Особенности приобретения прав на земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями

 Особенности приобретения прав на земельные участки, занятые  зданиями, строениями и сооружениями

1. Переход права на земельный  участок при переходе права  собственности на здание, строение, сооружение

Переход права на земельный  участок при переходе права собственности  на здание, строение, сооружение осуществляется по правилам ст. 35 Кодекса.

При переходе права собственности  на здание, строение, сооружение, находящиеся  на чужом земельном участке, к  другому лицу оно приобретает  право на использование соответствующей  части земельного участка, занятой  зданием, строением, сооружением и  необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права  собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам  порядок пользования земельным  участком определяется с учетом долей  в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным  участком (п. 1 ст. 35 Кодекса).

Действие п. 1 данной статьи распространяется на те случаи, когда  собственник здания (строения, сооружения) не имеет права собственности  на земельный участок, на котором  находится здание (строение, сооружение). При совершении сделок с возведенной  на земельном участке недвижимостью  к новому собственнику переходит  и право на использование соответствующей  части земельного участка. В данной части Кодекс воспроизводит нормы  п. 2 ст. 271, п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ. При этом в силу абз. 1 п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа  недвижимости, находящейся на чужом  земельном участке, допускается  без согласия собственника такого участка, за исключением случаев, когда такое  согласие требуется в силу положений  закона или договора*(75).

Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный  участок, занятый недвижимостью  и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник  недвижимости, с момента государственной  регистрации перехода права собственности  на здание, строение, сооружение. При  этом если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем  продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 Кодекса земельный участок  на таком праве предоставляться  не может, последний как лицо, к  которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком в связи с приобретением  здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем  заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Вводного закона*(76).

При рассмотрении споров, связанных  с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 Кодекса, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся  на земельном участке, не принадлежащем  продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном  участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации  перехода права собственности на такую недвижимость приобретает  право пользования земельным  участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для  их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном  порядке договор аренды между  покупателем недвижимости и собственником  земельного участка*(77).

Согласно п. 2 ст. 35 Кодекса  площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением  и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 Кодекса. Таким образом, в данном случае предельные размеры земельных  участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном  порядке нормами отвода земель для  конкретных видов деятельности или  в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной  и проектной документацией.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом  земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в  порядке, установленном гражданским  законодательством для случаев  продажи доли в праве общей  собственности постороннему лицу. Если земельный участок находится  в государственной или муниципальной  собственности, то применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 Кодекса.

Порядок реализации преимущественного  права покупки определен в  ст. 250 ГК РФ. В силу норм закона продавец либо арендодатель земельного участка, на котором находится чужое здание (строение, сооружение), обязан в письменной форме известить собственника такого здания о намерении продать или  сдать в аренду земельный участок  с указанием цены и иных условий, на которых продавец (арендодатель) собирается заключить договор. В  течение месяца со дня извещения  собственник здания (строения, сооружения) должен либо выразить желание заключить  соответствующий договор, либо отказаться от его заключения. В последнем  случае продавец (арендатор) будет вправе заключить такой договор с  другим лицом. При этом в силу абз. 2 п. 2 ст. 271 ГК РФ переход права собственности  на земельный участок не является основанием прекращения или изменения  принадлежащего собственнику здания (строения, сооружения) права пользования таким  участком.

Если продавец (арендодатель) заключил договор с нарушением преимущественного  права собственника здания (строения, сооружения) на покупку или аренду земельного участка, то последний имеет  право в течение трех месяцев  в судебном порядке требовать  перевода на него прав и обязанностей по соответствующему договору (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Что касается земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, то к ним соответствующие правила  не применяются. Граждане и юридические  лица, имеющие в собственности, хозяйственном  ведении или оперативном управлении здания (строения, сооружения), расположенные  на вышеуказанных земельных участках, приобретают права на эти земельные  участки в соответствии с нормами  Кодекса (см. п. 1 ст. 36)*(78). Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Кодекса, не лишает собственника недвижимости права  выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Кодекса. Однако если договор  аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем  объекта недвижимости после введения в действие Кодекса, то в связи  с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право  приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Кодекса*(79).

По общему правилу, установленному в п. 4 ст. 35 Кодекса, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся  на земельном участке и принадлежащих  одному лицу, проводится вместе с земельным  участком. Исключениями из этого правила  являются только два случая:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не  может быть выделена в натуре  вместе с частью земельного  участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном  участке, изъятом из оборота  в соответствии со ст. 27 Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке  и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено  предоставлять такой земельный  участок в собственность граждан  и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся  на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат  одному лицу.

Отчуждение доли в праве  собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном  участке, принадлежащем на праве  собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве  собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Комментируя эти правила  п. 4 ст. 35 Кодекса, специалисты справедливо  указывают на то, что в числе  основных принципов земельного законодательства подп. 5 п. 1 ст. 1 Кодекса называет принцип  единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные  с земельными участками объекты (в том числе здания и сооружения) должны следовать судьбе земельных  участков. Изъятия из этого принципа могут быть установлены только федеральными законами.

Данный принцип нашел  свое воплощение в п. 4 ст. 35 Кодекса. С введением в действие Кодекса  правовое регулирование сделок в  отношении недвижимости и земельного участка, на котором такая недвижимость находится, существенным образом меняется. До этого здание рассматривалось  как главная вещь по отношению  к земельному участку, на котором  оно находилось. Например, в силу ч. 3 и 4 ст. 37 ЗК 1991 г. при переходе права  собственности на здание (строение, сооружение), расположенное на земельном  участке, находящемся в собственности  граждан, соответствующий Совет  народных депутатов производил отчуждение (выкуп) земельного участка с одновременной  его передачей в собственность  новому собственнику здания (строения, сооружения). При этом прежний собственник  мог требовать у нового собственника возмещения затрат под урожай, на улучшение  качества земли и повышение ее кадастровой оценки.

ГК РФ не рассматривает  здание и земельный участок, на котором  оно находится, как сложный единый объект, который должен выступать  в имущественном обороте нераздельно. Например, в соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ собственник может продать  здание, а на земельный участок, на котором оно находится, предоставить иное право, помимо права собственности. Аналогично вопрос решается и в п. 1 ст. 273 ГК РФ.

Иной подход содержится в  п. 4 ст. 35 Кодекса, который (за исключениями, перечисленными в подп. 1 и 2) не допускает  отчуждения земельного участка без  одновременного отчуждения находящегося на нем здания либо отчуждения здания без земельного участка. Однако такое  требование распространяется лишь на случаи, когда здание и земельный  участок находятся в собственности  одного лица. Именно в этих случаях  здание и земельный участок, на котором  оно находится, рассматриваются  как единый объект недвижимости. Порядок  отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся  на них объектов недвижимости, установленный  п. 4 ст. 35 Кодекса, должен применяться  и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации  здания, строения, сооружения, обращения  взыскания на указанное имущество  по обязательствам его собственника (ст. 242-243, 237 ГК РФ)*(80).

В п. 11 постановления Пленума  ВАС РФ также указано, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка  или отчуждение земельного участка  без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок  и расположенные на нем объекты  принадлежат на праве собственности  одному лицу, являются ничтожными.

Предусмотренное последним  абзацем п. 4 ст. 35 Кодекса отчуждение доли в праве общей долевой  собственности на здание, строение, сооружение возможно лишь с соблюдением  преимущественного права покупки  в соответствии с порядком, установленным  ст. 250 ГК РФ*(81).

Пункт 5 ст. 35 Кодекса предоставляет  преимущественное право покупки  или аренды земельного участка в  порядке, установленном указанной  статьей, не только российским лицам, но также иностранным гражданам, лицам  без гражданства и иностранным  юридическим лицам, которые являются собственниками зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном  участке. Однако Президент РФ может  установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это  правило не распространяется.

При реализации указанными участниками земельных отношений  права преимущественной покупки  или аренды земельного участка следует  учитывать ряд важных положений  Кодекса.

Во-первых, права иностранных  граждан, лиц без гражданства  и иностранных юридических лиц  на приобретение в собственность  земельных участков определяются в  соответствии с Кодексом, федеральными законами (п. 2 ст. 5).

Во-вторых, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные  юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается  Президентом РФ в соответствии с  федеральным законодательством  о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных  особо территориях Российской Федерации  в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15).

В-третьих, иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь  расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные  участки на праве аренды, за исключением  случаев, предусмотренных Кодексом (п. 1 ст. 22).

В-четвертых, иностранным  гражданам, лицам без гражданства  и иностранным юридическим лицам  земельные участки из государственных  и муниципальных земель предоставляются  в собственность только за плату (п. 5 ст. 28).

Кроме того, п. 4 ст. 35 Кодекса  распространяет в отношении иностранных  граждан, лиц без гражданства  и иностранных юридических лиц  правила, не допускающие отказ в  предоставлении в собственность  граждан и юридических лиц  земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, для строительства (п. 4 ст. 28 Кодекса).