Рынок земли и его особенности

В случае непосредственной продажи земли ее цена находится в прямой зависимости от величины ренты, получаемой с продаваемого участка, и в обратной зависимости от процентной ставки.

Что касается цены на сельскохозяйственную продукцию, формируемую с учетом рентных платежей, то она складывается из следующих составляющих: издержек производства, средней прибыли, абсолютной ренты и дифференциальной ренты.

Земельный кодекс

Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Как известно Государственная дума преодолела вето Президента на Земельный кодекс России. Главным спорным вопросом между президентом и парламентом являлся вопрос о сельскохозяйственных землях, которые, по мнению главы государства, должны продаваться и покупаться. В течение последних пяти лет, пока продолжается работа над Земельным кодексом, парламент занимал жесткую позицию, исключающую возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель.

Для России важно не столько признание целесообразности земельного рынка, сколько выбор подходящих путей и методов его формирования. Многих пугает вовлечение в оборот земель сельскохозяйственного назначения. Называются несколько опасностей. Насколько они реальны и можно ли от них уберечься? За ответом уместно обратиться к мировому опыту.

Опасность первая - состоятельные покупатели приобретут большие участки

сельхозугодий, что приведет к образованию "латифундий" латиноамериканского типа с наемными работниками. Но исторически латифундии в Латинской Америке возникали не через рынок, а были подарены колониальными властями: в Бразилии - от лица португальской короны, в других странах - от испанской короны. В Европе до земельных реформ крупные феодальные владения возникали как королевский дар дворянству. Городские купцы от случая к случаю скупали землю задолжавших знатных персон, но практически никогда большие поместья не образовывались при скупке мелких участков. В России на латифундии более всего похожи бывшие колхозы - участки в 5000 га, с сотнями работников и производительностью втрое меньшей, чем на небольших (в несколько десятков га) частных фермах Западной Европы.

Можно законодательно запретить иностранцам приобретать сельхозугодья, как это сделано в США (в штатах Айова и Миссури), Канаде (в провинциях Альберта и Манитоба), в Ирландии и Новой Зеландии, за исключением покупки земли по предварительному разрешению государства. Можно также ограничить размер участка, который приобретается одной семьей, как в Дании, Новой Зеландии и других странах.

Опасность вторая - банки завладеют большими участками при переходе заложенной земли в собственность залогодержателя и станут крупными собственниками. Чтобы ограничить приобретение банками земель, целесообразно обязать их продавать в течение двух лет (как в США) землю должника, полученную вследствие просрочки платежа или залоговых торгов.

Опасность третья - городские спекулянты скупят землю и быстро перепродадут за большие деньги. Однако спекуляция процветает как раз при отсутствии открытого рынка и рыночной цены земли, порождая криминальные способы ее получения даром или почти даром. Опыт США свидетельствует, что спекуляция земельными участками достигла наибольших размеров в периоды двойного уровня цен: с одной стороны, чисто символических, которые устанавливались государством в 60-е годы прошлого века при наделении поселенцев землей, с другой - свободных рыночных цен на разрешенных государством земельных аукционах (в основном для земель несельскохозяйственного пользования). Ныне спекулятивные сделки на земельном рынке США не превышают 10% всех актов купли-продажи участков.

Во многих странах с рыночной экономикой, где работает механизм получения прибыли от быстрого рыночного оборота земли, применяется принцип более высокого налогообложения на краткосрочное владение и, наоборот, введены низкие налоги на доходы при долгосрочном владении. Например, в 1930 г. в США на доходы от продажи земли, находившейся во владении до одного года, был введен налог в 100%, до двух лет - 80, до пяти лет - 60, до десяти лет - 40, свыше десяти лет - 30%.

Опасность четвертая - будет изменено целевое назначение сельхозугодий.

Существует богатый опыт законодательного ограничения. Так, в Дании значительная часть сельхозугодий защищена благодаря разделению страны на зоны - городские, дачные и сельскохозяйственные земли. Перевод из одной категории в другую возможен только с разрешения властей. Вводится и более строгий мораторий на срок, к примеру, 10 лет. В целом опасность здесь невелика. Большинство сельхозугодий в России используется сегодня неэффективно. К примеру, небольшие частные финские фермы имеют показатели по зерновым, вдвое превышающие российские. Если бы хотя бы две трети российских земель использовались с финской эффективностью, Россия превратилась бы в крупного экспортера зерна, а миллионы гектаров сельхозугодий стали бы ненужными сельскому хозяйству.

Опасность пятая - крестьяне неосмотрительно станут продавать права на землю по низким ценам. Опыт других стран и самой России снимает это опасение. Например, в Чехии новые собственники в редких случаях продают земли сельскохозяйственного назначения, большинство сдает в аренду. Арендная плата становится показателем стоимости земли в условиях развивающегося рынка. И в России не так уж активно шла торговля дачными и подобными небольшими участками. Из 41 млн таких земельных участков в 1994 г. продано 100 тыс., в 1995 г. - 300 тыс., в 1996 г. - 1 млн. Годовой оборот земли составляет в среднем 2,5%, что соответствует нижней границе нормального годового оборота в странах с развитой рыночной экономикой.

Провозглашая право свободного владения земельной собственностью, Конституция в статье 36 части 3 устанавливает, что конкретные вопросы правоотношений земельной собственности должны регулироваться Федеральным законом. Роль такого закона и призван сыграть Земельный кодекс.

Земельный кодекс в нынешнем варианте решает вопрос получения гражданами России земельных участков для организации крестьянского хозяйства, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, и животноводства, индивидуального жилищного, дачного строительства и т.д. Но в нем содержатся жесткие ограничения правомочий по распоряжению земельными участками и долями, по существу отрицается ипотека. Следовало бы признать за собственником право распоряжения земельными участками, в том числе и сдачу их в залог под выполнение кредитных или иных обязательств. Без залога земли товаропроизводителю сегодня не решить своих финансовых проблем. Разрешите регулируемый земельный оборот, поставить преграды латифундизму, спекуляции - вот о чем сегодня говорят сами крестьяне, не понаслышке знающие истинные проблемы села.

Министр экономического развития и торговли Герман Греф сообщил, что законопроект будет внесен в Госдуму в период весенней сессии. Предполагается, что земли промышленного назначения, земли городов, охраняемые территории, лесной фонд будут равноправными с точки зрения формы собственности на них. «Мы придерживаемся принципа равенства всех категорий земель», - подчеркивает министр.

При этом также было сказано, что «мы не будем ломать сложившуюся систему земельных отношений в России после планируемого вступления в силу Земельного кодекса». По его словам, с началом действия земельного кодекса правительством предусмотрен переходный период для приведения в порядок земельных отношений. Его введение обусловлено необходимостью преодоления некоторой дестабилизации, которая неизбежно возникает после законодательного закрепления правовых норм регулирования земельного оборота.

Правительственная концепция земельного кодекса не включает в себя принципы правового регулирования оборота сельскохозяйственных земель. Отдельный закон об обороте сельскохозяйственных угодий последует сразу же за принятием земельного кодекса. Этот специальный нормативный акт будет разработан до конца года. Правда, как отметил Греф, принят он будет лишь в начале 2002 года.

Россия располагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне не эффективно. Начатая в 1991 году земельная реформа не доведена до конца, не создана система земельного законодательства. Земельный ранок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Существующие механизмы распоряжения, владения, пользования землей, ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективным хозяйствующим субъектам. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала. Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного использования, идет деградация и снижение плодородия почв. при этом финансирование мероприятий в сфере землепользования осуществляется по остаточному принципу, вследствие чего система землеустройства близка к ликвидации. Земельные отношения крайне политизированы.

Выходом из такого сложного положения является определение основных направлений государственной земельной политики и разработка системы стратегических и тактических мероприятий по развитию реформы в Российской Федерации.

Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

Л.И. Абалкин. Российская школа экономической мысли: поиск самоопределения. М. 2000. С.19-31.

Справочник «Социально-экономические проблемы России». Гл. 7. Аграрная реформа.

Е. Власова. «Земельный кодекс появится грядущей весной?». Независимая газета 10.02.2001.

Г.Х. Попов. О Столыпинской реформе. М. Экономика 1997. С. 45-47.

В.П. Денисов нач. Департамента аграрной политики Министерства сельского хозяйства и продовольствия РФ. «Уроки аграрной реформы». Труды вольного экономического общества. М. 1997. С.98-100.

Г.И. Шмелев. «Земля - Россия».Труды вольного экономического общества. М. 1997. С. 110-113

Федеральная целевая программа «Развитие земельной реформы в РФ на 1999-2002 годы». Утверждена постановлением Правительства РФ от 26 июня 1999г. № 694

М. Трудолюбов. «Под паром». Журнал «Итоги», 15.12.1997г.

В.Я. Иохин. Учебник Экономическая теория. М. Юрист. 2000г.