Общая система рынка городских земель

совершенствование системы  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (уменьшение до уровня достаточности  набора сведений, вносимых в Единый государственный реестр прав);

установление прав и обязанностей владельцев недвижимости по ее использованию  и строительному изменению на основе введения системы правового  зонирования;

введение единого налога на недвижимость;

реализация принципа единого  правового статуса объекта недвижимости (регистрация прав собственности  одновременно на земельный участок  и находящиеся на нем объекты  недвижимости);

переход преимущественно  к конкурентным процедурам (аукционам, конкурсам) при предоставлении прав собственности или долгосрочной аренды застройщикам на земельные участки;

развитие системы кредитования строительства, реконструкции объектов недвижимости и их приобретения под  залог (ипотеку) объектов недвижимости.

           Приватизация земли собственниками предприятий имеет как макроэкономические эффекты - на уровне города, региона в целом, так и микроэкономические - на уровне самого предприятия. Что касается макроэкономических последствий перехода земли из государственной, муниципальной собственности в собственность предприятий, то, прежде всего, они заключаются в том, что города с высоким процентом приватизированной земли и активно функционирующим земельным рынком приобретают репутацию территорий с прогрессивным, предсказуемым и благоприятным климатом для инвесторов. Известно, что во всем мире между городами идет жесткое соперничество за привлечение инвесторов. Создание привлекательного инвестиционного имиджа города - это кропотливый, длительный процесс, и любому инвестиционному решению всегда предшествуют вопросы: каковы гарантии на вложенный капитал и каковы права на соответствующий земельный участок?

           За счет выкупа земли город может получать крупные разовые платежи, необходимые для финансирования приоритетных городских инвестиционных и иных программ, а недостаточно рационально используемая в настоящее время земля найдет более эффективных собственников. Кроме того, с развитием рынка земли более эффективно начинает использоваться территория города, собственники предприятий получают стимул к переносу производства из центра, создаются условия для замены всех имущественных налогов единым налогом на недвижимость, который в перспективе может стать основой местного бюджета.

          А так же, земельные участки в отсутствие частой собственности на землю и норм правового зонирования практически не перераспределяются, что приводит к стагнации в развитии городов и дальнейшему усугублению негативных тенденций. Между тем в городе, функционирующем в условиях рыночной экономики, цены на землю являются мощным стимулом для перераспределения земли и ее более эффективного использования (соотношение цен на землю в центральной и периферийной частях крупных городов достигает 50: 1 и более).

          В то же время, благодаря высокой стоимости земли в центральной части города и большой разнице в стоимости земли в центре и на периферии, стоимость передислокации промышленного предприятия составит 10-20 процентов от стоимости занимаемого земельного участка. Причем если предприятие, занимавшее земельный участок, станет его собственником и, соответственно, субъектом земельного рынка, то передислокация станет выгодной и ему. Она, таким образом, начинает форсироваться самими рыночными земельными отношениями. Попытки же решать эту проблему административными методами оказываются практически безрезультатными.

            Если обратиться к микроэкономическим эффектам выкупа земли, то есть выгодам от него для предприятий, то из них можно выделить следующие:

получение полноты прав на единый объект недвижимости, гарантированность  прав владения и распоряжения недвижимым имуществом, снижение рисков и неопределенности;

защита от непредсказуемого повышения арендной платы, произвола  органов власти при составлении  условий договора аренды, в том  числе установления коротких сроков аренды земельного участка;

увеличение стоимости  основных фондов, повышение курсовой стоимости акций, получение дохода от выпуска и реализации дополнительных акций при увеличении уставного  капитала за счет включения в него стоимости земли;

расширение инвестиционных возможностей, повышение инвестиционной привлекательности предприятия;

возможность залога земельного участка и расположенных на нем  объектов недвижимости, привлечения  ипотечного кредита;

получение дохода от продажи  и излишков земли или сдачи  земельного участка (его части) в  аренду.

Инфраструктура рынка  недвижимости.

       Инфраструктуру рынка недвижимости (ИРН) можно определить как посредническую деятельность по созданию условий для развития рынка недвижимости, а также сами созданные этой деятельностью условия.

   ИРН обеспечивает взаимодействие между публичной властью, частными и юридическими лицами - участниками процессов, происходящих на рынке недвижимости. Между публичной властью и остальными участниками рынка недвижимости взаимодействие осуществляется в форме нормативно-правого обеспечения, например издания законов и нормативных документов и контроля за их соблюдением. Другими словами, со стороны публичной власти это взаимодействие обеспечивается совокупностью механизмов и способов регулирующего воздействия на функционирование рынка недвижимости. Взаимодействие между частными лицами по поводу владения, использования и распоряжения недвижимым имуществом может быть представлено всем многообразием сделок и действий, однако они должны учитывать предустановленные публичной властью правовые рамки.

         В силу ориентации на обеспечение взаимодействия между различными субъектами инфраструктурное обеспечение рынка недвижимости является посреднической деятельностью. Эту деятельность осуществляют две группы агентов:

1) представители публичной  власти - государственные и муниципальные  органы, организации;

2) профессиональные организации,  объединенные или не объединенные  в соответствующие ассоциации, которые  наделены правом осуществлять  соответствующую деятельность.

         Можно говорить, что инфраструктурное обеспечение рынка недвижимости - это институциональное посредничество. Схематично оно может быть представлено следующим образом.

Схема организации инфраструктурного  обеспечения рынка недвижимости

Государственные и муниципальные  органы, организации	Публичная власть	Государственные и муниципальные  органы, организации
Частные лица	Профессиональные организации  и частные специалисты	Юридические лица

 

          Инфраструктурное обеспечение рынка недвижимости - это регулирование его развития с использованием как косвенных, непрямых методов, так и прямых, директивных способов управления. На рынке недвижимости действует множество частных субъектов, экономические мотивации и деятельность которых не могут и не должны зависеть напрямую от директивных указаний публичной власти. Экономически эффективной деятельность частных хозяйствующих субъектов может быть только при наличии свободы выбора. Однако в условиях цивилизованного рынка недвижимости эта свобода не является абсолютной и безграничной. Она ограничена определенными рамками. Установление этих "рамок экономической свободы" составляет суть косвенного, непрямого регулирования рынка недвижимости в форме его инфраструктурного обеспечения. Однако в ряде случаев (на определенном этапе развития или в отдельных сегментах рынка) государство, а еще в большей степени органы местного самоуправления могут и должны использовать формы прямого управления для достижения высшей цели - обеспечения безопасности и благосостояния всех граждан.

 

6. Основные компоненты инфраструктуры рынка недвижимости

 

       Можно выделить следующие основные компоненты ИРН:

правовое обеспечение  рынка недвижимости в форме соответствующих  законов и иных нормативных правовых актов различного уровня (общенационального, регионального, местного);

учет недвижимости и регистрация  прав на нее;

градорегулирование - установление правового режима использования  недвижимости, формирование земельных  участков, создание новых объектов недвижимости путем строительства, реконструкции;

оценка и налогообложение  недвижимости;

установление стандартов деятельности на рынке недвижимости и стандартов объектов недвижимости, контроль за соблюдением стандартов;

информационное обеспечение, подготовка и реализация предложений  по совершенствованию функционирования рынка недвижимости;

обучение профессиональной деятельности на рынке недвижимости.

       Каждый из компонентов имеет отдельные составляющие. Например, компонент "оценка и налогообложение" включает:

1) подготовку и утверждение  единых методик массовой оценки  для целей налогообложения,

2) производство оценки,

3) утверждение выполненной  оценки,

4) сбор налогов и т.д.

Кроме того, каждый компонент  ИРН находится в ведении одного или нескольких субъектов рынка  недвижимости. Ниже представлена упрощенная схема эффективной институализации  ИРН.

      Рациональная организация ИРН должна быть в первую очередь основана на разделении функций: с одной стороны, функции, которые могут выполняться только и исключительно государством в лице федеральных ведомств, законодательных органов государственной власти, представителей исполнительной и законодательной власти органов местного самоуправления, с другой - функции, которые не могут и не должны причисляться к государственным, а должны выполняться частными лицами в условиях справедливой конкуренции.

         Очевидно, что к числу государственных или муниципальных следует отнести следующие функции по инфраструктурному обеспечению рынка недвижимости:

подготовка и принятие законов, иных нормативных правовых актов, а также контроль за их применением;

государственная регистрация  прав на недвижимость, а также ее учет в целях регистрации прав;

планирование развития территорий (в форме, например, подготовки и  утверждения генеральных планов городов), установление назначения недвижимости посредством нормативных актов  правового зонирования территорий - правил землепользования и застройки;

подготовка и введение унифицированных методик проведения массовой оценки недвижимости для целей  налогообложения, сбор налогов и  иных платежей за использование недвижимости.

         Гораздо сложнее разделить функции государственные и муниципальные, то есть те, которые должны выполнятся на местном уровне. Как показывает мировой опыт, для распределения полномочий не существует единого, подходящего для всех стран сценария, и в каждом конкретном случае сложившаяся схема распределения полномочий между центральной властью и местным самоуправлением есть итог исторической эволюции и борьбы интересов различных уровней власти за право регулирования рынка недвижимости.

          Более очевидно, что к числу государственных или муниципальных не должны относиться такие функции по инфраструктурному обеспечению рынка недвижимости, как:

подготовка документов для  учета объектов недвижимости в форме  планов земельных участков, технических  паспортов зданий, строений, сооружений;

проведение массовой оценки недвижимости для целей налогообложения  с использованием унифицированных  методик, утвержденных государственными органами.

          Смешение государственных и негосударственных функций приводит к нерациональной организации инфраструктуры рынка недвижимости и сдерживает его развитие. В частности, возникает монополизм, который блокирует возможности развития честной конкуренции и приводит к возрастанию стоимости различного рода услуг, оказываемых участникам рынка. Все это сдерживает масштабы и скорость оборота недвижимости, снижает эффективность экономики в целом.

Заключение

 

       Децентрализация и демократизация государственного управления, передача органам местного самоуправления значительных полномочии для решения вопросов социально-экономического развития муниципальных образований ставит перед органами управления на местах сложные и неординарные задачи.

       По существу, в условиях реформирования российской экономики и развития рынка экономика города и муниципальное управление становятся относительно самостоятельной сферой деятельности, сферой особых отношений экономики и власти, и здесь действуют особые механизмы согласования социальных, экономических и политических интересов власти, населения и бизнеса.

         Сегодня, когда органы местного самоуправления наделены значительными полномочиями и возможностями определять направления социально-экономического развития своих территорий, чрезвычайно велика их потребность в высококвалифицированных специалистах, обладающих не только актуальными знаниями в тех или иных частных сферах экономики, права и организационного строительства, но и более широкими - комплексными - представлениями о городской экономике и закономерностях муниципального социально-экономического развития. Эти знания требуются не только муниципальным управленцам - в них нуждаются представители бизнеса, работающего в "городской среде", работники предприятий - поставщиков коммунальных и иных инфраструктурных (например, транспортных) услуг, строители, архитекторы, финансисты... Более того, в настоящее время как никогда актуальна задача формирования "общего языка", на котором можно было бы обсуждать возникающие проблемы.