Определение рыночной стоимости на основе доходного подхода

 

Дата предложения (дата заключения договора). Все объекты были проданы (либо выставлены на рынок) в I-II кварталах 2013 г. Удорожание на дату оценки принято на основании данных «Ко Инвест» об удорожании на рынке недвижимости Челябинской области.

Местоположение. Величина корректировок оценивалась экспертным путем, сравнением уровня цен на объекты недвижимости по районам, учитывалась также удаленность от остановок транспортных средств общего пользования.

Подъезд/парковка. И объект оценки, и объекты аналоги выходят непосредственно на улицы города, что затрудняет парковку и подъезд в часы пик.

Отделка. Отделка является определяющим параметром для офисной недвижимости, корректировка рассчитывалась экспертно, с привлечением в качестве экспертов специалистов-риелторов.

Площадь. Как правило, удельная стоимость объекта зависит от его общей площади. Корректировка производилась экспертно на основании анализа вторичного рынка торговой недвижимости г. Пласта.

Техническое состояние. Корректировка производилась экспертно на основании внешнего осмотра и технической документации на объекты-аналоги.

Таблица 12 – Корректировка на техническое состояние

№	Элементы анализа	Значение
1	Количество единиц площади потенциально сдаваемой в аренду (м2)	800
3	Потенциальный валовой доход, руб./год	2 223 072,00
4	Потери от недополучения платежей (% от ПВД)	9%
5	Действительный валовой доход (руб./год)	2 022 995,52
6	Эксплутационные (операционные)расходы (% от ДВД)	10%
7	Чистый операционный доход (руб. в год)	1 820 695,97

 

Определение коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости. В оценочной практике коэффициент капитализации для объектов недвижимости рассчитывается следующим методами:

– метод рыночной экстракции;

– метод с учетом возмещения капитальных затрат;

– метод связанных инвестиций.

Анализ информационного наполнения рынка недвижимости показывает, что получение требуемых данных для сопоставимых объектов вызывает некоторые трудности т.к. полного описания объектов, как потенциальные продавцы, так и вероятные покупатели, как правило, не предоставляют и для реализации данного метода необходимо проводить соответствующие корректировки к выбранным объектам на существующие отличия.

Метод связанных инвестиций вложений пришел с фондового рынка, где он применяется для определения ставки альтернативой доходности на вложения в акционерный капитал компаний. Применение данного метода при оценке недвижимости сопряжено со значительными ограничениями. Поэтому в данном отчете расчет ставки капитализации произведен методом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации по принятому методу рассчитывается по формуле:

R= Rн+Rвк,

(8)

где Rн - норма дохода на инвестиции;

Rвк - норма возврата капитала.

Норма дохода на инвестиции в данном расчете производится методом «суммирования» или кумулятивного построения.

Ставка дохода на капитал строится на базе:

– безрисковой ставки дохода;

– премии за риск;

– премии за низкую ликвидность недвижимости;

– премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода. В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

– депозиты Сбербанка РФ и других надежных банков;

– западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран);

– ставка рефинансирования ЦБ РФ;

– государственные облигации РФ.

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

Наиболее доступным инструментом на данный момент являются ставки по депозитным рублевым вкладам наиболее надежных российских банков, в настоящее время средняя ставка составляет 10,07 %. («Эксперт», № 14(603) от 07.04.2008 г.).

Надбавка за риск вложения в недвижимость. Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки. В данном случае, учитывая темпы роста цен на недвижимость, особенно проявившиеся в 2005-2008 г., что было вызвано как неразвитость рынка ценных бумаг, так и снижением курса доллара, риск вложения в недвижимость довольно высок из за возможного падения цен или снижений темпов роста. Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

Таблица 13 – Расчет надбавки за риск вложений в данный объект недвижимости

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1
Ухудшение общей экономической ситуации	Динамичный		х
Увеличение числа конкурирующих объектов	Динамичный		х
Изменение федерального или местного законодательства	Динамичный		х
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	Статичный				х
Ускоренный износ здания	Статичный			х
Неполучение арендных платежей	Динамичный			х
Криминогенные факторы	Динамичный				х
Финансовые проверки	Динамичный		х
Неправильное оформление договоров аренды	Динамичный			х
Количество наблюдений		0	4	3	2	0	0	0	0	0	0
Взвешенный итог		0	8	9	8	0	0	0	0	0	0
Сумма	25,00
Количество факторов	9,00
Поправка на риск вложений в объект недвижимости	2,78

 

Надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне текущей инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке. Расчет производится по следующей формуле:

,

(9)

где б/р - безрисковая ставка;

Тэк - срок экспозиции объекта недвижимости, т.е. период времени от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (в месяцах).

Таблица 14 – надбавка за низкую ликвидность

Элемены анализа	Ед. изм.	Значение
Безрисковая ставка	%	10,07%
Период экспозиции	мес.	6
Общее количество месяцев в году	мес.	12
Премия за низкую ликвидность	%	4,68%

 

Надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Риск ошибок при управлении в рассматриваемом сегменте недвижимости рассматриваются как низкие, так как сдача в аренду торговых площадей не требует привлечения квалифицированных кадров, поэтому принимается значение - 3%.

Таблица 15 – Итоговый расчет нормы дохода на инвестиции

№ п/п	Элемент анализа	Значение
1	Безрисковая ставка	10,07%
2	Поправка на риск	2,78%
3	Поправка на низкую ликвидность	4,68%
4	Поправка на инвестиционный менеджмент	3,00%
	Итого, процентная ставка %	20,53%

 

Расчет нормы возврата капитала. В оценочной практике используется три способа расчета нормы возврата на капитал:

– метод Ринга - прямолинейный возврат капитала;

– метод Инвуда - по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции;

– метод Хоскольда - возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой процентной ставке.

В данном случае оценщик использовал метод Ринга. Годовая норма возврата капитала является величиной обратной оставшегося срока службы актива т. е.

Rвк= 1/n.

Таблица 16 – Расчет ставки капитализации кумулятивным методом

№ п/п	Элемент анализа	Значение	Примечание
1	год постройки здания	2008	-
2	группа капитальности	I	-
3	нормативный срок службы, лет.	25	В качестве нормативного срока службы принимается время до проведения капитального ремонта в соответствии с ВСН 58-88(р)
4	фактический возраст лет	0	-
5	остаточный срок службы лет	25	п.3-п.4
6	Ставка возврата капитала	4,00%	1/п.5
7	Процентная ставка	20,53%	расчетное значение
8	Суммарная ставка капитализации	24,53%	п.7+п.6

 

В дальнейших расчетах оценщик использовал значение ставки капитализации для единого объекта недвижимости 24,53 %.

Определение коэффициента капитализации для земли. В виду отсутствия рынка продаж земельных участков коэффициент капитализации определяется методом суммирования. Наиболее доступным инструментом на данный момент являются ставки по депозитным рублевым вкладам наиболее надежных российских банков, в настоящее время средняя ставка составляет 10,07 %. («Эксперт», №14(603), апрель 2008 г.)

Таблица 17 – Факторы риска, влияющие на неосвоенный земельный участок

Наименование риска	Категория риска
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1
Ухудшение экономической ситуации		х
Увеличение числа конкурирующих участков			х
Изменение федерального или местного законодательств		х
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	х
Неэффективный менеджмент		х
Криминогенные факторы	х

Продолжение таблицы 17

1	2
Финансовые проверки	х
Неправильное оформление договоров аренды		х
Количество наблюдений	3	4	1	0	0	0	0	0	0	0
Взвешенный итог	3	8	3	0	0	0	0	0	0	0
Сумма	14
Количество факторов	8
Средневзвешенное значение	1,75

 

Таким образом, поправку на риск вложения в неосвоенный земельный участок принимаем равной 1,75 %.

Надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне текущей инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке. Расчет производится по следующей формуле:

,

(10)

где б/р – безрисковая ставка;

Тэк – срок экспозиции объекта недвижимости, т.е. период времени от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (в месяцах).

Таблица 18 – Премия за низкую ликвидность

Элемены анализа	Ед. изм.	Значение
Безрисковая ставка	%	10,07%
Период экспозиции	мес.	3
Общее количество месяцев в году	мес.	12
Премия за низкую ликвидность	%	2,37%

 

Надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Риск ошибок при управлении в рассматриваемом сегменте недвижимости рассматриваются как низкие, так как сдача в аренду земельных участков не требует привлечения квалифицированных кадров, поэтому принимается значение – 3 %.