Понятие недвижимости и ее виды.

2

 

 Министерство образования  РФ.

 

 Государственная полярная  академия.

 

 Кафедра менеджмента  организации.

 

 Реферат

 

 по учебной дисциплине "Маркетинг"

 

 на тему

 

 «Исследование рынка  недвижимости".

 

 Выполнила: студентка  4курса 521 группы Левченко А.Ю.

 

 Проверил: Крикун В.П.

 

 Санкт-Петербург, 2006 год.

 

 План.

 

 

1. Введение.

 

 

2. Понятие недвижимости  и ее виды.

 

 

3. Рынок недвижимости: понятие,  субъекты и факторы формирования.

 

 

4. Основные подходы и  методы исследования рынка недвижимости.

5. Обзор рынка недвижимости  города Санкт-Петербург.

 

 

6. Заключение

 

 

7. Список использованной  литературы.

 

1. Введение.

 

 Среди элементов рыночной  экономики особое место занимает  недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

 

 Недвижимость является  главным предметом обсуждения  при приватизации государственной  и муниципальной собственности,  при аренде нежилых помещений,  при покупке и продаже жилых  помещений. Появился слой новых  владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

 

 Разворачивается дело  отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое важность  имеет покупку гарантированных  прав пользования землей и  правовая броня их интересов.  Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

 

 

2. Понятие недвижимости  и ее виды.

 

 Термин "недвижимость" появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного  определения. Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного потерь их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

 

 К экономическим характеристикам  недвижимости можно отнести ее  редкость (нет абсолютно одинаковых  объектов недвижимости); цена(у) прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить цена(у) недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

 

 Недвижимость распадается  на три основных типа: почва,  жилье и нежилые помещения .

 

 В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.). 3.

Рынок недвижимости: понятие, субъекты и факторы формирования

.

 

 Рынок - способ взаимодействия  продавцов и покупателей; совокупность  существующих и потенциальных  покупателей товара. Недвижимость  является особым товаром, так  как ее характеристики не характерны для других товаров. Рынок недвижимости - это совокупность отношений кругом операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями  рынка недвижимости являются: · локальный  характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного  местоположения); · уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); · невысокая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения  правовых институтов при совершении сделок); · несоответствие высокой  стоимость и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие  кредита в большинстве случаев; · разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

 

 По функциональному  назначению объектов рынок недвижимости  подразделяется на 4 основные составляющие: · рынок земли (земельных участков), · рынок жилья, · рынок нежилых  помещений, · рынок промышленной  недвижимости. Можно также выделить  рынок незавершенных объектов  и гостиничных услуг.

 

 Основными субъектами  ранка недвижимости наряду с  собственниками и пользователями  недвижимого имущества (которыми  могут быть физические и юридические  лица) являются: банки, строительные  организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, страховые  фирмы, комитеты по управлению  имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные  конторы, налоговые инспекции.

 

 В связи с развитием  рынка недвижимости возникла  необходимость в оценочной деятельности. Оценочная дело - это подлежащая  лицензированию дело лица (оценщика), заключающаяся в установлении  им в отношении оцениваемого  объекта с использованием специальных  правил и методик рыночной  или иной стоимости недвижимости. Развитию рынка недвижимости  способствует свободный переход  прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно  Гражданскому кодексу РФ требуется  обязательное нотариальное удостоверение  сделок с недвижимостью. Начато  создание товариществ собственников  жилья (объединений владельцев  жилья с поставленной задачей  совместной эксплуатации).

 

 В целом формирование  отечественного рынка недвижимости  можно охарактеризовать следующими  факторами:

 

 

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные  акты, принятие которых обуславливается  политической конъюнктурой).

 

 

2. Инфляция. С одной стороны,  инвестиционная активность и  развитие нормальной системы  ипотечного кредитования снижаются,  а с иной - из-за ограниченности  более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными.

 

 

3. Размытость законодательной  базы.

 

 

4. Отсутствие специальных  служб сбора и анализа информации, что делает информационное пространство  непрозрачным.

5. невысокий профессионализм  участников рынка недвижимости (небольшой  опыт работы, неопределенность законодательной  базы).

 

 

6. Неравномерное развитие  сегментов рынка недвижимости (наиболее  массовым является рынок жилья).

 

 С переходом России  к рыночным отношениям недвижимость  становится товаром, и рынок  недвижимости набирает обороты.  Неопределенность права собственности  на землю, инфляция и другие  вышеперечисленные факторы накладывают  отпечаток на развитие российского  рынка недвижимости.

 

4.

Основные подходы и  методы исследования рынка недвижимости

.

 

 Отличительные особенности  рынка недвижимости являются:

 

-

индивидуальность ценообразования;

 

- рослый уровень издержек;

 

- важная роль взаимодействия  первичного и вторичного рынков;

 

- высокая подневольность  цен, доходности и рисков от  состояния регионально экономики; 

 

- многообразие рисков;

 

- невысокая ликвидность  товара на рынке; 

 

- слабость ценовых механизмов  саморегулирования рынка.

 

 С иной стороны рынок  недвижимости отличается рядом  факторов, которые затрудняют его  анализ. Это: - труднодоступность достоверной  информации;

 

- ограниченное число подобных  сделок;

 

- многообразие факторов, определяющих тенденции развития  рынка.

 

 С учетом указанных  обстоятельств анализ рынка недвижимости  представляет собой настолько  же важную, насколько и трудную  задачу.

 

 Именно в таком качестве  она важна для формирования  политики на рынке. Выделение  сегментов позволяет сфокусировать  внимательность не на рынке  в целом, а на его составной  части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или более того по комплексу признаков.

 

 Раз и вечно определенного  основания для сегментации нет и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять реально однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.

 

 В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости. Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей.

 

 Например, на рынке  помещений коммерческого назначения  может быть целесообразным следующее  разделение потенциальных потребителей:

 

 

1. Учреждения, страховые,  финансовые организации: их дело  непосредственно связана с потоком  посетителей, во-первых; и, во-вторых, для их нормального функционирования  необходимы постоянные контакты как между собой так и с органами власти. Отсюда они готовы уплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но местности, довольно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.

 

 

2. Производственные организации:  для некоторых из них важно  иметь представительные офиса  в центре города, однако рабочие  офисы, в которых заняты только  работники этих организаций, и  тем более собственно производственные  помещения, они предпочтут размещать  на периферии с более невысоким  уровнем арендной платы.

 

 

3. Торговые организации:  их ориентации зависят от характера  товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для  элитных клиентов). Соответственно  они ориентированы на пассажиропотоки  разного качества и, исходя  из них, строят свою политику  по отношению к арендной плате.

 

 Так, повышенный спрос  со стороны торгующих организаций  на здания участки. Расположенные  в непосредственной близости  к транспортным потокам, свидетельствует  не просто о том, что местоположение  как таковое влияет на доходность  деятельности. Требования к местоположению  могут быть разными в зависимости  от характера торговли:

 

 - для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна из близость к местам проживания населения;

 

- для предприятий, торгующих  элитными товарами, важно расположение  поблизости от мест расположения  учреждений либо на транспортных  магистралях:

 

- для предприятий, торгующих  ограниченным набором "ходовых"  товаров, существенна близость  к маршрутам общественного транспорта  и пр.

 

 В свою очередь рынок  офисных помещений для первой  группы потребителей недвижимости  может быть сегментирован уже  по качеству предлагаемых на  рынке объектов. Таким образом,  критерии сегментации не могут  быть заданы априори и навсегда  затвержены. Главное в том, чтобы  представители сегмента реально  представляли собой однородное  по своим представителями и требования сообщество потребителей и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.

 

 И, напротив, если речь  идет о рабочих офисах, то в  этом месте позиции банков  и промышленных предприятий могут  существенно разойтись и объединение  их в рамках одного сегмента  представительства уже мало оправданным. Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка - позиционирования, объектом которого может быть как компания и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.

 

 Позиционирование - отнесение  какого-либо продукта к определенному  сегменту рынка, а также определение  и "высвечивание" его места  в рамках сегмента.

 

 В качестве продукта  при этом может выступать и  объект недвижимости, и предлагаемая  клиентам услуга, и, наконец, сама  компания.

 

 Позиционируя продукт,  предприниматель должен показать  его место на рынке (принадлежность  к определенному сегменту) и одновременно  его отличие от уже имеющихся  на рынке, те его достоинства,  которые отсутствуют у подобных  объектов, его "изюминку".