Оформление земельного участка под самовольной постройкой

Федеральная таможенная служба

Государственное казённое образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

«Российская таможенная академия»

Владивостокский филиал

Кафедра теории и истории государства и права

 

 

Реферат

 

по дисциплине «Земельное право»

 

 

Тема: «Оформление земельного участка под самовольной постройкой»

 

 

 

                                                            Выполнили: Сипачёва В.Ю.

                                                                  

 

 

 

 

                                                                           

 

Владивосток

2012

Содержание

Введение           3

1. Проблема оформления  земельных участков под самовольными 

постройками          4

2. Оформление  земельных участков и построек в режиме

"дачной амнистии"         9

3. Приобретение  права на земельный участок  по самовольной 

постройкой  в судебном порядке       14

Список использованной литературы      19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Одним из самых злободневных вопросов в области земельных отношений и строительства является самовольное строительство. В большей степени, разумеется, такое явление распространено среди физических лиц, которые в силу своей правовой неосведомленности попросту не знают, что нельзя просто так взять и построить что угодно и где угодно. Однако, нередки случаи когда "самовольным строителем" выступает и юридическое лицо.

В данной работе мы рассмотрим проблемы оформления в  собственность земельных участков занятых самовольными постройками, раскроем понятие "дачная амнистия", приведем примеры различных способов оформления прав на земельные участки и самовольные постройки на данные участки, в т.ч. и при помощи подачи искового заявления, а так же заявления о признании права собственности  в суд.

Для решения проблем самовольных построек именно для граждан был принят ряд изменений в законы, которые принято называть "дачной амнистией". Но проблема стала решенной только с одной стороны. Право оформить самовольную постройку получили лишь те физические лица, у которых имелись документы на земельные участки. Если же у граждан совсем нет документов на землю, то даже обращение в суд далеко не всегда поможет им узаконить самовольную постройку. Казалось бы, это несколько жестоко, но, с другой точки зрения, нетрудно представить, какой бы хаос наступил, если бы все могли строить гаражи, дома и т.д. на земельных участках, которые им не принадлежат.

 

 

 

 

 

1. Проблема  оформления земельных участков под самовольными постройками

 

Для решения  проблем самовольных построек именно для граждан был принят ряд изменений в законы, которые принято называть "дачной амнистией". Но проблема стала решенной только с одной стороны. Право оформить самовольную постройку получили лишь те физические лица, у которых имелись документы на земельные участки. Если же у граждан совсем нет документов на землю, то даже обращение в суд далеко не всегда поможет им узаконить самовольную постройку. Казалось бы, это несколько жестоко, но, с другой точки зрения, нетрудно представить, какой бы хаос наступил, если бы все могли строить гаражи, дома и т.д. на земельных участках, которые им не принадлежат.

Определение самовольной  постройки дается в ст. 222 ГК РФ. Такой  постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. Как правило, самовольное индивидуальное строительство (жилищное, гаражное и т.д.) осуществляется в большей степени в виде застройки земельных участков, не предназначенных для строительства, а также без получения разрешения (по "дачной амнистии" разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию требуются в единичных случаях ). Самовольное строительство юридических лиц выражается в виде нарушения градостроительных норм и правил. Например, здания строятся слишком близко друг другу, либо дают обширную тень, либо находятся близко от берега водоема.

Чтобы любое строение приобрело  статус "самоволки", достаточно наличия  хотя бы одного из следующих условий:

- земельный участок, на  котором велось строительство,  не был отведен для такого  строительства (имел иное разрешенное использование (назначение));

-  на строительство постройки не была получена предусмотренная законом разрешительная документация;

- строение было возведено  с существенным нарушением градостроительных  и строительных норм и правил.

Важно подчеркнуть, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По общему правилу самовольная  постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (ст. 222 ГК РФ, п. 3 ст. 25 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").

Оформить земельный участок  под самовольной постройкой довольно сложно. Можно назвать два способа.

Первый способ предполагает наличие у лица, осуществившего самовольную  постройку, документов о предоставлении ему земельного участка, на котором  велось строительство, на праве собственности, постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения. Существуют старые документы, из которых сложно понять, на каком именно праве предоставлялся земельный участок. Такие документы тоже являются основанием для признания права собственности на земельный участок. Здесь речь идет как раз о "дачной амнистии". Как уже говорилось, "дачная амнистия" - это изменения, внесенные в ряд законодательных актов, направленные на упрощение процедуры по оформлению физическими лицами их прав на некоторые виды строений и земельные участки. Данные изменения были внесены Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (далее - Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ), вступившим в силу 1 сентября 2006 г. Именно этот Закон "отобрал" у судов львиную часть работы по рассмотрению исков и заявлений о признании фактов, имеющих юридическое значение, связанных с признанием прав граждан на земельные участки и самовольные постройки. Во-первых, это касается случаев, когда у гражданина имеются документы на земельный участок, из которых невозможно определить, на каком именно праве предоставлен земельный участок. До вступления в силу вышеуказанного Закона наличие такого "неопределенного" документа требовало обращения в суд с иском о признании права собственности на земельный участок, поскольку орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ныне - Федеральная регистрационная служба), в регистрации на основании такого документа отказывал.

Теперь же регистрация  права собственности на земельный  участок может производиться  на основании документа о предоставлении земельного участка гражданину, даже если вид права по документу установить невозможно (ст. 22.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), с приложением кадастрового паспорта земельного участка.

Также теперь не требуется  обращения в суд, если гражданин построил жилой дом, гараж, садовый участок или хозяйственное строение на земельном участке, на который у него имеются документы. При оформлении жилого дома будут необходимы документы на землю, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное органом местного самоуправления (либо разрешение на строительство, если индивидуальный жилой дом является объектом незавершенного строительства), и кадастровый паспорт на сам дом. Если жилой дом более трех этажей, то тут уже требуется разрешение на строительство. Однако до 1 марта 2015 г. получение данного разрешения не требуется и кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта. Кроме того, обязательным условием является совпадение разрешенного использования земельного участка с его фактическим использованием. Так, жилой дом можно построить лишь на земельном участке с разрешенным использованием "для индивидуального жилищного строительства" либо "занимаемый жилым домом" в том случае, когда новый дом строится на месте старого. На иные постройки кроме документов на землю необходимо предъявить в регистрирующий орган заполненную в двух экземплярах декларацию на объект недвижимости.

Как уже говорилось, декларация не заполняется на жилые дома, а только на постройки, на которые в соответствии с ГрК РФ не требуется разрешения на строительство по общему правилу, т.е. независимо от того, кем, физическим или юридическим лицом, и какого назначения земельный участок. Бланк декларации содержит пять видов объектов недвижимости: жилой дом с правом регистрации проживания, расположенный на дачном земельном участке; жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на дачном земельном участке; жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке; хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования); индивидуальный гараж. Вместе с тем решением Верховного Суда РФ от 22 мая 2009 г. N ГКПИ09-484 декларация об объекте недвижимого имущества была признана частично недействующей в части абзаца четвертого пункта 2, где как раз указан такой вид объекта, как жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, поскольку данное положение нарушает права граждан на регистрацию по месту жительства.

При этом Суд ссылается  на Постановление Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. N 7-П по делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", в связи с жалобами ряда граждан признан не соответствующим Конституции РФ, ее статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3), абзац второй статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов. Однако в сам текст декларации изменения так и не были внесены до сих пор.

 

2. Оформление земельных  участков и построек в режиме "дачной амнистии"

 

Термин "амнистия" характеризуется такой особенностью, как временность, т.е. упрощенный порядок для отдельных видов недвижимого имущества будет действовать только до определенной Законом даты. Также для амнистии характерно, что под ее действие подпадает какая-то категория правоотношений (налоговая амнистия) либо категория граждан (например, осужденные к отбыванию наказания на срок не более двух лет, при соответствующей уголовной амнистии). Первоначально дата окончания "дачной амнистии" была установлена 1 января 2010 г. Данная дата распространяется далеко не на все объекты недвижимости, подпадающие под "дачную амнистию". Суть амнистии для недвижимости состоит в том, что изменения, внесенные в ГрК РФ и ЗК РФ на какое-то время, устранили необходимость в получении таких документов, как разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию (для зданий, строений, сооружений), а также актов органов государственной власти или местного самоуправления, уполномоченных распоряжаться земельными участками, о переоформлении прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения в собственность. Действие "дачной амнистии" продлено до 1 марта 2015 г.

Необходимо заострить  внимание, что "дачная амнистия" распространяется далеко не на все земельные участки  и строения. Существуют ограничения  и по субъектному составу.

Изменения, вносимые Федеральным  законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ, распространяются только на физических лиц. Если физическое лицо хочет оформить земельный участок  и (или) самовольные строения на нем  для коммерческих целей, то эти объекты  и это лицо (индивидуальный предприниматель) под действие "дачной амнистии" не подпадают.

Под "дачную амнистию" подпадают только те земельные участки, которые предоставляются для  личного подсобного, дачного хозяйств, огородничества, садоводства, индивидуального  жилищного и индивидуального гаражного строительства. К зданиям, строениям, сооружениям, которые можно оформить в упрощенном порядке, относятся те, которые построены на вышеуказанных участках в соответствии с их разрешенным использованием. Как правило, это жилые дома, садовые домики, гаражи, различные хозяйственные строения (бани, летние кухни, сараи). Необходимо также обратить внимание, что в упрощенном порядке можно оформить не все гаражи.  Гаражи, подпадающие под действие "дачной амнистии", - это отдельно стоящие здания, построенные гражданами или гражданином на земельном участке, предназначенном для личного подсобного, дачного хозяйств, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного и индивидуального гаражного строительства. Если же речь идет о боксовых гаражах, которые строят гаражно-строительные кооперативы, то упрощенный порядок не может применяться, поскольку это уже не индивидуальное строительство, а коллективное. Члены ГСК приобретают право собственности на гараж с момента полной выплаты пая. Государственная регистрация права собственности гаражей как нежилых помещений происходит на основании справки, выдаваемой председателем ГСК, о полной выплате пая с приложением кадастрового паспорта.

Оформление  земельного участка в собственность  в упрощенном порядке на основании  документов на постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое  владение либо документов, по которым  невозможно установить конкретный вид  права, возможно только в случае, если данные земельные участки были предоставлены такими документами до введения в действие ЗК РФ 30 октября 2001 г.

Документами, на основании которых регистрирующий орган может провести государственную  регистрацию права собственности  на земельный участок, являются:

- акт о предоставлении  земельного участка, изданный  органом государственной власти  или местного самоуправления  в рамках его компетенции и  в порядке, установленном законодательством,  действовавшим в месте издания  такого акта и на момент  его издания;