Оценка стоимости квартиры

Курсовая работа, 05 Ноября 2014, автор: пользователь скрыл имя

Описание работы

Оценщик исходит из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако проверка подлинности правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.
Оценщик не обязан проводить измерения физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматриваются как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера.

Содержание работы

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ....... 3
1.1. Задание на оценку................... 3
1.2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике......... 5
1.3. Основные факты и выводы.......................................6
1.4. Применяемые стандарты оценочной деятельности...... 8
2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ........................ 9
2.1. Описание местоположения........................... 9
2.2. Техническое описание объекта.................... 10
2.3. Краткий обзор рынка недвижимости............15
3. БАЗОВЫЕ ПОНЯТИЯ И ТЕХНОЛОГИИ ОЦЕНКИ ..24
3.1. Базовые понятия оценки недвижимости.............. 24
3.2. Технология оценки недвижимости........................ 26
4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ......... 33
4.1. Выбор подходов и методов оценки................................................. 33
4.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования... 34
4.3. Сравнительный подход.................................................................... 36
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ИСТОЧНИКОВ....................................... 47

Скачать архив (100.91 Кб) Сколько стоит заказать работу?

Файлы: 1 файл

моя квартира.docx

— 104.12 Кб (Скачать файл)

Таблица 7. Корректировки предложений по продаже аналогичных квартир методом качественного сравнения.

Ценообразующий фактор	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5	Аналог 6
1.Качество прав.
1.1. Вид права.	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
1.2.Обременения права.	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)
2. Условия рынка.
4.1. Изменение цен во времени.		Предложение о продаже было действительно на дату оценки	Предложение о продаже было действительно на дату оценки	Предложение о продаже было действительно на дату оценки	Предложение о продаже было действительно на дату оценки	Предложение о продаже было действительно на дату оценки	Предложение о продаже было действительно на дату оценки
3. Местоположение.
3.1. Близость к центрам деловой и социальной активности и рекреационным зонам.	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой.	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой.	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой.	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой.	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой.
3.2. Транспортная доступность объекта, состояние подъездных дорог.	30мин. транспортом. от станции метро «Боровское шоссе». Подъезд на автомобиле хороший.	30мин. транспортом. от станции метро «Боровское шоссе». Подъезд на автомобиле хороший. Корректировка ^Корректировка вводится для учета некоторого увеличения привлекательности аналога из-за более близкого расположения от метро. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь равные с объектом оценки условия шаговой доступности от метро	30 мин. транспортом. от станции метро «Боровское шоссе». Подъезд на автомобиле хороший. Корректировка^ Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога из-за более дальнего расположения от метро. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь равные с объектом оценки условия шаговой доступности от метро	30 мин. транспортом. от станции метро «Боровское шоссе». Подъезд на автомобиле хороший. Корректировка^ Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога из-за более дальнего расположения от метро. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь равные с объектом оценки условия шаговой доступности от метро	30 мин. транспортом. от станции метро «Боровское шоссе». Подъезд на автомобиле хороший. Корректировка^ Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога из-за более дальнего расположения от метро. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь равные с объектом оценки условия шаговой доступности от метро	4 мин. пешком. от станции метро «Боровское шоссе». Подъезд на автомобиле хороший.	30 мин. транспортом. от станции метро «Боровское шоссе». Подъезд на автомобиле хороший. Корректировка^ Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога из-за более дальнего расположения от метро. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь равные с объектом оценки условия шаговой доступности от метро
3.3. Качество среды (экология).	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное
3.4. Состояние окружающей застройки.	Объект находится в жилом микрорайоне	Объект находится в жилом микрорайоне	Объект находится в жилом микрорайоне	Объект находится в жилом микрорайоне	Объект находится в жилом микрорайоне	Объект находится в жилом микрорайоне	Объект находится в жилом микрорайоне
4.Физические характеристики
4.1. Характеристики дома.
4.1.1. Тип дома (панельный, кирпичный, монолитный)	панельный	панельный	панельный	панельный	Панельный	панельный	панельный
4.1.2. Этажность дома.	17	17	17	17	17	17	16
4.1.3. Техническое состояние жилого здания (новое, не требуется ремонт, требуется текущий ремонт, выборочный капитальный ремонт, комплексный капитальный ремонт, ветхое).	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется
4.2. Характеристики квартиры.
4.2.1. Этаж	6	8	5	4	2	4	8
4.2.2. Общая площадь, кв.м. При прочих равных, как правило, цена за 1 кв.м. в квартирах большей площади меньше.	72,6	74	75	76,5	78	74,2	76,2
4.2.3. Жилая площадь квартиры. При прочих равных условиях, квартиры с большей жилой площадью стоят несколько дороже	44,0	46 Корректировка vКорректировка вводится для учета некоторого увеличения привлекательности аналога из-за большей жилой площади. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую жилую площадь по сравнению с оцениваемым объектом.	43	46 Корректировка vКорректировка вводится для учета некоторого увеличения привлекательности аналога из-за большей жилой площади. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую жилую площадь по сравнению с оцениваемым объектом.	46 Корректировка vКорректировка вводится для учета некоторого увеличения привлекательности аналога из-за большей жилой площади. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую жилую площадь по сравнению с оцениваемым объектом.	45,1 Корректировка vКорректировка вводится для учета некоторого увеличения привлекательности аналога из-за большей жилой площади. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую жилую площадь по сравнению с оцениваемым объектом.	40,3 .
4.2.4. Потребность в ремонте (отделка и оборудование). Потребность в ремонте приводит снижению стоимости квартиры с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ.	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется
4.2.5. Площадь кухни, кв.м. При прочих равных условиях, квартиры с большей кухней стоят несколько дороже.	10,1	11 Корректировка ^ Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога из-за меньшей площади кухни. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую площадь кухни по сравнению с оцениваемым объектом.	9,5	10	12 Корректировка ^ Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога из-за меньшей площади кухни. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую площадь кухни	10,1	11 Корректировка vКорректировка вводится для учета некоторого увеличения привлекательности аналога из-за большей площади кухни. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую площадь кухни по сравнению с оцениваемым объектом.
4.2.6. Расположение окон квартиры. Расположение окон квартиры (улица или двор) влияет на потребительскую привлекательность квартиры как жилого помещения. Квартиры с окнами, выходящими во двор, имеют пониженный уровень шума и загрязнения воздуха по сравнению с квартирами, чьи окна выходят на улицу. Как правило, квартиры с окнами во двор стоят несколько дороже (при прочих равных условиях).	Окна во двор и на улицу	Окна во двор и на улицу	Окна во двор и на улицу	Окна во двор и на улицу	Окна во двор и на улицу	Окна во двор и на улицу	Окна на улицу и во двор
4.2.7. Наличие балкона, лоджии.	2 Балкона	Лоджия и балкон	2 Балкона	2 Балкона	2Балкона	2Балкона	Балкон
ИТОГОВАЯ КОРРЕКТИРОВКА		^	^		^	v

Теперь, согласно выбранной технике качественного сравнения цен, необходимо упорядочить аналоги в соответствии с их суммарными корректировками. После ранжирования объектов-аналогов по направлению корректировок получаем интервал, в котором должна находится величина рыночной стоимости за 1 кв. м. площади оцениваемой квартиры.

Таблица 8. Ранжирование объектов-аналогов по направлению корректировок.

Объект-аналог	Цена за 1 кв.м., руб.	Направление корректировки
Аналог 1	156270	^
Объект оценки	165094-160761	-
Аналог 2	156787	^
Аналог 3	153725	-
Аналог 4	152026	^
Аналог 5	165094	v
Аналог 6	160761	-

В соответствии с примененной техникой качественного сравнения цен получаем, что рыночная стоимость 1 кв. метра площади в оцениваемой квартире находится в диапазоне 165094-160761руб.

Учитывая узость полученного диапазона, в качестве рыночной стоимости 1 кв. м., полученной при оценке сравнительным подходом принимаем среднее арифметическое величин границ диапазона (165094+160761)/2 = 162927,5 руб.

Теперь, умножая рыночную стоимость 1 кв. метра на общую площадь рассматриваемой квартиры, можно рассчитать рыночную стоимость всей квартиры: 162927,5 *72,6 = 11828536,5 руб. Таким образом, рыночная стоимость рассматриваемой квартиры, определенная с помощью сравнительного подхода к оценке, составляет, округленно, 11 850 000 (Одиннадцать миллионов восемьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Поскольку при проведении оценки рассматриваемой квартиры использовался только сравнительный подход, а от использования других подходов оценщик решил отказаться, в силу причин, указанных в разделе 4.1 данного отчета, то результат оценки, полученный с помощью сравнительного подхода, совпадает с итоговой величиной стоимости рассматриваемой квартиры.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действующей на дату оценки.

2. Федеральные стандарты оценки ФСО №1-3,7.

3. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие под редакцией Зарубина В.Н., Рутгайзер В.М. М., Дело, 1998.

4. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. М., Русская Деловая Литература, 1998.

5. Прорвич В.А. “Основы экономической оценки городских земель”, М., Дело, 1999 г.

6. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М.: Дело, 1997.

7. Экономический анализ и оценка недвижимости. Е.С. Озеров: «МКС», С-П, 2007г.

8. Марчук А.А. «Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг». Журнал «Вопросы оценки», № 1 за 2007 г.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Копия свидетельства о государственной регистрации права – один лист.

Технический паспорт помещения – три листа.

Кадастровый паспорт помещения – два листа.

Фотографии оцениваемой квартиры – два листа.

Копии Интернет-страниц с публикациями предложений о продаже аналогичных объектов, которые были использованы при проведении оценки – на шести листах.

Копия Свидетельства о членстве в саморегулируемой организации оценщиков – на одном листе.

Копия выписки из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков – на одном листе.

Копия полиса страхования ответственности Оценщика – на одном листе.

Копии документов об образовании в сфере оценочной деятельности сотрудников Оценщика, принимавших участие в подготовке данного Отчета – на одном листе.

Оценка стоимости квартиры

Описание работы

Содержание работы

Файлы: 1 файл

моя квартира.docx

Таблица 7. Корректировки предложений по продаже аналогичных квартир методом качественного сравнения.

Таблица 8. Ранжирование объектов-аналогов по направлению корректировок.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действующей на дату оценки.

2. Федеральные стандарты оценки ФСО №1-3,7.

3. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие под редакцией Зарубина В.Н., Рутгайзер В.М. М., Дело, 1998.

4. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. М., Русская Деловая Литература, 1998.

5. Прорвич В.А. “Основы экономической оценки городских земель”, М., Дело, 1999 г.

6. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М.: Дело, 1997.

7. Экономический анализ и оценка недвижимости. Е.С. Озеров: «МКС», С-П, 2007г.

8. Марчук А.А. «Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг». Журнал «Вопросы оценки», № 1 за 2007 г.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Копия свидетельства о государственной регистрации права – один лист.

Технический паспорт помещения – три листа.

Кадастровый паспорт помещения – два листа.

Фотографии оцениваемой квартиры – два листа.

Копии Интернет-страниц с публикациями предложений о продаже аналогичных объектов, которые были использованы при проведении оценки – на шести листах.

Копия Свидетельства о членстве в саморегулируемой организации оценщиков – на одном листе.

Копия выписки из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков – на одном листе.

Копия полиса страхования ответственности Оценщика – на одном листе.

Копии документов об образовании в сфере оценочной деятельности сотрудников Оценщика, принимавших участие в подготовке данного Отчета – на одном листе.

Связанные документы

Похожие темы