Купля-продажа земельного участка

5. Общая площадь  жилого дома.

Поправки на общую площадь жилого дома не вносятся, так как рыночные цены продаж сопоставимых объектов исчислены в расчете  на единицу общей площади жилого дома.

6. Инженерное  обеспечение.

Поправка на инженерное оборудование вводится в рыночную стоимость

объектов N 1 и N 3 в размере 5 тысяч рублей со знаком минус. Размер поправки соответствует  средней рыночной цене подключения  жилого дома к телефонной сети в  поселениях данного района.

7. Качество постройки.

По нашему мнению, качество постройки, оцененное как "ниже среднего" отразится на сокращении продолжительности жизни жилого дома на 10-15 лет, что равнозначно  начислению физического износа на момент оценки в размере 25% от стоимости  жилого дома или 20% от общей стоимости объекта недвижимости.

В связи с  изложенным поправки за качество постройки  вводятся в рыночные цены объектов N 2, 3 и 4 в размере 20% со знаком минус.

Анализ  результатов, полученных методом прямого  сравнительного

анализа продаж.

После введения поправок разброс приведенных рыночных цен по сопоставимым объектам составил от 40,85 до 54,6 тысяч рублей в расчете на

1 кв. метр общей  площади жилого дома. Наибольшую  достоверность имеет скорректированная  рыночная цена объекта недвижимости  в расчете на 1кв. метр общей площади жилого дома по сопоставимому объекту N 1, поскольку по своим характеристикам он наиболее близок к оцениваемому и к его рыночной цене внесены минимальное количество поправок. Таким образом, принимаем, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит 45,364 тысяч рублей в расчете на 1 кв. метр общей

площади жилого дома или 3688 тысяч рублей как рыночная стоимость объекта недвижимости в целом, определенная по методу сравнения  продаж.

 

Заключение

Земле как фундаментальному объекту государственной и частной собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как источнику экономических благ всегда уделялось значительное место в науке. Вопрос о защите субъектов, осуществляющих сделки с землей, становился ключевым при обновлении законодательства РФ.

Из первой главы  можно сделать следующие выводы:

- Земельный участок  — часть земной поверхности  на территории государства, границы  которой описаны и удостоверены  в установленном порядке. Иными  словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок.

- Правила совершения  сделок с землей неодинаковы  для земельных участков различных  категорий и целей использования.  Существенное отличие наблюдается  в правовом регулировании сделок  с застроенными земельными участками и незастроенными участками.

- Возможность  совершения сделок с земельными  участками появилась в связи  с разгосударствлением собственности  на землю, введением аренды  земли и признанием права частной  собственности на землю.

- Нормативно-правовые акты, регулирующие сделки с земельными участками: Конституция РФ, Гражданский и земельный кодексы РФ, Федеральные Законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», "О государственном земельном кадастре», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другие.

Анализ предложения  земельных участков в Самарской  области дал следующие результаты:

- самый большой  перепад цен произошел в Красноармейском  районе, порядка 100 тысяч рублей  за сотку за месяц;

- значительный перепад цен произошел в Безенчукском районе, там в декабре и январе произошел рост цен, почти на 50 тысяч рублей, затем произошел опять спад цен практически на уровень ноября;

- заметен рост  цен в апреле в Приволжском  районе, практически на 35 тысяч рублей за сотку;

- произошел рост  цен в Хворостянском районе  в апреле порядка 30 тысяч рублей  за сотку;

- в остальных  районах цены практически стабильны.

Из третьей  главы можно сделать вывод, что  для совершения сделки купли-продажи  земельного участка необходимо наличие следующих документов:

- правоустанавливающий  документ на землю (например, свидетельство  о праве собственности на землю);

- кадастровый  паспорт земельного участка;

- кадастровый  план земельного участка;

- технический  паспорт БТИ, если на участке есть зарегистрированное строение;

- справку из  налоговой инспекции об отсутствии  задолженностей по земельному  налогу;

- выписку из  Единого государственного реестра  прав об отсутствии ограничений  и обременений (в случае нотариального  удостоверения сделки).

Сделка является действительной, только после государственной  регистрации договора о купле-продаже  земельного участка.

Рассматривался  земельный участок прямоугольной  формы, площадью 1200 кв. метров с одноэтажным  индивидуальным жилым домом общей  площадью 81,3 кв. метров и жилой площадью 50,8 кв. метров с подвалом и мансардой, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, улица Зелёная, дом № 12 (двенадцать).

Оценка этого  земельного участка проводилась  методом прямого сопоставления  продаж, который основывается на посылке, что субъекты на рынке недвижимости осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Метод основывается на принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

На основании  этого метода выяснилось, что после  введения поправок разброс приведенных  рыночных цен по сопоставимым объектам составил от 40,85 до 54,6 тысяч рублей в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого дома.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта  недвижимости составляет 45,364 тысяч  рублей в расчете на 1 кв. метр общей  площади жилого дома или 3688 тысяч рублей как рыночная стоимость объекта недвижимости в целом.

Подводя итоги  рассмотрению данной темы связанной  со сделками с землей, необходимо отметить, анализ действующего земельного и гражданского законодательства РФ свидетельствует  о необходимости установления общих требований к сделкам с земельными участками.

 

Список  литературы 

1. Конституция  Российской Федерации от 12 декабря  1993г., с изменениями от 30 декабря  2008 года

2. Гражданский  кодекс Российской Федерации  (части первая и вторая) (с последними изменениями от 24.07.2008)

3. Земельный  кодекс Российской Федерации  от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ЗК  РФ) (с последними изменениями  от 27 декабря 2009 года)

4. Кодекс Российской  Федерации об административных  правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ

5. ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним»  от 21.7.97 г., с изменениями от от 11.04.2002 N 36-ФЗ

6. Федеральный  закон "О государственном земельном  кадастре» от 2.01.2000 № 28-ФЗ (редакция  от 4.12.2006)

7. Федеральный закон от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

8. Указ Президента  Российской Федерации от 11 декабря  1993г. «О государственном земельном  кадастре и регистрации документов  о правах на недвижимость". - САПП РФ. 1993. N 50. Ст.4868.

9. Указ Президента  РФ от 27 ноября 1993. № 1767 «О регулировании  земельных отношений и развитии  аграрной реформы в России»  // Российские вести. № 210. 1993.

10. Правила ведения  Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219)

11. Асаул А.Н.  «Экономика недвижимости»: учебник  для вузов, 2-е изд, испр.- СПб:  Питер, 2007

12. Васильева  Л. С. «Экономика недвижимости»: учебник - М.: Эксмо, 2008г

13. Горемыкин  В.А. «Экономика недвижимости»:  учебник для вузов - М.: «Высшее  образование», 2007

14. Земельное  право современной России: Учебное  пособие. Крассов О.И. М.; Дело, 2005.

15. Земельное  право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. – М., 2006. С. 133.

16. Гражданское  право / Под редакцией Ю.К. Толстого  и А.П. Сергеева. С.-П.: Слово, 2006.

17. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество:  Правовое регулирование: Научно-практическое  пособие. М., 2007. С. 7

18. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика./ О.М. Козырь М., -2006. – 340с.

19. Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба»  земельного участка и расположенных  на нем иных объектов недвижимого  имущества: Реальность и перспективы // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2006. № 2.

20. Комментарий  к Земельному кодексу РФ под  ред.Боголюбова С.А., Мининой Е.А., М. 2005.

21. Кирсанов А.Р.  Система государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним в Российской Федерации: Учебное пособие. М., 2007. С. 17

22. Лихолетова  С.В. Отдельные вопросы государственной  регистрации прав на земельные  участки и сделок с ними // Нотариус. 2008. № 6.

23. Медведев С.  Новое в земельном законодательстве // Хозяйство и право. - 2009. - № 7.

24. Нагаев Р.Т.  «Недвижимость: энциклопедический  словарь» - 5-е изд., доп. и перераб. - М.: ЗАО «Издательство `Экономика'», 2008г.

25. Павлов П.Н.  Комментарий к земельному законодательству  Российской Федерации. М., 2005.

26. Соловьев М.М. «Оценочная деятельность: Оценка недвижимости»: Учебное пособие для вузов Изд. 2-е - 224 с.  М.: Эксмо, 2008г

27. Смагин В.  Н., Киселева В. А. «Экономика  недвижимости»: учебное пособие  - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Эксмо, 2008г.

28. Тарасевич Е.И. «Экономика недвижимости. Учебник»: учебник – СПб: «МСК», 2007

29. Тэпман Л.Н.  «Оценка недвижимости»: Учебное  пособие для вузов - 303 с.  М.: Эксмо, 2007г

30. Шершеневич  Г.Ф. Учебник русского гражданского  права (по изд. 1907г.) М., 2002

31. Зеленая площадь от 30 ноября 2009 года №45(319), стр. 183-188.

32. Зеленая площадь  от 21 декабря 2009 года №48(322), стр. 178-182.

33. Зеленая площадь  от 25 января 2010 года №2(324), стр. 176-180.

34. Зеленая площадь  от 22 февраля 2010 года №6(328), стр. 176-180.

35. Зеленая площадь  от 1 марта 2010 года №7(329), стр.183-188.

36. Зеленая площадь  от 5 апреля 2010 года, №12(334), стр. 196-202.

37. http://www.cuz.ru/

38. http://www.femidacenter.ru/articles/art8/

39. http://www.prime-realty.ru/cmi/c3/3.203..htm

40. http://reselling.msk.ru/prodaga-uchastkov/

41. http://www.roscomland.ru/