Оценка бизнеса ООО ЖСК " Гранд"

Прогнозы на будущее застройщики  сейчас предпочитают не делать. Крупные  строительные компании города для себя выбрали выжидательную позицию. Их сегодняшняя стратегия — достраивать  то, что уже начато, а дальше —  будет видно. Так, по словам Мамеда Абасова, в этом году «Монолитхолдинг» планирует  ввести в эксплуатацию до 90 тыс. кв. м жилья. Застройщик достраивает  дома в микрорайонах «Ястынское поле», «Покровский». Кроме того, «Монолитхолдинг» на Взлетке возводит жилой комплекс «23-20». Закончить его строительство  планируется в 2012 г. УСК «Сибиряк»  также заканчивает строительство  домов в микрорайоне «Покровский». «СибЛидер» достраивает жилой комплекс «Фрегат NEO» на ул. Краснодарская.

Строители говорят: после  того как они закончат старые проекты, им какое-то время придется сидеть без  работы. Геннадий Тихонов: «Ситуация  изменится, если появятся новые площадки под застройку в черте города. Произойти это может, только если будут сносить старые дома».

При этом эксперты прогнозируют, что объем ввода жилья в 2011 г. упадет на 15%, а в 2012 г. падение составит 25%. Андрей Клещев: «Я думаю, этот год  строительная отрасль переживет  безболезненно, несмотря на падение  темпов строительства. А дальше мы столкнемся с серьезным дефицитом жилья, а это, скорее всего, отразится на росте цен». С экспертом соглашается  Геннадий Тихонов: «Рост цен неизбежен. По нашим прогнозам, цены в среднем  будут расти на 13-15% в год».

 

4. Анализ объекта оценки

 

4.1. Краткая характеристика  объекта оценки

 

ООО Жилищно-строительная компания ГРАНД работает на территории города Красноярска и Красноярского  края. Основное направление деятельности ООО Жилищно-строительная компания ГРАНД - строительство объектов жилой  недвижимости. Приоритетным направлением является высотное строительство панельных  домов. На сегодняшний день ООО Жилищно-строительная компания ГРАНД зарекомендовала  себя как надежного и ответственного застройщика.

Жилищно-строительная компания «Гранд» осуществляет строительство  жилых домов с 2004г. За это время  были введены в эксплуатацию объекты  жилой недвижимости в Солнечном, Советском и Центральном районах. В настоящее время компания занимается возведением жилого комплекса «Гранд», который будет состоять из пяти домов  переменной этажности.

ООО ЖСК «Гранд» находится  по адресу: Красноярск, ул. Батурина, 20.

Телефон: (391) 277-06-71, 277-06-70, 277-06-75

Факс: (391) 277-06-71, 277-06-70, 277-06-75

Собственного сайта в  интернете строительная фирма не имеет.

Традиционной схемой домостроения является одновременная работа по возведению зданий, строительству инженерных сетей, проведению инженерных и транспортных работ, работ по благоустройству  готовых к сдаче микрорайонов.

Строительство ведется хозяйственным  способом – силами одной компании – ООО «ЖСК «Гранд», как такового строительного холдинга нет. Среди  связанных компаний можно отметить ООО «Завод крупнопанельного домостроения»  и ООО «Гранд-Бизнес-Строй» (компания создана для перевода нереализованных  на момент сдачи дома квартир), ООО  «Ориент».

Строительный процесс  осуществляется следующим образом:

- ООО «ЖСК Гранд» участвует  в тендерах на право заключения  договоров аренды земельных участков  для целей строительства или  в государственных тендерах;

- земляные работы осуществляются  филиалами ООО «Строймеханизация» (не связанная компания) – оказывает  подобные услуги практически  всем застройщиками г. Красноярска;

- железобетонные плиты  (основной строительный материал) приобретаются у ООО “УСК ”СИБИРЯК”  (арендуются производственные площади  у ООО ЗКПД, оборудование принадлежит  ООО «УСК СИБИРЯК»), их установка  на строительных площадках производится  персоналом ООО «ЖСК Гранд» (численность  персонала – 126 человек, что  позволяет утверждать о возможности  заемщика осуществлять подобные  работы самостоятельно);

- внутренние отделочные  работы заемщиком проводятся  также самостоятельно (за редким  исключением, например, окна).

 

 

                                         Сдача в аренду недвижимости      

 

 

                                                                                                         продажа панелей

 

 

                                        перевод квартир                                                СМР (хозспособ)

 

 

 

Рисунок 4.1. Схема взаимодействия ООО «ЖСК «Гранд», ООО «Гранд-Бизнес-Строй», ООО «УСК Сибиряк» и ООО «ЗКПД»

 

Проведем анализ основных технико-экономических показателей  организации (таблица 4.1).

 

 

Таблица 4.1 - Анализ основных технико-экономических показателей ООО «ЖСК «Гранд»

Показатели	Ед. изм.	2010г.	2011г.	Отклонение (+;-)	Темп  роста, %
А	Б	1	2	3	4
Выручка от продажи товаров	тыс. руб.	17 029	123 102	106 073	в 7,2 раза
Затраты на производство продукции	тыс. руб.	16 393	89 690	73 297	в 5,5 раз
Средний уровень затрат	%	96	73	-23	75,7
Среднегодовая стоимость  товарных запасов	тыс. руб.	12 184	29 054	16 870	в 2,4 раза
Скорость обращения товаров	руб.	1	4	3	в 3 раза
Среднесписочная численность  работников	чел	52	126	74	в 2,4 раза
Производительность труда  одного работника	тыс. руб.	327	977	650	в 3 раза
Среднегодовая стоимость  основных средств	тыс. руб.	8 331	8 955	624	107,5
Фондоотдача	руб.	2,0	13,7	11,7	в 6,7 раз
Расходы на оплату  труда	тыс. руб.	7 205	23 201	15 996	в 3,2 раза
Средняя заработная плата  одного работника	тыс. руб.	12	15	4	132,9
Валовая прибыль	тыс. руб.	636	33 412	32 776	в 53 раза
Средний уровень валовой  прибыли	%	3,7	27,1	23,4	в 7,3 раза
Прибыль (убыток) от продаж	тыс. руб.	636	-1 445	-2 081	-227,2
Рентабельность продаж	%	3,7	-1,2	-4,9	-31,4
Прочие доходы	тыс. руб.	12 646	38 666	26 020	в 3 раза
Прочие расходы	тыс. руб.	9 243	34 435	25 192	в 3,7 раза
Прибыль (убыток) до налогообложения	тыс. руб.	4 039	2 786	-1 253	69,0
Налоговые платежи	тыс. руб.	808	558	-250	69,1

 

Окончание таблицы 4.1

А	Б	1	2	3	4
Чистая прибыль (убыток)	тыс. руб.	3 231	2 228	-1 003	69,0
Рентабельность деятельности	%	19,0	1,8	-17,2	9,5

 

Результаты проведенного анализа показали, что по основной деятельности на предприятии ООО  «ЖСК «Гранд» произошло улучшение, так как выручка повысилась в 7 раз с 17 029 тыс. руб. до 123 102 тыс. руб. Затраты выросли в 5,5 раз с 16 393 тыс. руб. до 89 690 тыс. руб.  Темп роста затрат ниже темпа роста выручки, что оценивается положительно, так как это привело к росту валовой прибыли в 53 раза.

До 2010 года выручка у компании отсутствовала. В 2010 году были введены в эксплуатацию объекты, вследствие чего у застройщика образовывалась выручка. В первом квартале 2011 года у предприятия образовалась выручка вследствие ввода в эксплуатацию жилого дома в мкр. Солнечный. Значительный рост выручки за 2011 год объясняется сдачей жилых домов №3 (1-ой очередь) и №4 в мкр. Солнечный.

В связи с большим ростом управленческих расходов в отчетном периоде предприятие получило убыток от основной деятельности в сумме 1445 тыс. руб., что является негативным моментом.

Трудовые ресурсы используются эффективно, так как при увеличении средней численности работников в 2,4 раза их производительность труда  повысилась в 3 раза с 327 тыс. руб. до 977 тыс. руб.

Чистая прибыль ООО  «ЖСК «Гранд» в 2011 году снизилась на 31% и составила 2 228 тыс. руб.

Рентабельность деятельности предприятия снизилась на 17,2% и  составила 1,8%.

Рост фондоотдачи составил 11,7 руб. или в 6,7 раз, что означает повышение эффективности использования  основных фондов организации.

Скорость обращения товарных запасов  выросла в 3 раза, что  оценивается положительно.

 

 

 

 

 

 

4.2. Финансовый  анализ объекта оценки

 

Таблица 4.2 - Агрегированный баланс за 2011 год, тыс. руб.

АКТИВ	На начало года	На конец периода
I. Внеоборотные активы
Основные средства	8331	8955
Незавершенное строительство	251575	335002
Итого по разделу I	259906	343957
II. Оборотные активы
Запасы	12184	29054
в том числе:
сырье, материалы и другие аналогичные ценности	12126	18431
готовая продукция и товары для перепродажи	0	10113
расходы будущих периодов	58	510
Налог на добавленную стоимость  по приобретенным ценностям	31628	42477
Дебиторская задолженность	111235	181294
в том числе:
покупатели и заказчики	4216	47053
Денежные средства	9686	1931
Прочие оборотные активы
Итого по разделу II	261537	262164
БАЛАНС	521443	606121
ПАССИВ	На начало года	На конец периода
III. Капитал и резервы
Уставный капитал	1010	1010
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)	3150	3304
Итого по разделу III	4160	4314
IV. Долгосрочные обязательства
Итого по разделу IV	0	151802
V. Краткосрочные обязательства
Займы и кредиты	155965	44172
Кредиторская задолженность	180755	284300
в том числе:
поставщики и подрядчики	37426	131104
задолженность перед персоналом организации	1501	3106
задолженность перед государственными внебюджетными фондами	517	933
задолженность по налогам  и сборам	766	1100
прочие кредиторы	140545	148057
Доходы будущих периодов	180563	102718
Резервы предстоящих расходов	0	18815
Итого по разделу V	517283	450005
БАЛАНС	521443	606121

Большое значение в процессе управления финансовыми источниками  отводится предварительному анализу  их наличия, размещения и эффективности  использования. Финансовые ресурсы  отражаются в пассиве бухгалтерского  баланса и группируются по двум основным признакам: по юридической принадлежности и длительности нахождения средств  в обороте (срокам гашения).

Анализ состава и структуры  финансовых ресурсов оформлен в следующей  таблице.

Собственный капитал компании на 01.01.12. составил 4314 тыс. руб. (0,7% всех пассивов) в т.ч. уставный капитал –1010 тыс.руб., нераспределенная прибыль прошлого и отчетного года – 3304 тыс.руб.

Таблица 4.3 - Анализ состава и структуры финансовых ресурсов ООО «ЖСК «Гранд»

Виды финансовых ресурсов	на 01.01.11г.		на 01.01.12г.		Отклонение		Темп роста, %
	сумма, тыс. руб.	уд. вес, %	сумма, тыс. руб.	уд. вес, %	по сумме, тыс. руб.	по уд. весу, %
1. Финансовые ресурсы  всего	521 443	100,00	606 121	100,00	84 678	X	116,24
2. Собственный капитал	4 160	0,80	4 314	0,71	154	-0,09	103,70
3. Заемный капитал	517 283	99,20	450 005	99,29	-67 278	0,09	86,99

 

Анализируя состав и структуру  финансовых ресурсов, можно дать отрицательную  оценку структуре финансирования активов  как в прошлом, так и в отчетном годах, т.к. собственный капитал составляет: в прошлом году – 0,80% (при  оптимальном  не менее 50%), а в отчетном – 0,71%. Это  свидетельствует, что организация  зависит от внешних источников финансирования.

По форме привлечения  заемные средства могут быть в  денежной, товарной форме, в форме  оборудования (лизинг) и др.; по источникам привлечения они делятся на внешние  и внутренние; по форме обеспечения  – на обеспеченные залогом или  закладом, поручительством или гарантией  и необеспеченные. Структура заемного капитала ООО «ЖСК «Гранд» представлена в таблице 4.4.

Анализируя таблицу 4.4, заметим, что в отчетном периоде в структуре заемного капитала присутствуют долгосрочные обязательства ООО «ЖСК «Гранд». Эта ситуация оценивается положительно, так как долгосрочные обязательства являются одним из источников финансирования развития и модернизации материально – технической базы. Их рост способствует повышению финансовой устойчивости и текущей платежеспособности. На конец 2011 года в структуре краткосрочных обязательств наблюдается рост кредиторской задолженности, что нельзя оценить отрицательно, так как кредиторская задолженность чаще всего является «бесплатным» источником формирования оборотных активов.

Таблица 4.4 - Анализ состава и структуры заемного капитала ООО «ЖСК «Гранд»

Состав заемного капитала	на 01.01.11г.		на 01.01.12г.		Отклонение		Темп роста, %
	сумма, тыс. руб.	уд. вес, %	сумма, тыс. руб.	уд. вес, %	по сумме, тыс. руб.	по уд. весу, %
1. Заемный капитал всего,  в том числе	517 283	100,00	601 807	100,00	84 524	X	116,34
2. Долгосрочные обязательства	0	0,00	151 802	25,22	151 802	25,22	-
3. Краткосрочные кредиты  и займы	155 965	30,15	44 172	7,34	-111 793	-22,81	28,32
4. Кредиторская задолженность	180 755	34,94	284 300	47,24	103 545	12,30	157,28
5. Резервы будущих периодов	0	0,00	18 815	3,13	18 815	3,13	-
6. Доходы будущих периодов	180 563	34,91	102 718	17,07	-77 845	-17,84	56,89