Жилищное право

    Содержание: 

1	Каковы пределы  осуществления права собственности  на жилое помещение? С чем связаны  ограничения собственника?.............	3
2	Кого можно признать членом семьи собственника?.....................	8
3	Какие права имеет  собственник жилого помещения, и  какие обязанности на него возлагаются?..................................................	10
4	Какими правами  на жилое помещение обладают члены  семьи собственника?....................................................................................	14
5	Вправе ли бывшие члены семьи собственника пользоваться жилым помещением против воли собственника?..........................	16
6	На какие категории  лиц не распространяется действие ст. 31 ЖК РФ?...............................................................................................	20
7	В каком случае допускается  принудительный выкуп жилого помещения у собственника?.................................................................	20
8	Каким образом рассчитывается выкупная цена жилья?................	22
Список  литературы……………………………………………………….		24

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.  Каковы пределы  осуществления права  собственности на  жилое помещение?  С чем связаны  ограничения собственника?

     Одним из важнейших средств правового  регулирования любых отношений, в том числе и связанных  с жилыми помещениями, является установление пределов осуществления и ограничения  права. Вопрос о пределах осуществления и ограничения права как на движимое, так и на недвижимое имущество постоянно привлекал и продолжает привлекать к себе внимание и законодателя, и ученых. Неоднозначность правовых норм и различные подходы к их анализу обусловливаются зачастую политическими, экономическими и правовыми факторами. Однако необходимость установления и возможность применения пределов и ограничений в праве осознавались практически во все времена в различных государствах. В частности, соответствующие нормы, содержавшиеся уже в Законах XII таблиц античного Рима, были обстоятельно проанализированы исследователями Римского частного права, которые единодушно отмечали двойственную природу пределов осуществления права, особенно права собственности на недвижимое имущество. Их возникновение обусловливалось, во-первых, интересами общества, причинами нравственного, религиозного, санитарного и транспортного характера, во-вторых, частноправовыми основаниями, особенно связанными с так называемым соседским правом Гражданское законодательство Российской империи, устанавливая пределы осуществления и ограничения права в отношении недвижимости, в некоторой степени затрагивало и права на жилые помещения (в основном при регламентации правового положения строений). Так, ст. 445 Гражданских законов предусматривала возможность одного собственника жилого дома требовать от другого, имеющего рядом (по соседству) жилой дом, не "пристраивать кухни или печи к стене его дома, не лить воды и не сметать сора на дом или двор, не делать ската кровли своей на двор его", а в ст. 446 указывалось на запрет "закладывать соседские окна или заслонять их другим зданием".

     Анализируя  сущность пределов и ограничений  права на жилые помещения, следует  остановиться на различиях этих двух категорий. В литературе часто можно  встретить смешение этих понятий. Между  тем они не равнозначны. Безусловно, оба понятия говорят об определенных границах, в которых собственник  по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим  ему имуществом. Однако природа этих границ весьма различна. Представляется, что, говоря о пределах, законодатель указывает только на закон. Рассматривая ограничения, законодатель отсылает к  основанной на законе воле собственника или иного пользователя жильем и  субъекта, вступающего с ним в  соглашение, либо к воле судебных органов. Исходя из этого, можно сделать следующие  выводы. Пределы объективны в том  смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены законом; ограничения же субъективны, потому что зависят от основанной на законе воли субъектов или судебных органов. Поскольку пределы осуществления  права объективны, постольку ограничения  права также возможны только в  этих пределах. Изложенное позволяет  назвать пределы общими основаниями  стеснения права, а ограничения - частными.

     Стеснения владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащими каким-либо субъектам, могут быть трех видов:

во-первых, законодательные - пределы, установленные федеральными законодательными актами;

во-вторых, судебные - ограничения, вызванные оспоримостью права на жилье;

в-третьих, договорные - ограничения, обусловленные соглашением  сторон. 

     Специального  упоминания заслуживают пределы, непосредственно  касающиеся осуществления прав пользователей  жилых помещений. Российский законодатель, устанавливая пределы осуществления  права собственности в отношении  любого имущества, исходит из принципа "можно делать со своим имуществом все то, что не нарушает права других субъектов". Регламентируя отношения, связанные с недвижимостью в жилищной сфере, этот принцип проецируется и на право собственности на жилые помещения. Как следует из ст. 209 ГК РФ и прямо указывается в ст. 17 ЖК РФ, осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц, т.е. пределы обусловливаются основанными на закрепленных в законодательстве правах и интересах субъектов гражданского права.

     К таким пределам законодатель относит  возможность использования жилья. Все жилые помещения независимо от фондовой принадлежности и оснований  владения и пользования имеют  исключительно целевое назначение. В соответствии со ст. 288 ГК РФ жилые  помещения предназначаются для  проживания граждан, гражданин - собственник  жилого помещения может использовать его для личного проживания и  проживания членов его семьи. Жилые  помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании  договора. При этом размещение в  жилых домах промышленных производств  не допускается. Похожая норма содержится в ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилые  помещения предназначены для  постоянного проживания граждан. Предоставление помещений для нужд промышленного  характера запрещается. Исходя из установленного законом целевого назначения жилища, недопустимо встречающееся на практике размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, производственных мощностей. В соответствии со ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

     В отличие от прежнего законодательства ГК РФ предусмотрел ответственность  собственников за использование  жилого помещения не по назначению. Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник  жилого помещения использует его  не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может  предупредить собственника о необходимости  устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник  продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое  помещение не по назначению, суд  по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже  с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного  решения.

     К пределам осуществления права на жилые помещения следует также  отнести необходимость надлежащего  обращения с жилым помещением, т.е. соблюдение санитарно-гигиенических  требований, строительных норм и правил, противопожарных норм и т.п., необходимых  для нормальной эксплуатации как  данного жилого помещения, так и  иной недвижимости в жилищной сфере, расположенной в этом доме. Например, собственник, наниматель или иной пользователь жилья в многоквартирном доме не вправе без разрешения соответствующих  органов переустраивать квартиру, устанавливать  дополнительное отопительное или иное оборудование и т.д. В качестве крайней  меры к собственнику за бесхозяйственное обращение с принадлежащим ему  жилым помещением, допускающему его  разрушение, ГК РФ согласно той же ст. 293 может быть применено прекращение  права собственности.

     Судебные  ограничения права на жилье возникают  в случаях оспоримости права  на жилье, т.е. когда право на жилое  помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о расторжении  или изменении договора найма, купли-продажи, мены, о признании недействительным обмена жилыми помещениями. В случае возникновения споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение правомочие распоряжения будет ограничено.

     Договорные  стеснения права собственности  на жилые помещения возможны и  когда субъекты гражданско-правовых отношений налагают ограничения  на одну из сторон соглашения при заключении договоров ипотеки, пожизненного содержания с иждивением, найма, поднайма жилья  и некоторых других.

     По  общему правилу, установленному ст. 346 ГК РФ, передача жилого помещения в  залог не лишает залогодателя права  распоряжаться им. Изъятия из этого  правила могут быть установлены  законом или договором. Например, договором о залоге может предусматриваться, что залогодатель не вправе распоряжаться  заложенным жилым помещением, либо может быть установлен запрет на совершение некоторых актов распоряжения (допустим, незалогодатель вправе совершать сделки, влекущие переход права собственности).

     Ограничения права собственности возможны и  при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, предусмотренного § 4 гл. 33 ГК РФ, согласно которому собственник  вправе произвести отчуждение жилища, при этом плательщиком ренты и  должником по другим обязательствам, вытекающим из такого договора, становится приобретатель, т.е. налицо обременение  приобретенного жилья. Кроме того, получатель ренты в обеспечение обязательства  плательщика ренты приобретает  право залога на это имущество.

     При заключении договора найма жилого помещения  собственник, как заключивший соглашение, так и приобретший жилье после  заключения договора найма, если иное не предусмотрено соглашением сторон, может быть ограничен или вообще лишен права пользования жилым  помещением на срок действия договора. В таком случае право использовать жилище имеется у нанимателя и  постоянно проживающих с ним  граждан. Согласно ст. 675 ГК РФ переход  права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или прекращения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. 

     2.  Кого можно признать  членом семьи собственника?

     Новое жилищное законодательство пересмотрело перечень лиц, относящихся к категории  членов семьи собственника или нанимателя жилого помещения. Их можно сгруппировать  в три группы:

     – супруг, дети и родители нанимателя или собственника жилого помещения при условии подтверждения их семейно-правовой связи и совместного проживания с нанимателем или собственником жилого помещения;

     – другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы в случае признания названных лиц членами семьи собственника (п. 1 ст. 31 ЖК РФ), что свидетельствует о том, что у них с собственником жилого помещения должны сложиться отношения по типу семейных. Для данной категории членов семьи нанимателя жилого помещения помимо вселения в качестве членов семьи необходимо также ведение с нанимателем общего хозяйства;

     – иные лица в исключительных случаях могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке либо быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве члена своей семьи.

     Первая  группа – это члены семьи собственника, к которым относятся, во-первых, самые  близкие родственники собственника - супруг, дети и родители. Поскольку  понятия «семья» и «член семьи» употребляются в ЖК РФ применительно к жилищным правоотношениям, постольку необходимым признаком семьи в данном контексте является проживание ее членов в жилом помещении, принадлежащем собственнику, совместно с ним.

     Во-вторых, к членам семьи собственника жилого помещения могут быть отнесены другие родственники (братья, сестры, дяди, тети, дед, бабушка и т.д.) и не являющиеся родственниками собственника нетрудоспособные иждивенцы; в исключительных случаях членами семьи собственника могут быть признаны и такие граждане, которые не состоят с собственником жилья ни в каких родственных или свойственных отношениях и не являются его нетрудоспособными иждивенцами. Условием признания этой группы граждан членами семьи собственника является то, что в свое время они были вселены собственником в принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение именно в качестве членов своей семьи (приживальцы). Такие случаи сами по себе являются исключением в соотношении с понятием семьи как объединением совместно проживающих граждан, связанных между собой браком или иными родственными узами. Однако вселение в качестве членов семьи и последующее проживание в жилом помещении совместно с собственником и другими членами его семьи становятся решающими факторами, которые обеспечивают единство совместно проживающих граждан, включая приживальцев, и являются основанием для определения состава семьи собственника жилого помещения.

     Объем прав и обязанностей членов семьи  собственника жилого помещения определяется соглашением между собственником, с одной стороны, и членами  его семьи, с другой стороны. Таким  соглашением, например, в пользовании  членов семьи собственника могут  быть закреплены отдельные комнаты  в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями  в квартире, определены условия оплаты коммунальных услуг, урегулированы  другие вопросы.

     Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК РФ специально отмечает, что гражданин  – собственник жилого дома, приватизированной  квартиры или иного жилого помещения  вправе использовать его для личного  проживания и проживания членов его  семьи. Непроживание самого собственника с указанными членами его семьи  на жилой площади, принадлежащей  ему квартиры, никоим образом не может отразиться на их праве пользования  этой площадью. Совместное проживание с собственником квартиры и ведение с ним общего хозяйства имеет значение в отношении других его родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, которые по данному основанию могут быть признаны членами его семьи.  

3.  Какие права имеет  собственник жилого  помещения, и какие  обязанности на него возлагаются?

     Одним из способов распоряжения жилым помещением является предоставление собственником  права владения и (или) пользования  жилым помещением другим физическим или юридическим лицам. При этом гражданам жилое помещение предоставляется  на основе договора найма, договора безвозмездного пользования или иного законного  основания, а юридическим лицам  на основе договора аренды или иного  законного основания. Соответствующие  договоры составляются с учетом требований гражданского и жилищного законодательства РФ. Так, например, договоры аренды заключаются  в письменном виде. Если договор аренды заключен на срок более года, то он подлежит государственной регистрации.