Рынок земельных ресурсов и его особенности

Введение

 

    Актуальность изучения земельного рынка обусловлена тем фактором, что Россия располагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне неэффективно. Начатая в 1991 году земельная реформа не доведена до конца, не создана система земельного законодательства. Земельный рынок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Существующие механизмы распоряжения, владения, пользования землей, ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективным хозяйствующим субъектам. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала. Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного использования, при этом финансирование мероприятий в сфере землепользования осуществляется по остаточному принципу. Земельные отношения крайне политизированы. Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а следовательно изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них - свободная купля-продажа земли.

  Наиболее весомый вклад в разработку проблематики рыночного землеустройства внесли А. Гольцблат, Н.В. Комов, Н. Шагайда, В.Р Беленький, С.И. Сай. В области управления стоимостью недвижимости следует отметить фундаментальные работы В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, В.В. Григорьева, В.Р. Дорожкина, В.Н. Зарубина, Е.С. Озерова, И.А. Рахмана, Е.П. Ушакова, М.А. Федотовой. Правовые аспекты градостроительства и развитие земельного рынка отражены в трудах В.П. Гринева и В.В. Куценко.

   Целью данной работы является изучение рынка земельных ресурсов и его особенности.

   Поставленная цель определила решение следующих задач:

- рассмотреть этапы формирования  рынка земли;

- проанализировать земельный  оборот в РФ;

- изучить структуру рынка  земельных участков;      

  -подвергнуть исследованию спрос и предложение на земельные участки;

- провести анализ рынка  земельных участков в Пятигорске;

  Объектом исследования является рынок земли. Предметом исследования выступает анализ рынка земельных участков.

  При написании данной курсовой работы были использованы следующие методы научного исследования: сравнительный метод; изучение нормативно-правовой базы; изучение монографических публикаций и статей; аналитический метод.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  1. Земля как объект недвижимости.

  1.1 Понятие земельного участка.

 

   Любая деятельность человека - производственная, коммерческая и пр. - неразрывно связана с землей, которая является важнейшими видом и составной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.

   Земля, как и другие объекты недвижимости, характеризуется следующими свойствами:

- пространственной ограниченностью;

- невозможностью перемещения без существенного нарушения ее     характеристик;

- тем, что является непременным условием любой хозяйственной и общественной деятельности.

   Наряду с общими свойствами, характерными для всех видов недвижимости, земля имеет отличительные, свойственные только ей качества.        Это: 

производительная способность;  

возможность улучшения качества при рациональном использовании; 

существенное повышение  ценности при изменении целевого назначения.

 Прежде всего, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, растительным и животным миром. По мере развития производительных сил этот ресурс превращается в объект социально-экономических связей, главное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и размещения всех отраслей хозяйства, территориальную основу бытия в целом.

    Уникальное свойство земли - ее способность с помощью природных сил производить в массовом порядке сельскохозяйственную и другую сырьевую продукцию.

   Земля как объект недвижимости проявляется только в том случае, когда определен конкретный земельный массив или участок.

   Земельный участок — часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

  Земельный участок, находящийся в пользовании физического или юридического лица или группы лиц, имеющий конкретные границы и местоположение, образует землепользование (землевладение). Этими понятиями определяется объем правомочий на землю (собственность, владение и пользование), процесс ее использования.

  Изначально как природный ресурс земля находит свое экономическое выражение через систему социально-экономических связей и имущественных взаимоотношений между гражданами, их объединениями, органами местного и государственного управления. Это взаимодействие носит название земельных отношений, которые выражаются через макро- и микроэкономику землепользования. При этом многообразие правовых аспектов земельных отношений реализуется через экономические показатели.

  Земля как пространственный базис деятельности и объект недвижимости характеризуется социальными и экономическими параметрами. Важнейшие характеристики земельного участка - его размеры и местоположение. Местоположение участка характеризуется его удаленностью от основных инженерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличием дорог и их качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельного участка может многократно различаться.

  Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывают его природно-технологические свойства: контурность, рельеф, геология, почвы. В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование земельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строительство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы.

  Процесс использования земель, их хозяйственное положение и рыночный оборот несут в себе значительное экономическое содержание, которое является основой формирования стоимостных характеристик земельных участков и других объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей.

   Земельный кадастр представляет собой государственную систему регистрации земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости и оформления правоустанавливающих документов, учета и оценки земельных участков. По действующему земельному законодательству он ведется по единой системе на всей территории РФ, выполняет основополагающую роль в юридически правомерном создании и эффективном функционировании объектов недвижимости.

   Кадастровая оценка выполняется для установления объективной ценности земель и используется в основном для определения 
налогооблагаемой базы.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  1.2 Этапы формирования  земельного рынка

 

  Земельный рынок России уже существует. Это один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года.

  Земельная реформа началась в стране с принятием закона о земельной реформе. Ее целью было распределение земель между более эффективными собственниками, хозяйственными субъектами.

  Земельная реформа, под которой понимается изменение отношений собственности на землю, устранение монополии государственной собственности, преобразование колхозов и совхозов в различные организационно-правовые формы, предусмотренные Гражданским кодексом. Земельная реформа проводилась поэтапно.

  Первый этап (1991-1995 гг.) - приватизация государственной земельной собственности, находившейся в пользовании колхозов и совхозов, перераспределение сельхозугодий в пользу крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, садоводческих кооперативов. В результате к 1996 г. в государственном секторе осталось 13,4% сельхозугодий, коллективные хозяйства имели 61,8%, хозяйства граждан - 11,5%, остальные 13,3% сельхозугодий использовались вне сельского хозяйства. Произошло уравнительное бесплатное перераспределение земли из государственной в частную собственность.

   Второй этап (с 1996 г.) - развитие арендных и залоговых отношений, формирование региональных земельных рынков, применение санкций и поощрений с учетом показателей использования земли, постепенное перераспределение земли в пользу более эффективных собственников.

    Указы Президента РФ, принятые в 1991-1992 гг., определили принципы приватизации государственных земель, находившихся в бессрочном и бесплатном пользовании колхозов и совхозов. На основе земельных долей земля передавалась в собственность работникам сельхозпредприятий и предприятий социальной сферы, расположенных на территории хозяйства и обслуживающих его жителей, а также пенсионерам, которые ранее трудились в данном хозяйстве.

   Следующие этапы правового обеспечения земельной реформы - Земельный кодекс РСФСР, принятый в 1991г. и закрепивший частную собственность на землю граждан и юридических лиц, Конституция РФ 1993г.

   На втором этапе земельной реформы речь идет о вовлечении земли, земельных ресурсов в экономику. Вступил в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права начали регистрировать в едином государственном органе.

   Естественным логическим ходом стало создание ФЗ «О государственном земельном кадастре», а закон «О землеустройстве» был третьим в этой триаде.

   И все же главным на втором этапе земельной реформы стало принятие нового Земельного кодекса РФ. Несмотря на то, что вопрос этот сильно политизирован, основной задачей принятого кодекса было закрепить уже достигнутое и не совершать никаких революционных действий, оставить работающие механизмы, исключив те, которые не работают. Все это устанавливает право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п. 

   Основной целью земельной реформы в постсоветской России было разгосударствление земли, создание условий для возникновения рынка земли и субъектов этого рынка, владеющих землей на правах частной собственности. Для легализации такого необходимого элемента рыночной экономики, как гражданский оборот земель, потребовалось более 10 лет. Реформа проводилась поэтапно: после революционных преобразований и последующей стихийной приватизации, похожей на передел собственности, следует этап осторожно закрепляющий достигнутое и зарождающий цивилизованные рыночные отношения. 

 

 

  1.3 Земельный оборот в РФ

 

  Важную роль в преобразовании и развитии агропромышленного комплекса Р.Ф. играет решение вопроса о земельной собственности в рыночном землеобороте. В самом общем виде под землеоборотом понимается совокупность различных экономических операций с землей, в результате которых происходит перераспределение прав собственности на земельные ресурсы. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния соответствующей экономической системы и степени зрелости, устойчивости и эффективности механизмов ее функционирования. "Лихорадочные", "скачущие" из года в год объемы спроса и предложения на земельном рынке указывают на неблагополучие в экономике в целом и в конкретных отраслях производства в частности.

  В странах с исторически сложившейся устойчивой рыночной экономической системой в период стабильности рыночный землеоборот осуществляется на естественной конкурентной основе, без активного вмешательства государства в процессы движения земельных ресурсов и перераспределения прав и функций землевладельцев и землепользователей. В странах же, которые после многолетнего искусственного перерыва восстанавливают нормальные рыночные экономические отношения, ситуация иная. Болезненная ломка старых и медленное, зачастую непоследовательное становление новых механизмов функционирования экономической системы создают специфическую обстановку, при которой форсированный отход государства от управления экономическими процессами сопровождается крупными экономическими и социальными потерями, объективно препятствует проведению самих реформ, снижает эффективность всего процесса преобразований. Сказанное в полной мере относится и к организации в условиях переходной экономики эффективного землеоборота как действенного инструмента осуществления земельной реформы и наиболее эффективного землевладения и землепользования. Необходимо дифференцированное государственное регулирование масштаба и структуры землеоборота по числу, площади и категориям вовлеченных в различные рыночные операции земельных участков, состава этих операций, их пропорций, приоритетов и границ. Даже в самых сложных, кризисных экономических ситуациях вмешательство государства в процесс становления эффективного рыночного землеоборота должно основываться не на административно-командных, приказных, а на рыночных механизмах и методах стимулирования поведения его участников. Другими словами, важнейшими инструментами воздействия государства на масштаб, структуру и приоритеты рыночного землеоборота выступают налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска при выполнении конкретных рыночных операций с земельными участками, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке.