Метод дисконтирования денежных потоков

естественными историческими  свойствами. Все остальные земельные  угодья являются несельскохозяйственными (лесные площади, кустарники, болота, земли  под водой, дорогами, постройками  и др.).

Традиционно к сельскохозяйственным угодьям относятся пашня, многолетние  насаждения, сенокосы, пастбища, залежи.

Пашня — это земельный  участок, систематически обрабатываемый и используемый для возделывания сельскохозяйственных культур. Пашня  бывает двух разновидностей: мелиорированная  и немелиорированная. Каждая из этих разновидностей включает характеристику состояния данного угодья: пашня чистая, пашня, засоренная камнями, пашня, заросшая кустарником, пашня засоленная, пашня солонцеватая, пашня, подверженная эрозии (ветровой или водной), пашня переувлажненная или заболоченная.

Многолетние насаждения как  угодье — это земельные участки, занятые искусственно созданными древесными, кустарниковыми и травянистыми многолетними насаждениями. Многолетние насаждения подразделяются на разновидности: орошаемые  и неорошаемые. Многолетние насаждения включают следующие подвиды: сады, виноградники, ягодники, плодовые питомники, плантации лекарственных, цветочных, декоративных и специальных технических культур.

Сенокосы — земельные  участки, покрытые многолетней травянистой  растительностью, систематически используемые для сенокошения. Сенокосы бывают следующих  разновидностей: суходольные, заливные (включая лиманные), заболоченные. Состояние  сенокосов характеризуется следующими подвидами: чистые, культурные, коренного  и поверхностного улучшения, закочкаренные, закустаренные, засоренные вредными непоедаемыми и ядовитыми растениями.

Пастбища — земли, покрытые многолетней травянистой растительностью, пригодные и систематически используемые для выпаса скота, не являющиеся сенокосами и залежью. Пастбища подразделяются на суходольные, заливные, заболоченные, горные. Выделяются следующие подвиды пастбищ: чистые естественные, коренного и поверхностного улучшения, культурные орошаемые и неорошаемые, закочкаренные, закустаренные, засоренные ядовитыми травами и др. В отгонном животноводстве пастбища делятся по сезонам использования (летние, весенне-осенние, 
зимние, круглогодичные) и обеспеченности водопоем (обводненные и необводненные).

Залежь — земли, которые  ранее использовались и более  одного года не используются для возделывания сельскохозяйственных культур.

Сельскохозяйственные угодья бывают мелиорированными и не мелиорированными. Мелиорированные угодья подразделяются на орошаемые (регулярного орошения, лиманного орошения и условно орошаемые) и осушенные (с открытым и закрытым дренажем, с двусторонним регулированием водного режима).

Из несельскохозяйственных угодий наибольшую площадь занимают лесные площади: покрытые и непокрытые лесом. Покрытые лесом подразделяются на подвиды: участки сплошного или  куртинного облесения и лесополосы.

Кустарники бывают охранного  назначения, противоэрозионные, водоохраны вдоль рек, водоемов, каналов.

Болота подразделяются на низинные, верховые и переходные.

Угодья под водой —  это площади под реками, ручьями, озерами, водохранилищами, прудами, каналами, коллекторами.

К несельскохозяйственным угодьям  относятся земли, занятые дорогами, прогонами, постройками и дворами, улицами и площадями, оврагами, песками, ледниками, оползнями, осыпями, щебнистыми поверхностями, галечниками, нарушенными  территориями и пр.

Классификация земель по пригодности  их в сельском хозяйстве базируется на оценке целесообразности использования  земель в сельском хозяйстве. Характер использования земель определяется категорией пригодности, которая устанавливается  на основе почв и природных условий  расположения этих земель (климат, рельеф и т. д.). Причем фактическое использование  земельного участка может соответствовать  или не соответствовать категории, которая была установлена для  данного участка исходя из качества земель. Любой земельный 
участок может быть отнесен к одной из следующих категорий пригодности:

1. Земли, пригодные под пашню.
2. Земли, пригодные преимущественно под сенокосы.
3. Земли пастбищные, которые после улучшения могут быть пригодны под другие сельскохозяйственные угодья.
4. Земли, пригодные под сельскохозяйственные угодья после коренных мелиораций.
5. Земли, малопригодные под сельскохозяйственные угодья.
6. Земли, непригодные под сельскохозяйственные угодья.
7. Нарушенные земли.

Основанием отнесения  земельного участка к определенной категории и классу земель являются группы и подгруппы почв, приуроченные к природно-сельскохозяйственным зонам, выделенным на территории России

Категория земли, пригодные  под пашню, объединяет 14 классов  земель, увеличение порядкового номера которых соответствует снижению их качества и производственной значимости. Земли определенного класса обусловливают  соответствующую технологию возделывания сельскохозяйственных культур и  требуют определенных природоохранных  и мелиоративных мероприятий. Категория земли, пригодные преимущественно под сенокосы, объединяет четыре класса земель: пойменные или вне пойменные луговые, незасоленные или слабо и среднезасоленные. Категория земли пастбищные, после улучшения могут быть пригодны под другие сельскохозяйственные угодья, объединяет семь классов земель. Название категории указывает на то, что земли низкого качества, требуют дорогостоящих мелиоративных и природоохранных мероприятий. Использование их в сельском хозяйстве, как правило, экономически малоэффективно. Категория земли, пригодные под сельскохозяйственные угодья после коренных мелиораций, объединяет шесть классов: болота, сильно засоленные земли, такыры, земли овражно-балочных комплексов, пески. Категория земли, малопригодные под сельскохозяйственные угодья, объединяет земли, отнесенные к двум классам: болота и галечники, каменистые россыпи, щебнистые отложения. Категория земли, непригодные под сельскохозяйственные угодья, объединяет земли двух классов: скалы, осыпи, обнажения плотных пород и ледники, вечные снега, участки под водой. Категория нарушенные земли включает два класса: торфоразработки и карьеры, горные выработки, терриконики.

Классификация сенокосов  и пастбищ проведена по природным  зонам и горным территориям. В  каждой выделенной природной зоне и  горном поясе определены классы и  подклассы кормовых угодий с преобладающим  типом почв.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Метод дисконтирования  денежных потоков (ДДП)

Дисконтирование денежных потоков (ДДП) предполагает построение (разработку) финансово-аналитической модели деятельности компании. Среди основных параметров модели, которые нужно определить на начальном этапе, длина прогнозного периода, то есть количество лет, для которых будет рассчитан денежный поток. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в пост прогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов). Построение модели заключается  в прогнозе отчета о прибыли и  убытках, основных статей баланса и  отчета о движении денежных средств. Аналитику необходимо выявить основные факторы или показатели, влияющие на деятельность компании и ее финансовые результаты. Так, например, для производителя пива таким фактором является средняя стоимость гектолитра пива. Для нефтяной компании, например, важнейшим драйвером является цена на нефть на внешнем и внутреннем рынках. Для страховой компании – средний размер страховых взносов. Аналитик делает анализ рынка и прогноз динамики основных драйверов. Потом рассчитываются основные показатели, отдельные статьи доходов и расходов. Анализ выручки подразумевает  прогнозирование предполагаемых доходов  от продажи продукции, товаров и  услуг компанией в течение  определенного прогнозного периода. Данный анализ предполагает изучение динамики рынка, влияния конкуренции, инфляции, объема производства и его  ожидаемого роста, производственных мощностей, а также экономических факторов, оказывающих влияние на отрасль, в которой действует предприятие. После прогнозирования будущей  выручки и себестоимости производства нужно приступать к вычислению генерируемого  компанией денежного потока. Изменение величины рабочего капитала представляет собой сумму  изменений сальдо балансовых статей, составляющих рабочий капитал, а  именно: в активе – краткосрочные  финансовые вложения, дебиторская задолженность, запасы, прочие текущие активы; в  пассиве – кредиторская задолженность, прочие текущие обязательства. Поэтому  для расчетов не обойтись без прогноза баланса. Изменение дебиторской  и кредиторской задолженности традиционно  пропорционально изменению валовой  выручки. Рекомендуется учесть и  дополнительные факторы, такие как  уровень платежной дисциплины в  экономике, финансовое положение отдельных  дебиторов и кредиторов. Для вычисления свободного денежного потока денежный поток  от операционной деятельности уменьшается  на величину инвестиций. В результате остается величина денежных средств, полученных от операционной деятельности, которая  может быть распределена между акционерами  и кредиторами. Для прогноза объема инвестиций нужно принять во внимание целый  ряд факторов. Величина инвестиций в первую очередь определяется стратегией компании, намерениями менеджмента  развивать новые направления, закупать новое оборудование, запускать новые  капиталоемкие проекты. Поэтому  руководствоваться, прежде всего, следует  бизнес-планами и стратегией компании. Если объем капитальных вложений, планируемых менеджментом компании, значительно превосходит среднеотраслевые значения (в частности, критерием  может быть отношение капитальных  вложений к выручке) и бизнес-планы  компании не дают убедительных объяснений относительно причин большого объема капитальных вложений, следует сделать корректировки. После построения модели свободных  денежных потоков компании свободные  денежные потоки пересчитываются с  помощью ставки дисконта в единую величину стоимости на сегодняшний  момент. Математически формула имеет  следующий вид:   где NPV - текущая стоимость (net present value), ДПi - денежный поток в i-й год прогнозного периода, r - ставка дисконта, i - порядковый номер периода (года прогнозирования), N - количество периодов (лет прогнозного периода). Для приведения свободных  денежных потоков компании к настоящему моменту используется ставка дисконтирования. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая  инвесторами ставка дохода на вложенный  капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования, другими  словами – это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы.

1. Кадастр и оценка объектов недвижимости: учебно-методическое пособие для студентов по направлению подготовки 120700 "Землеустройство и кадастры";рец.: Н.Ф. Якушев, А.Б. Соловьев ; НИУ БелГУ; НИУ БелГУ.-Белгород: ИПК НИУ БелГУ, 2011. - 156 с..-Библиогр.: с.154
2. Введение в экономику недвижимости: учебное пособие для студентов вузов, обучающися по направлению "Экономика";рец.: А.Л. Бобров, А.М. Озина, Б.Б. Хрусталев.-М.: КНОРУС, 2010. - 236 с..-Словарь основных терм.: с. 212-234.-Библиогр.: с.
3. Экономика недвижимости: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по направлению 080100 "Экономика" и экономическим спец.;рец.: С.В. Грибовский, С.Н. Максимов, УМО вузов России по .-М.: КноРус, 2009. - 303 с..-Библиогр.: с. 303
4. Экономика недвижимости.-СПб.: Питер, 2008. - 240 с..-(Краткий курс)
5. Экономика недвижимости: Пособие для студентов всех форм обучения.-СПб.: Питер, 2008. - 240 с..-(Краткий курс)
6. Экономика недвижимости: Учебник для студентов вузов, обучающихся по спец. "Экономика и управление на предприятии (по отраслям)";Рец.: В.Ф. Архипова, С.Н. Максимов, А.В. Карасев, М-во образования и н.-СПб.: Питер, 2008. - 622 с..-(Учебник для вузов)
7. Экономика недвижимости: Учебник для студентов вузов, обучающихся по спец. "Экономика и управление на предприятии (по отраслям)" , Минобрнауки РФ.-СПб.: Питер, 2007. - 624 с..-(Учебник для вузов ).-Библиография к главам
8. Введение в экономику недвижимости: Учебное пособие для вузов по спец. "Экономика", Минобрнауки РФ.-М.: КНОРУС, 2007. - 184 с..-Библиогр.: с. 179-180
9. Экономика недвижимости.-М.: КолоС, 2007. - 276с.:ил..-(Учебники и учеб. пособия для студентов высш. учеб.)