Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом: особенности и основные принципы

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………3

1. ОСОБЕННОСТИ И ОСНОВНЫЕ  ПРИНЦИПЫ  РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК………………………………………………………………………5

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………17

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК……………………………………….19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

 

Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы;

Сделки  с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан  и юридических лиц, а также  в гражданском обороте.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним призвана обеспечить публичность гражданского оборота  недвижимых вещей, стремиться с помощью  правовых и организационных мер  оздоровить рынок недвижимого имущества, сконцентрировав все его функции  по инвентаризации, учету, регистрации, использованию и налогообложению  в системе единого государственного органа. 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Основной целью закона является обеспечение стабильности оборота недвижимости, его гласности и публично-сти.

1. Государственная  регистрация прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  (далее также - государственная  регистрация прав) - юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения  (обременения), перехода или прекращения  прав на недвижимое имущество  в соответствии с Гражданским  кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может  быть оспорено только в судебном порядке.

2. Государственная  регистрация прав проводится  на всей территории Российской  Федерации по установленной настоящим  Федеральным законом системе  записей о правах на каждый  объект недвижимого имущества  в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав).

3. Датой  государственной регистрации прав  является день внесения соответствующих  записей о правах в Единый  государственный реестр прав.

4. Государственная  регистрация прав осуществляется  по месту нахождения недвижимого  имущества в пределах регистрационного  округа, если иное не установлено  настоящим Федеральным законом.

(в ред.  Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ)

5. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

(в ред.  Федерального закона от 02.10.2007 N 225-ФЗ)

        Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

 

 

 

 

1. ОСОБЕННОСТИ И ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК.

 

 

 

Обязательность  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона (ст. 4).

Участники отношений, возникающих при государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, - с другой (ст. 5).

       Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы.

Государственная регистрация прав на предприятия  как имущественные комплексы, объекты  недвижимого имущества, расположенные  на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения - объекты  недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и  сделок с ними осуществляется федеральным  органом в области государственной  регистрации. По инициативе заявителя допускается государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, включенные в состав автомобильной дороги и расположенные на территориях более одного регистрационного округа, и сделок с такими объектами недвижимого имущества федеральным органом в области государственной регистрации или государственная регистрация прав на такие объекты недвижимого имущества и сделок с ними по месту их нахождения в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации. Государственная регистрация прав на иные объекты недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения данных объектов в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации.

Предусмотренные настоящим Федеральным законом  полномочия органов, осуществляющих государственную  регистрацию прав, за исключением  полномочий, предусмотренных статьей 10 настоящего Федерального закона, на основании решений федерального органа в области государственной регистрации вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения. В целях применения установленных настоящим Федеральным законом правил наделенные в соответствии с такими решениями соответствующими полномочиями указанные государственные бюджетные учреждения считаются органами, осуществляющими государственную регистрацию прав. При этом соответствующие положения настоящего Федерального закона применяются к таким государственным бюджетным учреждениям постольку, поскольку иное не вытекает из существа соответствующих правоотношений.

(п. 2 в  ред. Федерального закона от 21.12.2009 N 334-ФЗ)

3. К компетенции  федерального органа в области  государственной регистрации при  проведении им государственной  регистрации прав в случаях,  предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, и органов по государственной регистрации относятся:

-

проверка  действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

- проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

- государственная регистрация прав;

- выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

- выдача информации о зарегистрированных правах;

-

принятие  на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, бесхозяйных недвижимых вещей;

-

выдача  в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, правообладателям, их законным представителям, лицам, получившим доверенность от правообладателей или их законных представителей, по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме (ст. 9).

            

Полномочия  федерального органа в области государственной  регистрации. Федеральный орган в области государственной регистрации:

- координирует и контролирует деятельность органов по государственной регистрации;

- обеспечивает соблюдение Правил ведения Единого государственного реестра прав, а также создание и функционирование системы ведения Единого государственного реестра прав в электронном виде;

(в ред.  Федерального закона от 21.12.2009 N 334-ФЗ)

- 

разрабатывает и издает методические материалы по вопросам практики ведения государственной регистрации прав органами по государственной регистрации;

- в определенных им регистрационных округах назначает на должность и освобождает от должности руководителей территориальных подразделений или территориальных отделов органов по государственной регистрации;

(в ред.  Федерального закона от 21.12.2009 N 334-ФЗ)

-

обеспечивает  обучение и повышение квалификации работников органов по государственной регистрации;

-

осуществляет  иные установленные законодательством  полномочия.

За государственную  регистрацию прав взимается государственная  пошлина в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (ст 11).

Единый  государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

1. Права  на недвижимое имущество и  сделки с ним подлежат государственной  регистрации в Едином государственном  реестре прав.

2. Единый  государственный реестр прав  содержит информацию о существующих  и прекращенных правах на объекты  недвижимого имущества, данные  об указанных объектах и сведения  о правообладателях.

Неотъемлемой  частью Единого государственного реестра  прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета  документов.

Дело  правоустанавливающих документов открывается  на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации  прав на указанный объект.

Книги учета  документов содержат данные о:

- принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;

- выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;

- выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Единый  государственный реестр прав состоит  из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого  имущества. Раздел открывается при  начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером  данного объекта.

Разделы Единого государственного реестра  прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта  недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях  и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным  участком, располагаются непосредственно  за разделом, содержащим информацию о  данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются  непосредственно за соответствующим  разделом, относящимся к зданию, сооружении . Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации. Такой номер возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру принятых на регистрацию документов (ст 12).

 

Порядок проведения государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

-

правовая  экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;