализации материальных норм (порядок подачи заявлений, просьб и ходатайств о  предоставлении (продаже) земли, порядок проведения торгов, правила обжалования решений государственных органов, процедуру рассмотрения земельных споров, если они возникают, и т. п.). Возникающие в связи с этим отношения признаются процессуальными.

Наиболее  сложными по своему юридическому содержанию являются земельные правоотношения, в которых реализуются права  государства как собственника земли. Управленческий государственный орган, как и всякий собственник, имеет  право «господства над вещью» (так называемое «абсолютное право»). Но из этого не следует, что он может  игнорировать экономические законы, пренебрегать нормами права, не считаться  с законными интересами землепользователей, подавлять хозяйственную самостоятельность  сельскохозяйственных предприятий, фермерских хозяйств, отдельных граждан и  других землепользователей. Государство, как любой собственник земли, должно стремиться строить свои отношения  с пользователями на взаимовыгодной основе. Для этого необходимы в  системе государственных органов  хозяйственные структуры, которые  квалифицированно (без потерь для  государства — собственника земель) участвовали бы в сделках с  землей, при ее приватизации, аренде и т. д.

Государственный орган, действующий в качестве хозяйствующего субъекта, должен проявлять повышенное внимание к тому, чтобы ни его  собственные действия, ни действия его партнеров — пользователей  земли не наносили ущерб природе, чтобы в заключаемых с его  участием арендных договорах нашли  отражение надлежащие права третьих  лиц — например, владельцев коммуникаций, проходящих по земле, предоставленной  в сельскохозяйственную аренду. Иными словами, государственный орган должен не только блюсти имущественные интересы государства, но и проявлять повышенную заботу о соблюдении всего комплекса нормативных актов, относящихся к земле. Эта последняя сторона земельных отношений подчеркнута в законодательстве о порядке государственного контроля, за использованием и охраной земель. Этот контроль, за использованием и охраной, как известно, возлагается на Федеральную службу земельного кадастра, Госстрой РФ, которые традиционно осуществляют полномочия в отношении застраиваемых и подлежащих застройке земель; органы по охране окружающей среды; органы санитарно-эпидемиологического надзора Министерства здравоохранения РФ и др.

Они могут  возникать, изменяться или прекращаться на основании правомерных и неправомерных  действий (правонарушений) Так, например, при систематическом нарушении  земельного законодательства пользователь может быть лишен права на землю. Земельный участок может быть изъят (выкуплен) и при отсутствии нарушений, если он понадобился для  государственных или общественных нужд.

Изменения в содержании земельных правоотношений происходят при частичном изъятии  земель, например в случае соглашения сторон, об изменении условий договора аренды, а также при некоторых других обстоятельствах, не приводящих к полному прекращению права пользования землей.

Наконец, земельные правоотношения могут  различаться по степени взаимной обязанности их участников. Они могут  быть отношениями равноправия (партнерские  отношения) и отношениями подчиненности  одной стороны другой. Как правило, равноправные земельные отношения  возникают между теми или иными  хозяйствами — пользователями земли. Так, согласование между соседями порядка  использования граничащих (смежных) участков осуществляется путем свободной  договоренности. Одна сторона не может  диктовать другой обязательных условий  поведения, не учитывающих интересов  соседа. Стороны этих отношений обязаны  в равной мере воздерживаться от нарушения  установленного порядка пользования  землей. Устранение нарушений допускается  не путем «самосуда», а компетентным органом государства (органами Федеральной  службы земельного кадастра, судом, арбитражным  судом). Партнерские отношения складываются между арендатором и арендодателем, между сельскохозяйственными предприятиями  и коллективом — собственниками земельных долей, поскольку участники  этих отношений обязаны уважать права друг друга, добиваться взаимного согласия, не нарушать законных интересов другой стороны.

При отношениях подчиненности складывается иной характер поведения субъектов права пользования  землей. В этих отношениях, как правило, одной из сторон является орган управления, который по закону правомочен давать те или иные указания землепользователю, добиваться от него тех или иных действий, контролировать его поведение и т. д. Так, должностное лицо Федеральной службы земельного кадастра может потребовать от сельскохозяйственного предприятия и всякого другого предприятия (хозяйства) прекращения работ, угрожающих состоянию угодий, и землепользователь, собственник, землевладелец обязан подчиниться этим законным требованиям.

Правоотношения  землепользования можно подвергнуть  более детальной классификации.

Так, в  зависимости от категории земель правоотношения землепользования можно  разделить:

а) правоотношения по использованию земель сельскохозяйственного назначения, земель поселений, промышленности

б) иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного и водного фондов, земель запаса.

По условиям возникновения права землепользования:

а) правоотношения общего;

б) специального землепользования.

По времени  реализации — правоотношения:

а) срочного;

б) бессрочного землепользования.

В реальных ситуациях земельные правоотношения проявляются как сложное сочетание  различных видов. Например, ведение  фермерского хозяйства на земельном  участке реализуется через правоотношения собственности, когда для этих целей  приобретается земельный участок; через правоотношения государственного управления, когда государственные  органы контролируют состояние земельного участка или проводят учетные  действия, правоотношения охраны земель, когда фермеры проводят мелиоративные мероприятия, и т.д.

2. Понятие и общая характеристика правового режима

земель сельскохозяйственного  назначения

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, другие земли, предназначенные для этих целей в соответствии с территориальным планированием использования земель.

Земли сельскохозяйственного  назначения включают в себя сельскохозяйственные угодья, земли, занятые зданиями и сооружениями, необходимыми для ведения сельского хозяйства и др. К сельскохозяйственным угодьям относят сенокосы, пашни, пастбища, залежи и иные угодья. Перечислять их все нет необходимости, так как их перечень остается открытым (ст.77—82 ЗК РФ).

Под правовым режимом земель сельскохозяйственного  назначения следует понимать установленный законом порядок их учета, кадастра, мониторинга, использования и охраны.

Земли сельскохозяйственного  назначения представляют собой особую категорию земель, т.е. ту часть земельного фонда РФ, которая предназначена и используется по основному назначению. Категории земель являются родовым объектом правового режима.

Под целевым  использованием земель сельскохозяйственного  назначения понимается основное предназначение земель данной категории. При этом допускается постройка на этих землях несельскохозяйственных объектов, которые помогают ведению хозяйства (перерабатывающие предприятия, гаражи для сельскохозяйственных объектов и т.п.).

Земельное угодье является конкретным объектом правового регулирования. Оно представляет собой земельный участок, используемый по непосредственному целевому назначению.

Говоря  о целевом использовании земель, необходимо упомянуть о таком  понятии, как «конкретное целевое  назначение». Под ним понимается вид использования земли, который исключает иные формы её хозяйственной эксплуатации. На этих землях нельзя возводить никаких строений или сооружений, так как пахотные земельные угодья предназначены исключительно для посева сельскохозяйственных культур и выращивания корнеплодов и овощей.

Проводя подразделение земли по виду объекта  правового регулирования, выделяют три вида правового режима использования земель: общий, особенный и специальный. Общий правовой режим распространяется на все земли и его элементами является использование земель по их целевому назначению.

Для земель сельскохозяйственного назначения характерен особый правовой режим, выражающийся в их использовании для сельскохозяйственных целей. Особый правовой режим вводится для истощенных и деградированных земельных угодий. Эти меры необходимы для восстановления угодий и недопущения их разрушения в будущем.

Следует отметить, что правовой режим земель устанавливается государством только на уровне общего и родового объекта.

Правовой  режим земель сельскохозяйственного  назначения, выделенных физическим лицам, может быть изменен, чему способствуют действия собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей, обладающих правом самостоятельного хозяйствования на земле. Например, если собственник земельного участка решил возвести на нем птицеферму, то он несет ответственность за противопожарную безопасность, сохранность чистоты воздуха, а земельный участок приобретает соответствующий специальный правовой режим. Устанавливают специальный правовой режим органы местного самоуправления в соответствии со своей компетенцией по предоставлению и изъятию земель.

Вторым  элементом правового режима земель является наличие специально уполномоченных, государственных органов по регулированию правового режима.

Регулирование правового режима земель как общего объекта правового режима осуществляют государственные органы общей компетенции — Федеральная служба земельного кадастра РФ и ее территориальные органы. Регулирование правового режима категорий земель и земельных угодий осуществляют органы управления специальной компетенции.

Третьим элементом правового режима использования  земель является круг субъектов по использованию земель данной категории. Не все физические и юридические лица могут обладать правом собственности на земельные участки различных категорий, а лишь те, которые в соответствии со своим правовым статусом могут осуществлять тот или иной вид эксплуатации земли. Так, сельскохозяйственные предприятия не могут быть собственниками земель промышленности, поскольку их уставная деятельность не предусматривает ведения промышленной деятельности.

Основными нормативными актами, регулирующими  порядок использования земель сельскохозяйственного назначения, являются ЗК РФ, Федеральный закон от 16.07.98 «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»; Федеральный закон от 08.12.95 «О сельскохозяйственной кооперации»; Федеральный закон от 22.06.03  «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»; Федеральный закон от 24.07.02 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и др.

Земли сельскохозяйственного  назначения могут использоваться для  ведения сельскохозяйственного  производства, защитного лесоразведения, научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством:

• гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
• хозяйственными обществами и товариществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;
• некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
• казачьими обществами;
• опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными хозяйствами научно-исследовательских учреждений, образовательных учреждений высшего профессионального, среднего профессионального и начального профессионального образования сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;
• общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для обеспечения их традиционного образа жизни, традиционного хозяйствования и традиционных промыслов (ст. 78 ЗК РФ).

Каждый  из этих субъектов получает земельный  участок на определенных условиях. Физическим лицам земельный участок выделяется в собственность и на неопределенный срок. Государственные и муниципальные учреждения и сельскохозяйственные предприятия обладают лишь правом бессрочного пользования выделенными им сельскохозяйственными участками. Остальным участникам правоотношений, указанным в законе, земельные участки могут выделяться в собственность, в бессрочное пользование и в аренду.

Сельскохозяйственные  угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.) в составе земель сельскохозяйственного назначения — имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.