Земельный рынок: проблемы его формирования в РФ и мировой опыт

Часто при принятии решений властями муниципальных образований существенно нарушается антимонопольное законодательство. Проверки Федеральной антимонопольной службы РФ систематически выявляют нарушения главным образом в сфере предоставления земельных участков для жилищного строительства.

Несмотря на то, что в целом земельные участки на рынке оцениваются экспертами как доступные для малого бизнеса, следует отметить, что в большинстве случаев малым предприятиям сложно конкурировать на проводимых конкурсах и аукционах по продаже государственных или муниципальных земель с представителями крупного бизнеса. Следует заключить, что доступны малому бизнесу, как правило, земельные участки из сегмента, который представляет для крупного бизнеса малый интерес.

Сопоставляя тенденции развития землепользования в мире и в России, мы наблюдаем как бы противоположные тенденции. В мире пространства, пригодные для жизни, все больше перенаселяются, дефицитными становятся воздух и вода, землю для застройки многие страны отвоевывают у моря, растет нагрузка на плодородную землю. В России же, многие территории пустуют, население страны стремительно сокращается, качество жилищных условий, здравоохранения, бытовых услуг, социального страхования, доходов ухудшается. В ближайшие 25 лет в России нельзя ожидать естественного роста населения.

При сохранении сложившихся за годы реформ тенденций демографического и экономического развития, в России очень скоро возникнут серьезные проблемы с удержанием ее территориального пространства. Реальностью является то, что по значительной части периметра государственных границ России обитают народы с быстро растущим населением, поэтому пустующие российские земли естественным образом могут стать объектом миграции их населения.  
Противостоять таким процессам можно только путем оздоровления экономической ситуации в России вообще и на восточных ее землях в частности. Сбережение российской земли и должно стать главной национальной идеей XXI века для народов, проживающих на этой огромной территории.  
В соответствии с Конституцией РФ за последние 10 лет XX века на территории России практически созданы основы нового земельного строя: ликвидирована государственная монополия на землю; осуществлен переход к многообразию форм земельной собственности; проведено бесплатное перераспределение земли в пользу граждан; введено платное землепользование; основная часть сельскохозяйственных земель передана в частную собственность; земли лесного фонда, природоохранные и другие наиболее ценные земли находятся в государственной собственности; выполнены значительные объемы земельно-кадастровых работ; созданы объективные условия для оборота земли.

Изучение качественного состояния земель в России показывает, что темпы их деградации прогрессируют. Принимаемые меры по повышению плодородия земель носят эпизодический характер, поэтому в девяностых годах практически прекратился прирост ценных высокопродуктивных сельскохозяйственных угодий.

В проведении реальной российской земельной политики важная роль принадлежит государству. Одна из серьезных проблем заключается в необходимости преобразования сельскохозяйственного землепользования на основе требования самодостаточного производства продовольствия.

Основной задачей аграрной реформы в России в девяностые годы явились приватизация земли и реорганизация колхозов и совхозов с целью формирования эффективного сельскохозяйственного производства на основе частной собственности на землю и личной предприимчивости производителей сельскохозяйственной продукции.

Серьезной проблемой является резкое сокращение объемов работ по улучшению земель. Площадь орошаемых земель с 1990 по 2000 год сократилась более чем на 30%, а осушенных - на 60 %. Истощающее почву использование земель привело к резкому сокращению урожайности сельскохозяйственных культур.

Сегодняшняя сложная ситуация в сельской местности России - результат крупных просчетов последних десятилетий, как в народнохозяйственной экономической политике в целом, так и в аграрных вопросах в частности. Главная причина слабой эффективности сельскохозяйственного землепользования России кроется в запущенности материальной базы, то есть отсталости нашей промышленности, и эта отсталость, наряду с организационной неразберихой реформирования сельского хозяйства, огромным ростом цен на ресурсы, сегодня давит на производительность труда крестьян, на плодородие почв, на продуктивность полей и ферм, на количество и качество отечественного продовольствия, поступающего на рынок.

В последние годы главное внимание в нашей стране уделялось частным вопросам регулирования земельных отношений (фермерство, реорганизация колхозов и совхозов, наделение землей граждан, сбор мизерного земельного налога, разговоры о создании кадастра и т.п.). Фактически земельные ресурсы перешли в распоряжение администраций субъектов Российской Федерации, а вопросы их отвода и перераспределения решали в основном руководители бывших поссоветов, сельсоветов и районов.

Пользуясь тем, что земли государственной собственности России до сих пор не разграничены на земли федерального значения и земли субъектов Российской Федерации, сырьевые и естественные монополии, нефтяные компании и другие отрасли и предприятия фактически пользуются федеральными землями бесплатно и таким образом присваивают земельную ренту, которая является общенародным достоянием. В этой связи заслуживает внимания еще одна проблема современного землепользования. В частности, по оценкам экономистов, из страны за рубеж ежегодно вывозится до 20 млрд. долл., причем подавляющая часть этих средств приходится на ресурсные отрасли, связанные с землей. Подобные потери, идущие фактически из бюджета страны, стали возможными из-за грубейших ошибок приватизации, связанных с передачей ренты, которая по праву принадлежит государству, недропользователям и сопутствующим им посредникам. Государственная справедливость в этом деле должна быть немедленно восстановлена, даже если для этого потребуется пересмотреть в рамках законодательства итоги приватизации в ресурсных отраслях и отраслях, использующих землю как пространство. Налогооблагаемый потенциал земли и природных ресурсов должен принадлежать российскому государству, так как только он может быть источником покрытия бюджетных расходов. 

В качестве основного собственника, формирующего предложение на российском земельном рынке, выступает государство в лице региональных и муниципальных администраций. А спрос, на первичном рынке, предъявляется, в основном, со стороны крупных инвесторов. Да и то лишь на земельные участки, предназначенные для строительства в крупных городах или обладающие производственным и рекреационным потенциалом; общая площадь которых составляет менее 2% территории страны. Это не удивительно, так как современное крупное российское предпринимательство имеет сырьевую ориентацию и не нуждается в значительных дополнительных территориальных площадях и земельных ресурсах.

В результате имеет место диспропорция между спросом и предложением земли. В большинстве случаев предложение превышает спрос; за исключением, пожалуй, земель вокруг крупных городов, где цена определяется рынком. Несовершенство рыночного механизма и ограниченное число рыночных субъектов не способствует установлению на рынке земли в России объективной равновесной рыночной цены.

Реализация земельных преобразований в России включает три ключевых направления:

1) реформирование  отношений собственности на землю;

2) учет и стоимостная  оценка на рентной основе земельно-ресурсного  потенциала в составе национального  богатства страны и постановка  его на государственный баланс;

3) организация эффективного  управления земельными ресурсами  страны как национальным достоянием, всеобщим пространственным базисом  народного хозяйства и главным  средством производства в сельском  и лесном хозяйстве, вне зависимости  от форм собственности. Имеющийся  у России огромный земельноресурсный  потенциал, решение указанных проблем  позволят выдвинуть нашу страну  на главное и решающее направление  в решении сложных проблем  глобального масштаба (экология, продовольствие, сырье, пространство). 

2.2. Мировой опыт регулирования рынка земли и земельных отношений

В настоящее время имущественно-земельные отношения формируются под воздействием рыночных механизмов. Поэтому для успешного ведения дел и эффективного управления недвижимостью становится важным знание зарубежного опыта, мировой практики в этой области. Изучение зарубежного опыта позволяет выделить три основных типа организации имущественно-земельных отношений, реализуемых в крупных городах различных стран мира.

Первый тип - это политика местных властей в условиях доминирования муниципальной собственности на землю, основанная на использовании преимущественно арендных методов регулирования. Такую политику проводят в Финляндии, Швейцарии, Канаде, Индии и других государствах, где главными субъектами земельных отношений являются городские муниципалитеты, на которых как на крупнейших владельцах и распорядителях земли лежит основная ответственность за справедливый и эффективный отвод земель и регулирование правового положения недвижимости в городских границах.

Второй тип - это политика, реализуемая при наличии достаточно свободного рынка городских земель, связанная с использованием менее жестких инструментов регулирования объектов недвижимости (рыночная стоимость, налоги). Здесь речь может идти о городах Испании, Португалии, Греции, Кипра, где регулирование имущественно-земельных отношений основывается на привлечении инвестиций в недвижимость, в том числе иностранных, что положительным образом влияет на экономику городов. 
Третий тип организации управления недвижимостью можно назвать смешанным, т.е. комбинирующим элементы первых двух типов. Такую политику проводят в США, ФРГ, Великобритании, Италии. 
Рассмотрим, например, опыт Финляндии, где считается, что с точки зрения рационального ведения городского хозяйства в собственности муниципальных властей должно быть как можно больше городской недвижимости и земли. Во всех городах страны, включая столицу - г. Хельсинки, в собственности города находятся улицы, парки, зеленые зоны и участки, на которых расположены объекты общественного назначения. В муниципальной собственности Хельсинки находится более 60% всей городской территории. В случае большого дефицита бюджета городские власти могут выставлять участки земли на продажу. Земельные участки передают в пользование исключительно путем их сдачи в аренду. Для городского бюджета это постоянный и стабильный источник дохода. Срок аренды устанавливается в зависимости от целевого назначения земли: под жилье - до 60 лет; под промышленное строительство и склады - до 30 лет; для коммерческих целей - от 30 до 60 лет. Размер арендной платы определяется в зависимости от так называемой капитальной, или оценочной стоимости участка. Для участков, используемых под жилье, арендная плата составляет 4% стоимости участка, для участков производственного и коммерческого назначения - 5% стоимости участка. Налог на недвижимость в Финляндии составляет 1,2% оценочной стоимости.

Кроме того, размер арендной платы привязывается к индексу стоимости жизни, чем обеспечивается рентабельность в условиях инфляции. При этом в первые пять лет повышение арендной платы осуществляется в 50%-ном размере. В договоре аренды муниципалитет точно оговаривает план застройки и сроки ее осуществления (обычно 2 - 8 лет). Арендатор имеет право передать свое право на аренду третьему лицу без согласования с городскими властями. По окончании срока аренды у арендатора имеется преимущественное право на продление договора, если же муниципалитет отказывает в продлении договора, то он обязан компенсировать арендатору 60% оценочной стоимости возведенных на участке строений, после чего они переходят в муниципальную собственность.

В Канаде в соответствии с Конституцией собственниками земель являются федеральное правительство, провинции и муниципалитеты, которые распоряжаются около 90% земельного фонда страны. Городские земли являются в основном собственностью муниципалитетов, которые извлекают доход от сдачи в аренду и продажи земельных участков. Арендные платежи определяются процентной ставкой от стоимости недвижимости. Налоги на недвижимость взимаются муниципалитетами Канады, которые совершенно самостоятельны в этом вопросе. Также облагается налогом и передача недвижимости при совершении купчей. Налоги составляют 0,5 - 1% стоимости земельного участка или другого объекта недвижимости. Муниципалитеты устанавливают сборы на застройку своей территории, исходя из стоимости земли; не менее 5% суммы этих сборов направляется на благоустройство мест общего пользования.Оценка собственности - основная функция муниципальных властей, что связано с необходимостью соблюдения в провинции единого подхода к методам оценки. В бюджете столицы Канады г. Оттаве земельные платежи составляют более 30%.

В Швейцарии, где реализуется также первый тип имущественно-земельной политики, приобретение недвижимости осложнено рядом законов, например, на приобретение объектов недвижимости существуют даже квоты (2 тыс. участков ежегодно). Поэтому всего лишь 18% городских земель находится в частной собственности, остальные земли арендуются у местных органов власти. Инвестиции в недвижимость затруднены, так как в стране запрещена спекуляция на объектах недвижимости: существует закон, не позволяющий перепродавать объекты недвижимости, включая незастроенные участки, по более высокой цене в течение двух лет. 
Швейцария и Скандинавские страны относятся к числу наиболее экономически развитых и политически стабильных государств мира, что играет немаловажную роль в повышении рейтинга этих стран на рынке недвижимости. За последние три года общее количество квартир и вилл, проданных в Швейцарии и Норвегии иностранцам, увеличилось более чем в 2,5 раза. В странах, где реализуется второй тип политики регулирования имущественно-земельных отношений, предпочтение отдается купле-продаже недвижимости.

Например, в столице Португалии г. Лиссабоне сугубо рыночный механизм дополнен рядом достаточно жестких ограничений и условий, весьма надежно гарантирующих соблюдение интересов города и муниципальных властей. Приобретая земельный участок в собственность, владелец в соответствии с требованиями закона обязуется создать на участке необходимую социальную инфраструктуру. Если земля приобретается для строительства предприятий, то речь может идти о жилых домах, детских садах, школах, парках, супермаркетах и т.п. Определенные отчисления должны быть сделаны на охрану окружающей среды, развитие здравоохранения и культуры. Продажа муниципальной земли и недвижимости осуществляется только на открытых аукционах, которые контролируются членами муниципалитета. Окончательное решение о продаже принимает председатель муниципалитета. Налог на недвижимость составляет около 1% стоимости объекта.

Имущественно-земельная политика большинства высокоразвитых зарубежных государств относится к третьему типу. Например, в США основным средством осуществления городской политики в области недвижимости является купля-продажа. Большинство покупателей приобретают недвижимость в кредит, внося 20% продажной цены и выплачивая оставшуюся часть в течение 25 - 30 лет при ставке кредита 7% годовых.

Национальная политика поощряет индивидуальное землепользование и приобретение недвижимости путем сокращения федеральных налогов для землевладельца, чтобы помочь ему выплатить ссуду за дом. Земля Вашингтона принадлежит федеральным органам власти, что обусловлено концентрацией в городе основных управленческих структур. Лишь 25% территории Вашингтона находится в частной собственности, причем половина этой земли была продана частным владельцам еще в XIX в. 
Цены на землю регулируются только спросом и предложением, и, разумеется, желанием и интересом покупателя. В США практически любой участок земли может быть продан за сумму, на которой сойдутся продавец и покупатель.