Основания возникновения и прекращения прав на земля в Российской Федерации

• выкуп у собственника земельных участков для государственных или муниципальных нужд, основания и порядок которого регламентирован ст. 49 и 53 ЗК РФ;
• реквизиция;
• конфискация;
• отчуждение  имущества, в том числе земельного участка, в случаях:
• выплаты участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре  в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ;
• решения суда о признании права собственности  недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором эта недвижимость расположена, в силу  п. 2 ст. 272 ГК РФ;
• изъятие у собственника земельного участка при ненадлежащем использовании этого участка в случаях:
• если участок
• эксплуатируется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности,  если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его эксплуатация  приводит  к существенному   снижению  плодородия сельскохозяйственных  земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Данная норма содержится  в ст. 285 ГК РФ;
• если участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен  законом (ст. 284 ГК РФ). В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не может быть
• использован по назначению из-за стихийных бедствий  или иных
• обстоятельств, исключающих такое использование.

Земельный кодекс подробно регламентирует порядок изъятия в двух последних случаях земельных участков у владельцев, пользователей и арендаторов (ст. 45-47), о собственниках же специально не упоминает. А ст. 286 ГК РФ, посвященная порядку изъятия земельного участка в виду  его ненадлежащего использования у собственника, отсылает  к земельному законодательству  в части определения органов, уполномоченных принимать решения о таком изъятии, а также установления  порядка обязательного заблаговременного предупреждения собственника о допущенных нарушениях. Поскольку специальных норм в отношении процедуры лишения права собственности на земельный участок при нарушениях земельного законодательства пока не установлено, следует ориентироваться на нормы ст. 54 ЗК РФ, устанавливающие такую процедуру в отношении землевладельцев и пользователей.  В частности к лишению права собственности вполне применимы нормы об исключительно судебном порядке принятия решения об изъятия земельного участка, воздействия на нарушителя,  выносимого органом государственной власти по государственному земельному контролю, с установлением срока для  устранения нарушения.

В соответствии со ст. 286 ГК РФ земельный участок, изымаемый  в виду его ненадлежащего использования,  подлежит продаже с  публичных  торгов. Но для этого собственник  земельного участка должен письменно уведомить орган, принявший решение о несогласии же собственника с таким решением,  указанный орган может предъявить требование об изъятии участка в суд.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Основания прекращения  права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

 

Землевладелец и землепользователь  не пользуются правом распоряжения земельным  участком путем его отчуждения, но они могут добровольно отказаться от своего права на этот участок в порядке, установленным ст. 53 ЗК РФ.

Принудительное же прекращение  права постоянного (бессрочного) пользования  и права пожизненного наследуемого владения осуществляется по тем же основаниям, что и прекращение  права собственности на земельный  участок6 это изъятие при использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, для соответствующей цели в течении трех лет; использовании земельного участка не по целевому назначению категории земель; неустранении совершенных умышленно земельных правонарушений, а также изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд и в порядке реквизиции земельного участка.

В соответствии со ст. 7 ЗК РФ все земли  используются в соответствии с установленным  для них целевым назначением.

 Этой же статьей  установлен перечень категорий земель. Конкретное целевое назначение каждой категории земель зафиксировано в соответствующих статьях ЗК РФ. Так, земли поселений предназначены для  застройки и иных целей развития городов, поселков и сельских поселений (ст. 83), земля сельскохозяйственного назначения  - для нужд сельского хозяйства (ст. 77). Обязанность собственников и лиц, не являющихся собственниками, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением категории земель запрещена в ст. 42 ЗК РФ. Категория земель указывается в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в договорах, предметом которых является земельный участок, в документах государственного земельного кадастра и иных документах (ст. 8 ЗК РФ).

Прекращение права на землю предусмотрено Земельным  кодексом как санкция не за любое  земельное правонарушение. Составы  земельных правонарушений предусмотрены  рядом статей ЗК РФ, а также К  РФ о АП РФ и другими нормативными актами, но изъятие земельного участка возможно только вследствие тех  правонарушений, которые перечислены в комментируемой статье. Следует обратить внимание также на то, что речь идет только о правонарушениях, совершенных умышленно, и при условии, если нарушения не устранены.

В соответствии со ст. 74 ЗК РФ привлечение лица, совершившего земельное правонарушение, к уголовной или административной ответственности не освобождает его от обязанности устранить это правонарушение и возместить причиненный вред.

Вопрос об изъятии  земельного участка может ставиться только при таких нарушениях указанных правил, которые повлекли одновременно:

а) отравление, загрязнение, порчу или уничтожение плодородного слоя почвы;

б) вред здоровью человека или окружающей среде.

Особый правовой режим  использования земель связан с ограничением или запретом тех видов деятельности, которые несовместимы с основным назначением данного вида земель. ЗК РФ устанавливает только некоторые основные черты такого режима; детально же он регулируется федеральными законами, законами субъекта Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Одну из обязанностей землевладельцев и землепользователей составляют мероприятия по охране земель. В соответствии со ст. 13 ЗК РФ они  должны проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения. Уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления производственными и бытовыми отходами, загрязнения, в том числе биогенного, и других процессов, ведущих к деградации земель. Особенно это касается пользователей земель сельскохозяйственного назначения. В основном они самостоятельно принимают решения о необходимости тех или иных агротехнических, мелиоративных и иных мероприятий. Но некоторые действия в этом направлении являются обязательными.

Обязанность своевременно платить за участки относится  к числу основных обязанностей землевладельцев  и землепользователей (ст. 42 ЗК РФ). Порядок взимания таких платежей в настоящее время регулируется Законом о плате за землю.

Условия и порядок  принудительного лишения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего  использования земельного участка, регулируются ст. 54 ЗК РФ.

Прекращение прав на земельные участки  не наступает автоматически ни в  случае добровольного отказа от участка, ни в случае принудительного лишения  таких прав – необходимо решение  суда о прекращении права на конкретный земельный участок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Основания прекращения  аренды земельного участка

 

Общие основания прекращения права  аренды недвижимого имущества установлены  гражданским законодательством. Земельный  кодекс вводит дополнительно основания, по которым может быть прекращена аренда земельного участка.

Договор аренды прекращается в случае истечения срока, на который он был  заключен.  Если же договор заключался на неопределенный срок, то согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив  об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для такого предупреждения).  Если законом установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, то договор прекращается по истечении этого предельного срока, даже если в самом договоре срок аренды не определен. Например, в соответствии со ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ в аренду на срок не более одного года.

Договор аренды земельного участка  прекращается в случае смерти гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.

Досрочное расторжение договора аренды возможно как по требованию арендодателя, так и арендатора, но только на основе решения суда. Гражданским кодексом предусмотрены случаи, когда арендатор и арендодатель могут требовать расторжения договора: практически все они так или иначе связаны с нарушением условий договора аренды.

Земельный кодекс предусматривает  дополнительно возможность прекращения  аренды земельного участка по инициативе арендодателя в основном по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования – кроме тех нарушений, которые в принципе не могут быть совершены арендатором: невнесение земельного налога (его уплачивает арендодатель), нарушение установленного режима эксплуатации земель с особыми условиями использования (за соблюдение этого режима несет ответственность арендодатель, он обязан внести особые условия в договор об аренде земельного участка).

¹ См. ст. 24 ЗК РФ

² СЗ РФ. 1996. №8. Ст. 740

³ СЗ.РФ. 1997. № 20. Ст. 2240