Рынок земли сельскохозяйственного назначения в России

 

Область России	Цена 2009 года, тыс. руб.	Цена 2011 года, тыс. руб.
Курская	4	15-19.5
Белгородская	16.9	19.5
Липецкая	6.3	17-20
Воронежская	15.3	17.7-20
Орловская	2.1	15.17
Тамбовская	5.6	11.5-18

 

Таблица 2 «Стоимость с/х земель в регионах Центрального федерального округа России»

 

 Как и прежде, самыми  востребованными и дорогостоящими  остаются участки в Подмосковье и Ленинградской области, а также в областях, граничащих с Московским регионом. В первую очередь, это Тульская, Смоленская, Владимирская и Тверская область.

За первый квартал 2011 года наметилась еще одна интересная тенденция – значительно оживился интерес инвесторов к первичному рынку земли. Многие аграрные фирмы, лидирующие в своем сегменте принялись скупать сельскохозяйственные земельные участки, расположенные в Центральном округе и прочих регионах России, которые отличаются повышенной плодородностью земли. Причем в этом сегменте цены на землю повысились на 6-7 % за первые три месяца 2011 года.15 
Таким образом в 2011 году земельный рынок России проявил первые признаки оздоровления – покупательская активность выросла, что стало катализатором повышения стоимости земли, на которой будет в ближайшее время строится загородная недвижимость. Также, впервые за продолжительное время наблюдается оживление на первичном рынке земли, причем наибольшей популярностью пользуется земля по несколько гектаров, но не более того.16

В среднем 1 га сельхозземель стоит в России от $250 до $800 в зависимости от стадии оформления и доступа к инфраструктуре, не разделяя цены по регионам. Но эта разница существенная. Так, в Центральном федеральном округе паевая земля в 2010 г. стоила от 3000 руб. за 1 га в Брянской области до 12 500 руб. за 1 га в Белгородской и Воронежской. В Южном федеральном округе паевого рынка уже практически не существует. Чтобы начать производство на этой земле, кроме покупки придется потратиться на введение ее в оборот — т. е. удобрения, приобретение техники и т. п. В целом же, чтобы ввести 1 га в оборот, требуется не менее $1000-1500. За год с 1 га чернозема южнее Тулы можно получить выручку в 25 000-30 000 руб. и прибыль в 5000-6000 руб. Окупаемость зависит от погодных условий, видов культур, которые выращиваются на участке, ценовой конъюнктуры и массы других факторов. В среднем, по мнению экспертов, нужно ориентироваться на окупаемость в течение 5-10 лет.17

В земельном кодексе РФ в статье 66 «Оценка земли» написано следующее:

1.Рыночная стоимость земельного  участка устанавливается в соответствии  с федеральным законом об оценочной  деятельности.

2. Для установления кадастровой  стоимости земельных участков  проводится государственная кадастровая оценка. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

3. В случаях определения  рыночной стоимости земельного  участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Статья 65 земельного кодекса «Платность использования земли» гласит следующее: Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения налога на недвижимость) и арендная плата.18

Совершенствования землепользования и рентных отношений предполагают определенные меры по экономической оценке земельных ресурсов: качественную оценку земель по комплексу природных свойств с точки зрения пригодности к сельскохозяйственному производству; агроэкономическую оценку земель по эффективности возделывания отдельных сельскохозяйственных культур; общую экономическую оценку земель как средства производства в сельском хозяйстве в целом; оценку потерь народного хозяйства при выбытии земель из сельскохозяйственного оборота. Оценка земельных ресурсов проводится на основе земельно-оценочных работ, выполняемых землеустроительной службой страны.

 

2.4 Земельный налог и  арендная плата

В Российской Федерации земельный налог и арендную плату выплачивают Организации и предприятия, не смотря на их организационно-правовую форму и формы собственности, на которой они основаны. Плательщиками являются также иностранные граждане и лица без гражданства, которые имеют землю в собственности на праве владения, пользования и аренды. В России плательщиками являются все собственники и арендаторы земли, все землевладельцы и землепользователи. Все земельные участки, их части, земельные доли, предоставленные юридическим лицам и гражданам в собственность или пользование облагаются земельным налогом и с них взимается арендная плата. Размер налога зависит от местоположения участка, его площади и качества земли т.к. земельный налог представляет из себя стабильных платежей за единицу площади в расчете на год. Все условия, касающиеся арендной платы, а именно – размер, сроки внесения и др. устанавливаются договором, заключаемым ме6жду арендатором и арендодателем.

Не признаются объектом налогообложения:

• земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;

• земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

• земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

• земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, в пределах лесного фонда;

• земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда, за исключением земельных участков, занятых обособленными водными объектами.

Если арендуется земля, находящаяся в государственной или муниципальной собственности, базовые размеры арендной платы устанавливают соответствующие органы исполнительной власти в зависимости от вида использования земель. Предельные размеры участков могут устанавливать субъекты РФ (участки для ведения садоводства, животноводства, дачного строительства) и органы местного самоуправления (для индивидуального жилищного строительства), такое право им дано Земельным законодательством РФ.

Налогоплательщики - физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, исчисляют сумму налога (сумму авансовых платежей по налогу) самостоятельно в отношении земельных участков, используемых (предназначенных для использования) ими в предпринимательской деятельности. 
    Кадастровая стоимость земельного участка определяется оценщиком в соответствии с методиками, утверждаемыми Минэкономразвития России. 
    Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:19

• 0,3 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков:

• отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям

в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

• занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;
• предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

• 1,5 процента от кадастровой стоимости в отношении прочих земельных участков.

 

	2009 год	2010 год	2011 год
Средняя цена земельного участка сельскохозяйственного назначения, руб.	7500	9087	11380
Сумма земельного налога, представленная к оплате, руб.	22,5	27,24	34,14

 

 

Таблица 3 «Изменение суммы земельного налога в России»20

 

2.5. Сравнительный анализ  рыночных показателей и эффективности  использования земель сельскохозяйственного  назначения в Европе и в  России.

Неолиберальные подходы регулирования экономики, приватизация земли привели к осознанию гражданами России возможности развития частной собственности на землю и ее свободной купли-продажи. В ходе земельной реформы, начатой в Российской Федерации в 1990-х гг., существенно преобразилась структура земельного фонда страны. Более чем на треть уменьшалась площадь земель сельскохозяйственных предприятий, произошёл значительный рост земель под населёнными пунктами.

Площадь земель сельскохозяйственного назначения в России составляет более 168 млн. га. и сопоставима с площадью аналогичных земель в 25 странах Евросоюза вместе взятых. Суммарно в странах Евросоюза данные площади составляют около 40% общей территории страны, в России доля сельскохозяйственных земель не превышает и 10% объема российской территории.21

При этом площадь только сельскохозяйственных земель России в три раза больше, чем общая территория Франции – крупнейшей страны Евросоюза. Франция входит в пятерку ведущих стран – мировых экспортеров продукции сельского хозяйства, более половины ее территории занимают пашни и пастбища. При этом Россия входит в пятерку ведущих стран – импортеров готовой продовольственной продукции. Основную часть сельскохозяйственных земель и в России, и в странах Евросоюза составляет пашня.

Таблица 4 Площади с/х земель по назначению в России и странах Евросоюза (2010г.)22

Страна	Земли с/х назначения, %	Пашня, в %
Россия	9,8	6
Бельгия	45,4	27,6
Чехия	44,6	33,4
Германия	47,7	33,3
Франция	53,9	33,4
Кипр	14,7	9,4
Польша	50,9	38,6
Словения	25,1	8,7
Финляндия	6,7	6

 

 

Структура сельскохозяйственных угодий России сопоставима со среднеевропейской структурой: около 60% земель составляет пашня.

Несмотря на столь масштабные сельскохозяйственные угодья, эффективность использования земель в России на самом низком уровне по сравнению со странами Европы. Когда в России объем с/х производства в 2009 году составил 254 евро на 1 гектар, то в Словакии он составил – 837 евро на 1 гектар, во Франции 1884 евро на 1 гектар, а в Германии – 2282 евро на 1 гектар. [Приложение 2]

В среднем страны ЕС зарабатывают в 7 раз больше с 1 гектара площади, чем Россия. Объяснением может служить то, что довольно большая часть земель России находится на крайнем Севере, а российские леса представляют собой в большей степени неосвоенные и необитаемые территории.

При условии, что Россия достигнет общеевропейского уровня эффективности использования российских земель, объем производства сельскохозяйственной продукции в РФ может превысить суммарный объем производства во всей Европе, а  Россия – войдет в тройку ведущих мировых производителей – экспортеров сельхозпродукции.

С учетом более низкой плотности населения в России по сравнению с европейскими странами, объем производства сельскохозяйственной продукции в пересчете на 1 жителя РФ только в 2 раза ниже, чем в среднем по 25 странам Европейского Союза.

Стоит отметить, что в среднем в ЕС и по России удельный вес сельскохозяйственного производства в экономике сопоставим и составляет 4-5% ВВП. Так в России объем производства с/х продукции в 2008 году составил 298 евро на 1 жителя, когда в Латвии 300 евро, Словении 496 евро, Германии 471 евро и во Франции 892 евро на одного жителя. [Приложение 3]

Объем производства сельскохозяйственной продукции на 1 жителя в России сопоставим с аналогичными показателями в Латвии и Словакии. При этом, например, уровень эффективности использования земли в Словакии более чем в 3 раза превышает российский. Общее количество занятых в российском сельском хозяйстве 6,8 млн. человек, а суммарно в 25 странах Евросоюза – 9, 5 млн. чел. Но производительность труда, занятого в сельском хозяйстве европейских стран в среднем более чем в пять раз превышает российский уровень. Уровень эффективности использования земли и производительность труда в самих европейских странах значительно отличается. Но при этом наилучшие показатели наблюдаются у ведущих стран, которые не являются аграрными. Например, около 10% сельскохозяйственных земель Европы составляют земли Польши. При этом польская экономика производит только 5 % общеевропейского объема сельскохозяйственной продукции. Такой же размер угодий позволяет Италии обеспечить 15% всего объема сельскохозяйственного производства Европы.