Оценка рыночной стоимости недвижимости

Таким образом, применяя рыночный подход, необходимо определить параметры, по которым оцениваемый объект отличается от сопоставимых, и рассчитать соответствующие этим отличиям корректировки стоимости сопоставимых объектов.

При оценке некоторых видов типовых объектов возможно использование интегральных корректировок, включающих все многочисленные отличия от сопоставимого объекта. При этом необходимо обоснование, расчеты интегральной величины отличия оцениваемого объекта по стоимости от сопоставимого. Кроме объективных характеристик объекта недвижимости — местоположения, качества, возраста, условия продажи, необходимо учитывать, что сопоставимые объекты были проданы некоторое время назад. За прошедшее время ситуация на рынке могла измениться и повлечь за собой соответствующее изменение цен, что также должно быть учтено при расчете корректировок.

Также необходимо учитывать динамику инфляции, изменение законодательства, развитие инфраструктуры и другие факторы, оказывающие влияние на изменение стоимости с течением времени. Для этого кроме анализа чисто экономических факторов необходимо принимать во внимание перспективное развитие соответствующей территории, закрепленное в Генеральном плане, в проектах детальной планировки и застройки, иных нормативных актах, отражающих политику органов государственной власти по развитию соответствующей территории. Следует учитывать и то, что за прошедшее время изменение цен могло быть столь существенным, что временной фактор не может быть учтен путем корректировок и поэтому имеющаяся информация не может быть использована.

 

 

 

2.2 Затратный  подход

 

Затратный подход (подход к оценке с точки зрения затрат) основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта недвижимости в совокупности с затратами на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества. Однако следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточно узка и используется при:

• оценке недвижимости на рынках, характеризующихся отсутствием достаточной информации для применения рыночного или доходного подходов;
• оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, инженерной инфраструктуры и т.п.), которые, как правило, не способны приносить доход, а информация об их продажах отсутствует;
• при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя;
• при исчислении установленных законодательством налогов и сборов; 
• при переоценке основных фондов и в некоторых других случаях.

Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно:

1. Расчет рыночной стоимости права на земельный участок, на котором находится объект недвижимости.
2. Расчет стоимости строительства (восстановления или замещения) объекта недвижимости.
3. Определение степени снижения полезности объекта недвижимости в результате износа:

• физического (результат старения объекта, воздействия природно-климатических факторов, характера эксплуатации объекта);

• функционального (результат несоответствия архитектурного, конструктивного, дизайнерского решения современным стандартам рынка (рыночному спросу);    
• экономического (внешнего) (результат негативного влияния внешней среды (окружения) объекта).

4. Расчет остаточной стоимости улучшений объекта путем вычитания из стоимости затрат на его восстановление (замещение), т.е. всех видов износа. В случае, когда в расчетах используется стоимость замещения, то функциональный износ не учитывается, так как стоимость замещения включает современные требования и стандарты рынка.

Определение рыночной стоимости недвижимости путем суммирования остаточной стоимости улучшений и рыночной стоимости земельного участка. Существует несколько основных методов оценки рыночной стоимости недвижимости:

1. Метод капитализации исходит из того, что стоимость недвижимости равна сумме денег, используя которую альтернативным образом, собственник недвижимости получал бы аналогичный доход на вложенный капитал.
2. Метод рыночных сравнений состоит в определении рыночной стоимости земельного участка путем рассмотрения пси продаж сопоставимых участков как рыночной стоимости оцениваемого участка. Рыночная стоимость отражает результаты взаимодействия продавцов и покупателей, действующих на открытом рынке, при условии, что обе стороны полно информированы, имеют желание и возможность совершить сделку.
3. Метод развития (освоения) — применяется для оценки свободных земельных участков, в меньшей степени — для оценки объектов недвижимости, состоящих из земельных участков и их улучшений. Этот метод применим, если ценность оцениваемой недвижимости, состоящей из улучшений и земельного участка, полностью заключена в земельном участке. 
4. Метод остатка для земельного участка — важный с практической точки метод схож с методом капитализации земельной ренты. При его использовании рыночная стоимость земли рассчитывается исходя из допущения, что объект недвижимости используется наиболее эффективным образом, что является непременным условием оценки именно рыночной стоимости.

 

                                         
2.3  Доходный подход

 

Доходный подход к определению стоимости недвижимости основан на расчете величины ожидаемых в будущем доходов от ее использования. Их оценка необходима при анализе инвестиционных проектов и расчете долей муниципалитета, частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию, а также при купле-продаже действующего предприятия. При этом следует учитывать, что в условиях рынка деньги, помимо выполнения роли платежного средства, сами являются товаром и обращаются на рынке. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условий их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от ее использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход. Если купленный за 100000 руб. объект может давать прибыль в течение последующих 10 лет по 100000 руб. в год, после чего полностью потеряет свою стоимость, то через 10 лет покупатель всего лишь сможет вернуть свои средства. При этом, вложив их в банк, он в течение тех же 10 лет получал бы процент по вкладу.

Вложения в недвижимость неизбежно связаны с риском,  
обусловленным многими факторами, различающимися как в разных странах, так и внутри страны. Риск зависит от стабильности общественно-политической и экономической ситуации, вероятности изменения законодательства, природных катаклизмов, криминогенности экономики и др. Очевидно, чем большему риску готов подвергнуть инвестор свои средства, тем больший доход планирует он получить от их вложения.

От инвестиционного мотива отличается приобретение недвижимости в целях потребления, например, покупка квартиры для личного проживания. В этом случае речь идет не об извлечении дохода, а о получении иных личных благ. Инвестиция в недвижимость не всегда является единовременным вложением. Зачастую этот процесс растянут во времени и неравномерен. Важным, с точки зрения финансового анализа, является протяженность во времени потока доходов. Затраченные инвестиции на начальном этане прибыли не приносят, в то время как размещенные в банке средства приносят доход в виде процента по вкладу.

Следовательно, будущие доходы должны компенсировать не только затраченные инвестиции, но и потери, вызванные тем, что какое-то время эти инвестиции не работают. Начисление процентов, при котором сумма, из которой рассчитываются проценты (база), не изменяется, называется простым начислением. Простое начисление называется декурсивным, если начисление процентов производится в конце расчетного периода. Другой разновидностью начисления по простому проценту является случай, когда проценты начисляются в начале расчетного периода, а за базу начисления принимается конечная сумма погашения долга. Такой метод носит название антисипативного. 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

 

3.1 Краткий обзор рынка  жилой недвижимости г. Тюмени

 

В первом полугодии 2012 года на рынке недвижимости Тюмени отмечалось отсутствие продолжительных трендов и возрастание волатильности.

Первые 4 месяца текущего года были достаточно благополучными для рынка недвижимости. По данным www.irn.ru, с января по апрель на ослаблении доллара и укреплении рубля индекс стоимости жилья прибавил примерно 6,5%, поднявшись с 5.000$ за метр до отметки 5.333$ (максимальное значение в начале майских праздников).

Зато за май и июнь в силу заметного ухудшения макроэкономического фона индекс растерял почти все свои достижения. Среднее значение за июнь составило 5.168$, а более динамичный еженедельный индекс к началу июля почти вернулся на отметку в 5.000$ за метр. Таким образом, рынок недвижимости Тюмени закончил первое полугодие примерно с нулевым результатом: четыре месяца умеренного движения в одну сторону и два месяца более интенсивного движения в другую.

Примечательно, что примерно такой же результат получается не только в долларах, но и в рублях. Курс доллара на начало 2012 года составлял примерно 32 рубля, на конец первого полугодия – примерно 33 рубля. Это и дает те самые 3% разницы между средним уровнем цен на квартиры в Тюмени сейчас – около 165 тысяч рублей за метр и в начале года, когда аналогичный показатель был около 160 тысяч. Что касается среднего интервала значений стоимости 1 кв.м. типового жилья, то по итогам 1 полугодия большинство квартир, выставленных на продажу в Тюмени, стоили от 140 000 рублей до 175 000 рублей за 1 кв.м. общей площади.

Проскочив в начале 2008 года уровень в 5.000$ за метр, индекс стоимости жилья в максимуме перед кризисом достиг 6.000$, но потом скорректировался вниз до 4.000$, потом вновь начал расти, превысил 5.000$, но теперь снова корректируется назад к этой отметке. Но суть остается неизменной – уже почти 5 лет цены на квартиры в Тюмени колеблются вокруг круглой долларовой цифры в 5.000$ за метр.

Как отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в нынешних условиях квадратный метр будет в большей степени отыгрывать макроэкономические тенденции, нежели внутренние или локальные факторы. Отсюда и повышенная волатильность, нехарактерная для рынка недвижимости. Но нестабильная финансовая ситуация в мире, как и нестабильные курсы валют, как раз и становятся основными причинами нестабильности как в поведении покупателей и продавцов недвижимости, так и в динамике цен за квадратный метр.

Соответственно, и дальнейший прогноз рынка недвижимости Тюмени основывается на этих предпосылках. Если существенного ухудшения макроэкономического фона не произойдет, то стоимость жилья, как и курсы валют, стабилизируются примерно на нынешних уровнях. Для московского жилья этот уровень будет близок к круглой отметке в 5.000$ за метр, как уже упоминалось выше. Для других городов России стоимость жилья также будет стабилизироваться, но возле своих характерных отметок.

Если же ухудшение макроэкономического фона выльется в полноценную вторую волну кризиса то тогда мы, очевидно, увидим коррекцию цен вниз и в долларах, и в рублях. Однако глубина просадки стоимости жилья, скорее всего, будет меньше, чем была после 2008 года, потому что степень закредитованности и размер надувшихся пузырей сейчас меньше, чем был после многих лет постоянного роста в 2008 году.

 

Индексы стоимости жилья в Тюмени	Июнь 12	К маю 12
Индекс стоимости жилья (сред.уровень цен на жилье)	5 168	-2.9%
Индекс ценового ожидания (темп измен.цен на жилье)	-1.6 %/мес.	-1.9%
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк.депоз.)	2.2	-0.7

 

 

Средняя стоимость квартир в зависимости от типа дома, Тюмень	Июнь 12	К маю 12
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	4 556	-3.0%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)	4 770	-2.6%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)	5 109	-2.2%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	4 920	-2.7%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)	5 863	-2.2%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел.пл-дей)	5 768	-3.0%
Все панельные и блочные дома	4 812	-2.6%
Все монолитные и кирпичные дома	5 517	-2.6%