Инженерные изыскания, инвентаризация и реконструкция застройки

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

Физическая осуществимость, т.е. соответствие ресурсному потенциалу

 Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическим законодательствам. Таким образом, срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных.

Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка, использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат. Критерием финансовой осуществимости, является положительный возврат инвестируемого капитала, т.е. возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовых обязательств и возврата самого капитала. В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и месторасположения, которые определяют такие характеристики как валовой доход, операционные расходы, потери и т.д. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, КЗКОЙ из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Это использование должно быть вероятным и соответствовать варианту использования. , выбираемому типичным инвестором на рынке.

 

 

 

 

Наилучшее и наиболее эффективное использование является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков и господствующих рыночных условий, тем самым, выражая лишь мнение, но не безусловный факт.

В соответствии с функциональным назначением, окружающей застройкой, объемно-планировочным решением объекта оценки наиболее вероятным будет текущее использование помещений в качестве коммерческой недвижимости.

 

5 Применение трех подходов к оценке.

5.1 Определение стоимости недвижимости затратным подходом.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату оценки, с учетом износа объекта оценки.

Основные этапы при применении данного подхода к определению рыночной стоимости объекта оценки:

• Расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки.
• Расчет затрат на возведение нового объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки.
• Расчет физического износа объекта оценки.
• Итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом к оценке.

Данный подход не применялся (по заданию).

6 Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

6.1 Общие сведения

 

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (ФСО № 1)

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения 
сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой 
недвижимости, должны быть сопоставимы.

Этот подход определяет рыночную стоимость объекта оценки на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по размеру, доходу, который они производят, и использованию. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить прямой подход сопоставимых продаж, Оценщик использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, вклада, спроса и предложения.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продаж и сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором сравнительного подхода является достоверность получаемой информации.

Несомненно,  что  ни  один  из  выбранных  объектов  сравнения  не  может  практически

 

 

полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, которые могут быть физическими или экономическими. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения. Элементами сравнения называют характеристики Объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.

К рассмотрению можно принимать объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были нормальными рыночными. Особую осторожность следует применять при анализе сделок между связанными каким-либо образом сторонами, поспешно совершенных сделок и т.п.

Сравнительный подход включает два метода:

• метод сравнения продаж;
• метод валового рентного мультипликатора.

Метод валового рентного мультипликатора основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором.

Валовой рентный мультипликатор рассчитывается на основе данных о нескольких объектах, для которых одновременно известна цена и размер арендной платы. Объекты, используемые для определения валового рентного мультипликатора должны быть сопоставимы с объектом оценки по двум основным параметрам: принадлежность к одному сегменту рынка недвижимости и сопоставимость варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. Значение других ценообразующих характеристик у сопоставимых объектов и объекта оценки могут и не совпадать (физические характеристики, локальное местоположение).

При анализе рынка сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект оценки, были выявлены единичные объекты недвижимости, по которым одновременно известна и цена продажи (предложения к продаже) и величина арендной платы. Данной информации не достаточно для выведения объективного значения валового рентного мультипликатора. В связи с этим, применения данного метода затруднительно.

Метод сравнения продаж основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи объектов, аналогичных оцениваемому объекту недвижимости.

Метод сравнения продаж является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по аналогам объекта оценки.

В рамках данного отчета наиболее применим метод сравнения продаж.

Расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:

— изучение рынка и выбор аналогов, которые наиболее сопоставимы с объектом

оценки.

— корректировка цен каждого аналога в соответствии с имеющимися различиями между аналогом и объектом оценки

— согласование скорректированных цен и определение рыночной стоимости объекта

оценки

 

6.2. Описание объектов - аналогов

 

В результате анализа рынка производственной недвижимости Краснодарского края, Оценщиком  были  выявлены  предложения  к  продаже  недвижимого  имущества,  аналогичного

 

 

объекту оценки по физическим и техническим характеристикам. Было выявлено три объекта-аналога, описание которых представлено в таблице № 11.1.

Таблица №11.1- Описание объектов-аналогов

Характеристики объектов	Оцениваемый объект	№ 1	№2	№3
Стоимость предложения объекта недвижимости к продаже, руб.		2 300 000	1 500 000	12 000 000
Общая площадь, кв.м.	570,0	40	30	186
Площадь земельного участка, кв. м.	400	400	400	400
Вид права на земельный участок, руб.	собственность	собственность	собственность	собственность
Местоположение	Краснодар, ул. Северная (Мосты)	Краснодар, ул. Школьная	Краснодар, ул. Школьная	Краснодар, ул. Новороссийская
Техническое состояние		не требует ремонта	не требует ремонта	не требует ремонта
Дата предложения к продаже (оферта)		Май 2011	Май 2011	Апрель 2011
Отделка, техническое состояние	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Источник	-	www.kubanrealt y.ru	www.kubanrealt y.ru	www.kubanrealt y.ru

 

6.3 Обоснование корректировок

 

Далее в выбранные аналоги мы внесли корректировки. Корректировки мы вводили экспертным путем с учетом анализа рынка.

1. Корректировка за счет разницы между ценой предложения и ценой продажи. Корректировка на уторгование значительно зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Данная корректировка определена согласно проведенным экспертным исследованиям (В рамках определения данной корректировки были применены результаты исследования, проведенного А.А. Марчук, Е. А. Бутова Для объектов аналогов с ценой предложения корректировка составила - 13%
2. Корректировка на дату продажи. Объекты сравнения сопоставимы по данному критерию. Корректировка отсутствует.
3. Корректировка на условия продажи. Объекты сравнения сопоставимы по данному критерию. Корректировка отсутствует.

Корректировка на размер земельного участка. Корректировка вводится в связи с различиями в площади земельных участков. Корректировка определена как разность рыночной стоимости земельного участка объекта оценки и объекта аналога. Корректировка отсутствует.

4. Корректировка на месторасположение. - Объекты сравнения сопоставимы по данному критерию. Корректировка отсутствует.
5. Корректировка на инженерную инфраструктуру. Корректировка   учитывает наличие   (отсутствие)   таких видов   инженерной   инфраструктуры, как: телефон, горячее

 

 

(холодное) водоснабжение, отопление и др. Объекты сравнения находятся в границах населенных пунктов, имеется возможность подключения к объектам инженерной инфраструктуры. Объекты сравнения сопоставимы по данному критерию. Корректировка отсутствует.

6) Корректировка на масштаб (размер помещений). На основании анализа рынка выявлено, что объекты с меньшей площадью, как правило, более ликвидны и имеют стоимость 1 м² выше по сравнению с крупными объектами. Корректировка рассчитана по методике ООО «Финансовые и бухгалтерские консультанты» (ФБК), 101990, г.Москва, ул.Мясницкая, 44/1, тел.8(495)7375353, сайт: http://www.fbk.ru. Расчет поправки на масштаб помещений выполнялся по следующей формуле:

Kl=(So/Sa)^K,где (11.1)

К1 - поправка на масштаб;

So - площадь оцениваемого объекта;

Sa - площадь аналога;

к   - расчетный коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади (коэффициент торможения).

Таблица № 11.3 - Значения коэффициента торможения

 

Наименование вида недвижимости	Москва	Прочие субъекты РФ
Жилая	0	-0,187
Производственная и складская	-0,235	-0,149
Офисная и торговая	-0,197	-0,119

Тогда размер корректировок составит:

Таблица №11.4 Расчет корректировки на масштаб (размер) помещений

Наименование объекта недвижимости	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Площадь, кв.м.	570,0	40	30	186
Корректирующий коэффициент	-	0,7289	0,7044	0,8752
Корректировка на масштаб (размер) помещений, %	-	-27,11%	-29,56%	-12,48%

 

 

7)  Корректировка на техническое состояние. Объекты сравнения сопоставимы по данному критерию. Корректировка отсутствует.