Сущность договора продажи недвижимости

Покупатель по договору продажи  недвижимого имущества обязуется  принять от продавца недвижимое имущество  в порядке, установленном ст.527 ГК, осуществить необходимые с его стороны действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, уплатить покупателю его цену.

Цена недвижимости в договоре купли-продажи определяется, если иное не предусмотрено законодательством, по соглашению сторон. Как уже указывалось, условие о цене является существенным условием договора продажи недвижимости и отсутствие в договоре такого условия  не может быть компенсировано с помощью  общего правила определения цены в возмездном договоре, установленного пунктом 3 ст.394 ГК.

Вместе с тем законодательство позволяет сторонам определить цену недвижимого имущества как путем  закрепления в договоре общей  суммы сделки, так и посредством  установления цены каждого отдельного элемента недвижимого имущества (цены здания, цены насаждений, цены земельного участка и т.д.). В первом случае, когда стороны закрепляют в договоре общую сумму сделки продажи недвижимого  имущества, предполагается, что она  включает как цену здания, сооружения, другого недвижимого по своим  естественным свойствам имущества, так и цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей  части земельного участка (пункт 2 ст.526 ГК).

Стороны могут установить в договоре цену недвижимости за единицу  ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае в соответствии с пунктом 3 ст.526 ГК общая цена недвижимого  имущества, подлежащая уплате, определяется из фактического размера переданного  покупателю недвижимого имущества. [10, c.5]

Согласимся с Синайским  В.И., он отмечает, "что цена в купле-продаже  непременно должна выражаться в деньгах. Уплата вещами дала бы место другой юридической сделке, мене, а не купле-продаже. Цена эта должна быть, далее, определимой. Не будет, поэтому, купли-продажи, если нельзя определить, какую сумму вправе требовать продавец от покупщика. Равным образом, цена должна быть истинной". [8, c.228]

Это выражение также можно  перенести на сделки с недвижимым имуществом.

Главным выводом данного  пункта является то, что договор  продажи недвижимости отличается от договора купли-продажи наличием такого существенного условия как цена. Так как если отсутствуют в  письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже является не заключенным. Отсутствие в договоре условия о цене не может быть заменено общим правилом определения цены в договоре, потому что в своем большинстве предметы недвижимого имущества строго индивидуальны и имеют свои особенности даже по сравнению с аналогичными предметами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении хотелось бы отметить некоторые важные аспекты, связанные  с сущностью и особенностями  договора продажи недвижимости в общем.

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется  принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

Существенными условиями  договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.

Такой договор должен быть заключен в письменной форме в  виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским  кодексом Республики Беларусь предусмотрена  обязательная регистрация перехода прав собственности по договору продажи  недвижимости.

Государственная регистрация  возникновения, перехода, прекращения  права, ограничения права на недвижимое имущество, основанием которых является сделка, подлежащая государственной  регистрации, не может осуществляться ранее государственной регистрации  соответствующей сделки.

Для осуществления государственной  регистрации стороны должны представить  в соответствующий государственный  орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права  на предмет сделки.

Передача недвижимости продавцом  и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному  акту или иному документу о  передаче. Если иное не предусмотрено  законодательством или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным  после передачи этого имущества  покупателю и подписания сторонами  соответствующего документа о передаче.

Переход в результате исполнения договора купли-продажи недвижимости, строения находящихся на земельном  участке, неизбежно влечет изменение  правоотношений и по поводу этого  земельного участка. Так, например, покупатель здания, сооружения одновременно с  передачей ему права собственности  на указанные объекты получает права  и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью  и необходима для ее использования.

В случае передачи продавцом  покупателю недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков  товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков  товара.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ:

1.  Гражданский Кодекс  Республики Беларусь 7 декабря 1998 г. N 218-З (в ред. от 10.01.2011 N 241-З). - 296 с.

2.  Кодекс Республики  Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425-З (с изменениями и  дополнениями от 1 января 2011 г.).

3.  Закон Республики  Беларусь от 22.07.2002 № 133-3 "О государственной  регистрации недвижимого имущества,  прав на него и сделок с  ним" (с изменениями и дополнениями  от 4 января 2010 г.).

4.  Постановление Пленума  ВХС Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 "О применении норм ГК  Республики Беларусь, регулирующих  заключение, изменение и распоряжение  договоров" (с изм. и доп.  от 26.09.2008).

5.  Постановление Совета  Министров Республики Беларусь  от 21.11.2007 N 1578 "Об утверждении перечня  административных процедур, совершаемых  Государственным комитетом по  имуществу и подчиненными ему  организациями в отношении юридических  лиц и индивидуальных предпринимателей, и внесении изменений в постановление  Совета Министров Республики  Беларусь от 8 июня 2004 г. N 689"

6.  Разъяснение ВХС  Республики Беларусь от 16.12.2005 №  03-24/2340 "О порядке государственной  регистрации договора купли-продажи  недвижимого имущества".

7.  Александров, Д. Регистрация  перехода права собственности  на недвижимое имущество может  быть осуществлена только одновременно  с регистрацией самой сделки / Д. Александров // Бюллетень нормативно-правовой  информации. Юридический мир. - 2008. - № 5.

8.  Брагинский, М.И. Договорное  право / М. И Брагинский, В.В.  Витрянский, - Минск: Статут, 2006. - 576 с.

9.  Волчек, А.В. Договоры  предпринимательской деятельности / А.В. Волчек. - Минск: Регистр, 2010. - 260 c.

10.  Каравай А.В. Договор  продажи недвижимости / А.В. Каравай  // Обзор судебной практики. - 2001. - № 1.

11.  Колбасин Д.А. Гражданское  право РБ. Общая часть: учеб. пособие / Д.А. Колбасин. - Минск: ФУ Аинформ, 2009. - 592 с.

12.  Комментарий к ГК  Республики Беларусь под редакцией  Каменкова В. С.

13.  Комментарий к ГК  Республики Беларусь под редакцией  Подгруши В. В.

14.  Сергеев А.П. Гражданское  право. Том 2/Под ред.А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - Москва: Велби, 2003. - 848 с.

15.  Станкевич, Н.Г. Сделки  с недвижимостью граждан: квартира, дача, земельный участок, гараж  / Н.Г. Станкевич. - Минск: Амалфея, 2002. - 432 с.

16.  Фадеев, В. Договор  купли-продажи есть, а право собственности  под вопросом / В. Фадеев // Обзор  судебной практики. - 2010. - № 3.

17.  Чигир В.Ф. Гражданское право: учеб. для вузов: В 2 ч. Ч.1/Под общ. ред. В.Ф. Чигира. - Минск: Амалфея, 2000. - 976 с.

18.  Шулейко, Е. Исполнение  договора купли-продажи недвижимости  и последствия его нарушения  / Е. Шулейко // Обзор судебной  практики. - 2010. - № 3.