Общая характеристика рынка недвижимости и его сегментирование

ЛЕКЦИЯ

Общая характеристика рынка недвижимости и его сегментирование

Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости. Этот рынок представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью, которые появляются при купле – продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в аренду.       

 Рынок недвижимости  в России только складывается. В классическом его понимании  он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, модное ныне у нас коттеджное строительство и т.д.

Можно выделить отдельно рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:

• Рынок объектов офисного назначения;
• Рынок объектов торгового назначения;
• Рынок объектов производственно – складского помещения.

Иногда выделяют рынки гостиничных  услуг и объектов незавершенного строительства. На рынке объектов незавершенного строительства действуют особые процедуры при оценке, продаже  объектов.

В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом – покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли – продажи и аренды. На рынке купли – продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения. На рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

Каждый из сегментов развивается  самостоятельно, так как существуют различия в законодательной и  нормативной базе, в ликвидности  и специфических характеристиках отдельных рынков недвижимости.

   К особенностям рынка  недвижимости относятся:

• Локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);
• Низкая взаимозаменяемость объектов;
• Сезонные колебания;
• Необходимость государственной регистрации сделок;
• Вложения капитала в недвижимость.

Колебания спроса и предложения  на рынке недвижимости происходят медленно. Если есть спрос, то увеличить количество предложений бывает сложно, так как  здания строятся долго – от нескольких месяцев до несколько лет. В случае излишков недвижимости цены остаются низкими несколько лет.

Основные факторы, воздействующие на спрос и предложения на этом рынке:

• Экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно – монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;
• Социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
• Административные: ставки налогов и зональные ограничения;
• Экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

В целом рынок жилых помещений  развит значительно больше, чем другие сегменты. И это понятно. Здесь  есть уже определенная  законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства коттеджей и т.д.

         Рынок нежилых помещений представлен  в основном когда-то выкупленными  или реконструированными помещениями,  переоборудованными под офисы.  Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.

         После введения  права частной собственности  в России на недвижимое имущество  и проведения приватизации в  Российской Федерации государство  перестало быть единственным  собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

         С 1992 года  в рыночный оборот недвижимости  стали вовлекаться земельные  участки. Право частной собственности  на землю было закреплено Конституцией  Российской Федерации. Предстоит уточнить и разграничит виды собственности на землю: федеральную, местную, (краев, областей) , муниципальную, частную и смешанные, в т. ч. коллективную. Все эти собственности, естественно, имеют право на существование, но необходимо установить соответствующие процедуры, как использования, так и купли-продажи и иного распоряжения землей.

         Широкие  перспективы открываются и для  рынка ценных бумаг на недвижимость. Так, указом Президента РФ о  регулировании рынка ценных бумаг  в качестве таковой признан жилищный сертификат.

Рынки недвижимости в России для  различных регионов или районов  значительно отличаются друг от друга. Эти отличия обусловлены природными, экономическими условиями, различиями в региональной правовой базе, устанавливаемой местными властями, к тому же каждый земельный участок уникален и может использоваться для строительства, иметь сельскохозяйственной, промышленное назначение.

На сегодняшний день рынок недвижимости в России развивается  очень медленными темпами. Основные причины, сдерживающие его развитие, таковы: экономическая и политическая нестабильность, нестабильность финансового сектора, криминальная обстановка, несовершенство законодательство.