Оценка стоимости земельных участков

 ·  наличие информации  о ценах продаж (ценах предложения)  с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки;

 ·  соответствие  улучшений земельного участка  варианту его наиболее эффективного  использования.

Оценка земельного участка методом выделения осуществляется в три этапа.

Первый этап. Определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный  участок, на основании изучения рынка  и сопоставимых продаж. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения. При необходимости выявляются элементы сравнения и вносятся корректировки, сглаживающие их отличия.

Второй этап. Рассчитывается стоимость  воспроизводства или стоимость  замещения возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке.

Третий этап. Определяется рыночная стоимость собственно земельного участка  путем вычитания из рыночной стоимости  земли с улучшениями стоимости  воспроизводства или замещения  зданий и сооружений.

При проведении всех расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки.

К достоинствам метода выделения  относится следующее:

1) это единственный  метод (кроме метода распределения)  расчета рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками;

2) метод широко используется  при выборе варианта наиболее  эффективного использования земельного участка как свободного.

Метод выделения приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или  замещения улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии  от­носительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Заключение

Земля выступает основой жизни и деятельности человеческого общества. Она является сложным и специфическим объектом оценки, что обусловлено особенностями земли, такими как неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность предложения, а также необходимостью учета при оценке многих других факторов. В России земля — один из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, также и из-за низкой степени развития земельного рынка и неразработанности земельного законодательства.

Теоретическим фундаментом процесса оценки служит система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости земельного участка. Принципы оценки земельных участков формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости земли. Использование тех или иных принципов оценки зависит от конкретной ситуации, складывающейся на момент оценки. Принципы оценки земельных участков тесно взаимосвязаны и в зависимости от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Они представляют собой теоретическую основу оценки стоимости земельных участков, на которых базируются три фундаментальных подхода к оценке — доходный, сравнительный и затратный.

В стратегии рыночных преобразований, происходящих на всей территории России, институт оценки земли должен занять одно из важнейших мест. Обоснование научных принципов и практических методов оценки рыночной и кадастровой стоимости необходимо для эффективного развития отношений по использованию земли. 
Список использованной литературы

1. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ.
2. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 г. №136-ФЗ, глава 1, статья 7.
3. «Оценка недвижимости» / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.:  издательство «Финансы и статистика», 2009.
4. «Теория и методы оценки недвижимости» / СПб.: Изд-во СПбь ГУЭФ, 2009.
5. «Экономика недвижимости: Учебное пособие» / Под ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 2009.
6. «Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов» / Под ред. Грабового П. Г. Смоленск: Издательство «Смолин Плюс», М: Издательство АСВ, 2009.
7. «Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие» / М.: Дело, 2008.
8. «Экономика недвижимости: учебное пособие» / А.Н. Асаул, Карасев А.В., 2009.
9. Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование» (№ 2-3 (7-8)/2006), статья «Государственный земельный кадастр и государственная кадастровая оценка земель».