Методы управления финансовыми рисками строительных организаций в условиях кризиса

Ставка  дисконтирования –этот термин тесно связан с понятием стоимость капитала или доход на капитал, который характеризует денежную компенсацию, которую рассчитывает получить инвестор, вкладывающий деньги в актив, генерирующий доход, с учетом распределения этого дохода во времени и рисков, ассоциируемых с получением этого дохода. Этот доход называют отдачей. Обычно различают два вида отдачи: текущая отдача и конечная отдача. Текущая отдача показывает отношение годового чистого операционного дохода к величине первоначальных инвестиций. Важно отметить, что текущая отдача не отражает всех эффектов, связанных с тем, что в процессе пользования активом его цена может падать (из – за старения) или расти (из – за роста цен на рынке). Поэтому более полной характеристикой эффективности инвестиций является конечная отдача. Конечная отдача характеризует полный доход, который получает инвестор, приобретая актив, и отражает как текущие денежные поступления, так и доходы (потери) от изменения его стоимости. Отсюда следует, что конечная отдача может быть выше, чем текущая, если стоимость актива растет, или ниже, если стоимость актива падает. Заметим, что снижение цены из за физического износа недвижимости обычно менее значимо, чем по причине общего изменения цен на рынке. Поэтому рост цены актива в условиях растущего рынка может занимать основное место в величине конечной отдачи.                                                                                                                   Основные процессы,  происходящие  на рынке недвижимости, в связи с кризисом можно охарактеризовать следующими моментами:

• В связи с общим ухудшением экономического положения с началом кризиса спрос на недвижимость резко снизился. В результате, не смотря на сохраняющуюся общую инфляцию на потребительском рынке, рост цен недвижимости сначала приостановился (вторая половина 2008 года), затем сменил знак: цены на недвижимость начали падать.
• Одновременно наблюдается резкое снижение спроса на аренду помещений. Одни предприятия, не выдержав давление кризиса, уходят с арендованных площадей. Другие переходят на меньшие и более дешевые площади. В результате снижения спроса и одновременного роста предложений арендные ставки падают.
• Дополнительным фактором снижения чистого дохода от сдачи в аренду является растущая в период кризиса недозагрузка помещений. Превышение предложений над спросом приводит к тому, что даже качественные, вновь построенные помещения не удается сдать.
• Объемы строительства в результате кризиса значительно сократились. Этому способствовал ряд причин, из которых следует выделить следующие:
• прекратились дополнительные поступления от соинвесторов, в связи с общим ухудшением экономического состояния юридических и физических лиц ;
• затруднилась возможность получить кредитные средства по разумной цене ;
• понизились рыночные цены объектов недвижимости, поэтому ожидаемая от девелоперского проекта доходность в результате кризиса существенно уменьшилась.

В результате резкого  снижения доходности от строительства инвестиции в девелоперских проекты утратили свою привлекательность.                                                                                Можно сделать вывод, что в силу упомянутых причин доходность инвестиций в строительство в результате общего финансового кризиса также существенно упала. Главным фактором снижения доходности является падение текущих цен продаж и ожидание их дальнейшего снижения. Анализ данных по ряду городов России, показывают, что доходность инвестиций в строительство новых объектов недвижимости и соответственно ставка дисконтирования лежат в пределах: 13-17%. И это при больших рисках, связанных с неопределенностью дальнейшего развития процессов на рынке недвижимости.                                                                                              Влияния на экономические результаты выражаются в снижении всех показателей экономической эффективности, росте затрат, необходимых для функционирования предприятия.

По мнению экспертов, основные проблемы при привлечении проектного финансирования в сфере недвижимости: [7] 
• отсутствие у инициаторов проекта собственных средств в необходимом объеме (как правило, не менее 30% от инвестиционной стоимости проекта);  
• низкая эффективность и повышенный риск проектов в сфере недвижимости в текущих рыночных условиях;  
• отсутствие возможности уверенного прогнозирования, формирования и соответственно подтверждения (для инвесторов и кредиторов) доходной части инвестиционных проектов в условиях волатильности рынка недвижимости;  
• юридические риски, связанные с оформлением залогов и обращением взыскания на активы проектной компании на инвестиционной фазе;  
• дефицит долгосрочных ресурсов у финансовых институтов, порождающий повышенные требования к уровню риска и экономической эффективности инвестиционных проектов, а также конкуренцию с проектами в других отраслях экономики;  
• высокая стоимость кредитных ресурсов, сопряженная с повышенным уровнем риска инвестиционных проектов в области недвижимости.

Для того, чтобы преодолеть проблемы финансирования недвижимости необходимо разработать инвестиционную стратегию.  Инвестиционная стратегия отражена в инвестиционном проекте - документе, где сформулированы цели, способы инвестирования, сроки достижения целей и размеры приемлемого риска. Антикризисное управление предприятием в условиях рыночной экономики требует высокого качества управления рисками, которые наиболее четко проявляются в инвестиционной стратегии.

Инвестиционная стратегия  как составная часть стратегического  планирования направлена на преодоление инвестиционного спада в период кризиса и депрессии, структурную перестройку производства и создание условий для финансовой устойчивости предприятий в долгосрочном периоде. Необходимо   учитывать,   что   реализация   инвестиционной   стратегии   возможна   на   российских предприятиях только после этапа оперативного реструктурирования, т.е. повышения инвестиционной привлекательности предприятия за счет внутренних источников, реструктуризации активов и долговых обязательств.

Разработка инвестиционной стратегии и тактики проходит на уровнях:

• государственного регулирования;
• потенциальных инвесторов (коммерческих банков, пенсионных фондов, страховых компании и мелких массовых инвесторов);
• предприятий как объектов инвестирования.

Инвестиционная стратегия включает следующие направления:

• управление риском;
• программно-целевое планирование и составление капитальных бюджетов;
• стратегический анализ;
• стратегическое управление.

Ключевым моментом в  разработке инвестиционной стратегии  является определение допустимого уровня риска, в связи с чем обязательным элементом антикризисного управления является управление рисками в процессе разработки и реализации инвестиционной стратегии.

Управление риском - это процесс выявления источников риска, определения вероятности его проявления в ходе производственного процесса и воздействия на результат и последствия производственно-хозяйственной деятельности организации. Управление риском наиболее наглядно можно рассмотреть на основе процесса выработки и реализации рисковых управленческих решений. Рисковыми решениями являются решения, принимаемые в условиях неопределенности, если известна вероятность достижения результата.    Как известно, целенаправленный процесс управления предполагает выполнение в логической последовательности взаимосвязанных управленческих функций (управленческих работ) по решению конкретной проблемы с использованием управленческих средств и методов воздействия на персонал, занятый в совместной производственно-хозяйственной деятельности. Поэтому результаты процесса управления материализуются в продукте и отражаются в итоговых показателях и социальных последствиях деятельности производственно-хозяйственной системы.

2. Влияние финансового кризиса на финансовую устойчивость отрасли строительства

2.1Система основных  показателей, исследуемой отрасли.

Для анализа динамики финансовых рисков в условиях кризиса, необходимо исследовать все показатели, влияющие на возникновение тех или  иных рискованных ситуаций. 

Общие объемы кредитования в строительной сфере

(млн.руб.)

Общая сумма просроченной задолженности по кредитам в строительной сфере(млн.руб.)