Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога на примере жилой квартиры

 

Доходный  подход

Ключевые требования:

- при осуществлении расчетов  в табличной форме должна быть  указана общая и полезная площадь,  прописана существующая структура  площадей, сдаваемых (или возможных  к сдаче) в аренду;

- указаны условия действующих  договоров аренды (если они есть). При наличии обременения в  виде долгосрочного договора  аренды должен быть проведен  анализ этого обременения и  его основные характеристики  должны использоваться в расчетах;

- необходимо привести  обоснование используемой в расчетах  арендной ставки с обязательным  указанием краткой информации  об аналогах и основных данных  по источнику информации (наименование риэлтерской компании, ссылка на Интернет-сайт, объявление в СМИ, данные риэлтерских компаний с указанием названия, телефона, ФИО контактного лица);

-необходимо привести  информацию о включении (невключении)  в данных о предложениях к  аренде величины НДС и коммунальных  затрат (по конкретному предложению);

-необходимо привести  обоснование уровня операционных  расходов и принятой в расчетах  величины коэффициента капитализации  (или ставки дисконтирования), должен  быть приведен анализ на предмет  соответствия среднерыночному значению.

Необходимо обратить внимание, что при использовании в расчетах по доходному и сравнительному подходам информации об арендных ставках и  предложениях к продаже с включенным в них НДС вторичного включения  НДС в результирующее значение стоимости  оцениваемого объекта не допускается.

 

Затратный подход

Ключевые требования:

- в отчете необходимо  указать, имеется ли узкая специализация  данных площадей и могут ли  они быть перепрофилированы под  другое использование. При наличии  узкой специализации необходимо  отдельно выделить затраты, обуславливающие  ее наличие;

-выводы о степени износа  должны подтверждаться данными  фактического состояния объекта;

- расчет стоимости земельного  участка должен основываться  на реальной рыночной стоимости,  использование нормативной или  кадастровой стоимости не допустимо.  При отсутствии рынка земельных  участков, прав пользования земельных  участков – информация об этом  должна быть приведена в данном  разделе отчета, содержащих выводы  о вероятной стоимости объекта;

- если объект построен  сравнительно недавно (менее 1,5 года назад), необходимо указать  величину затрат на его строительство  и провести анализ «адекватности» данных затрат, если данные были предоставлены Клиентом.

 

Формирование  итогового вывода о стоимости  объекта

Выводы о стоимости  объекта (при проведении сопоставления  результатов значений стоимости  объекта, полученных при расчете  по различным подходам) должны быть однозначными, при вхождении в  состав оцениваемого имущества нескольких объектов (зданий, сооружений) необходимо выделение стоимости каждого  объекта, на который имеется документ о регистрации права собственности (зданий, сооружения).

При наличии существенных различий в результатах, полученных при применении различных подходов, усреднение не проводится, в качестве итогового значения принимается  результат, полученный при использовании  наиболее достоверных исходных данных и минимальных допущениях и предположениях. При этом наряду с выводами о стоимости  должен присутствовать вывод о причине  расхождений.

Во избежание некорректности при составлении вывода о результирующем значении стоимости объекта необходимо факт включения (исключения) величины НДС при составлении расчетов отразить в соответствующих разделах отчета.

В составе приложений к  Отчету должны быть включены:

• фотографии объекта (должны.. объективно отражать состояние оцениваемых объектов, основные конструктивные элементы, состояние (наличие, отсутствие) коммуникаций, подъездных путей, внутренних интерьеров объекта);
• расчетные таблицы по всем использованным подходам (если они не вошли в состав текста отчета);
• копии документов о праве собственности на оцениваемое имущество, документы территориального БТИ;
• технические паспорта на объекты, выписке из них, поэтажные планы и экспликации;
• документы по землепользованию.

На фотографиях должны быть отражены наиболее важные аспекты:

• внешний вид объекта со стороны фасада и обратной стороны;
• отделка внутренних помещений в наиболее типичном, наилучшем и наихудшем вариантах;
• состояние коммуникаций;
• основные виды дефектов объекта (если они были выявлены в результате осмотра).

 Очевидно, что указанные  рекомендации «охватывают», только  общие и принципиальные моменты,  учет которых необходим для  проведения корректной оценки  в целях залога объекта коммерческой  недвижимости любого типа.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Анализ вышеуказанных теоретической  базы и практических материалов позволил сформулировать основные направления  совершенствования деятельности по оценке рыночной стоимости недвижимого  имущества для целей залога.

В результате проделанной работы также  является необходимым отметить, что  оценка для целей залога в общем  объеме оценочных работ в России занимает существенное место. Необходимость  обращения к оценщикам при  совершении кредитных сделок обусловлена  не только юридическими причинами, но и желанием получить квалифицированное  и профессиональное мнение о стоимости  актива, рассматриваемого как обеспечение  кредитной сделки. Сегодня большинство  российских баков стремятся работать с ограниченным кругом компаний, которые  предоставляют качественные оценочные  услуги, удовлетворяющие требованиям  банков.

Таким образом, для современных  оценщиков является необходимым  изучение проблематики оценки для целей  залога и постоянное совершенствование  навыков в этой области.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Библиографический список

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994);
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001);
3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 24.07.2007 г. № 122-ФЗ;
4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ;
5. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ;
6. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации / М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 384 с.;
7. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. – М.: Издательство КноРус, 2007. – 264 с.;
8. Попова О.В. Залог и ипотека. Договопы, рекомендации, комментарии. – М.: Издательство «Альфа-Пресс». 2006 – 392 с.;
9. Рослов В.Ю., Щербакова О.Н. Роль залога и залоговой стоимости в кредитно сделке // Банковское кредитование, №2, 2005, с. 101-114;
10. Сара Сейс, Джуди Смит, Ричард Купер, Пьер Венмор-Роуланд. Оценка недвижимого имущества. От стоимости к ценности. -М.: Российское Общество Оценщиков, 2009 г. - 504 с.;
11. Агенство недвижимости «Наша Столица»,http://www.kvart-ira.com;
12. Агенство недвижимости «СарТрест», http:// http://www.sartrest-s.ru;
13. Агенство недвижимости «EasyRent» , http://www.easyrent.ru;